Hypotéky a jejich rizika

Výrazné snížení úrokových sazeb v uplynulých letech a bezpočetné reklamy bank vyvolávají u řady klientů dojem, že není nic jednoduššího, než si pořídit vlastní bydlení pomocí hypotečního úvěru. Mnoho zejména mladých rodin, které dříve na hypotéku nedosáhly, nyní mají šanci v bankách projít a úvěr získat. Většina z nich si ovšem pod vidinou vlastního bydlení vůbec neuvědomuje rizika, která jsou s takovým úvěrem spojena! Zde vidím velmi důležitou a mnohdy zanedbávanou roli finančních poradců. Za nejlepší poradce bývají bohužel považováni ti, kteří dokáží i méně bonitním klientům najít cestu k úvěru, mnohdy pomocí různých triků, pohybujících se na hranici úvěrového podvodu. Skutečný finanční poradce by ale vždy měl analyzovat všechna rizika, klienta na ně upozornit a snažit se je minimalizovat. V některých případech by výsledkem dobrého poradenství mělo být to, že klient ustoupí od svého záměru vzít si hypotéku, i kdyby kritéria banky splnil. Pro vysvětlení se pojďme na základní rizika spojená s hypotečním úvěrem (ale i s velkým úvěrem ze stavebního spoření) podívat podrobněji.

Ztráta nemovitosti

Hypotéční úvěr je ze zákona (a velký úvěr ze stavebního spoření na základě pravidel stavební spořitelny) vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Ve většině případů je to přímo financovaná nemovitost, tedy například bytová jednotka, kterou klient na úvěr kupuje do osobního vlastnictví. Nejedná se přitom o žádnou formalitu - pokud klient přestane splácet a nedohodne se s bankou na nějakém přijatelném řešení, banka nemovitost prodá v nucené dražbě a klientovi vyplatí jen rozdíl mezi nesplacenou jistinou a čistým výnosem dražby. Je třeba si uvědomit, že banka neprodává nemovitost za účelem maximalizace výnosu, ale pouze za účelem co nejrychlejšího uspokojení své pohledávky, tedy mnohdy pod cenou. Pokud klient navíc zaujal k bance polohu "mrtvého brouka", uplatní banka i smluvní finanční sankce a z prodeje nemusí klientovi zbýt vůbec nic!

Představa některých klientů, že prodej nemovitosti je pro banku složitou záležitostí, je značně naivní. Zejména tehdy, pokud je zástavní právo zřízeno formou notářského zápisu s ustanovením o přímé vykonatelnosti nebo formou exekutorského zápisu, je to velmi jednoduché. V takovém případě totiž banka nepotřebuje ani soudní rozhodnutí, neboť tyto zápisy jsou přímo tzv. exekučním titulem.

Ztráta příjmů

Právě ztráta příjmů je vlastně tím prvotním rizikem, které následně vede k realizaci zástavního práva a ke ztrátě nemovitosti. Z tohoto pohledu je třeba opravdu pečlivě zvážit možné životní situace, které mohou nastat, s klientem je podrobně probrat a příslušná rizika minimalizovat. Rozeberme si nejčastější příčiny ztráty příjmu:

Ztráta zaměstnání nebo krach vlastní firmy - toto riziko rozhodně zcela vyloučit nikdy nelze. Riziko je nejvyšší v případě, že splácení je závislé na jednom příjmu (jednotlivec nebo mladá rodina s maminkou na mateřské dovolené, apod.). V této souvislosti je dobré si i uvědomit, že s hypotékou je spojeno výrazné zvýšení závislosti klienta na zaměstnavateli (pokud příjmy pocházejí z pracovního poměru). Ten, kdo má hypotéku, mnohem hůř mění místo a je nucen v zaměstnání ledacos "překousnout".

Ztráta či omezení schopnosti výdělku v důsledku nemoci či úrazu. Právě toto riziko lze poměrně dobře eliminovat vhodným pojištěním (komerční nemocenské pojištění, pojištění trvalých následků úrazu, pojištění invalidního důchodu). Bohužel, banky tento typ pojištění nevyžadují, a tak je mnoho klientů považuje za zbytečné vyhazování peněz. Zejména pak ti, kterým bonita vychází "nadoraz", nechtějí o dalších výdajích ani slyšet. A právě oni jsou z tohoto pohledu nejrizikovější!

Ztráta příjmů v důsledku úmrtí. Taková událost je samozřejmě pro rodinu nejtragičtější, paradoxně je však z hlediska eliminace rizika nejjednodušší. Pojištění pro případ smrti nabízejí všechny univerzální pojišťovny a není až tak drahé. Řeší však opravdu jen případ nejhorší. Pokud pojištěný například autohavárii přežije, nedostane z tohoto typu pojištění ani korunu, i kdyby zůstal odkázaný na invalidní vozík! Banky tento typ pojištění v mnoha případech vyžadují jako povinné, mnoho lidí si však neuvědomuje, že jen samotné je toto pojištění zcela nedostatečné, neboť kryje opravdu jenom smrt. V této souvislosti je třeba zmínit speciální produkty určené k zajištění anuitně splácených hypoték - pojištění s postupně klesající pojistnou částkou. Tyto produkty jsou relativně levné, bohužel u nich zpravidla pojistná částka klesá lineárně, zatímco nesplacená jistina u anuitně splácené hypotéky neklesá lineárně (zpočátku klesá velmi pomalu). To znamená, že v určitém období je pojistná ochrana nižší než závazek vůči bance!

Poškození nebo zničení nemovitosti

Toto riziko banky vždy požadují eliminovat majetkovým pojištěním zastavované nemovitosti. I tomuto pojištění je třeba věnovat náležitou pozornost a pečlivě s klientem vybírat kvalitní pojištění nemovitosti na novou cenu, s minimem výluk a u finančně silné pojišťovny. Pokud by totiž plnění pojišťovny bylo nedostatečné nebo žádné, závazek vůči bance bude muset doplatit klient.

Povinnost úvěr splatit předčasně

Tato situace může nastat prakticky ve dvou případech:

Pokud klient poruší smlouvu s bankou, popřípadě pokud banka dodatečně zjistí, že klient v žádosti o úvěr úmyslně uvedl nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje. V takovém případě se navíc jedná o trestný čin úvěrového podvodu podle § 250 b trestního zákona s horní sazbou 2 roky, resp. 12 let (podle výše způsobené škody). Pokud tedy máme podezření, že klient něco tají nebo předkládá nevěrohodné podklady, měli bychom ho v každém případě upozornit na možné důsledky. A už vůbec bychom neměli klientovi radit, aby něco takového dělal!

V případě, že by na banku byl prohlášen konkurs. Kdo si myslí, že je dobré mít hypotéku od banky, která následně zkrachuje, je na omylu.

Co je dobré brát ještě v úvahu

Při ověřování bonity banky i stavební spořitelny vycházejí ze životních minim stanovených státem (některé banky je poněkud navyšují, některé nikoliv). Musíme si uvědomit, že za tato "státní" životní minima se ve skutečnosti žít prakticky nedá. Měli bychom proto s klientem stanovit jeho vlastní reálné měsíční náklady a teprve přebytek počítat jako možnou splátku, a to ještě alespoň s 30% rezervou.

Musíme mít s klientem předem připravena řešení krizových variant, zejména zvážit, zda můžeme dočasně bydlet jinde a zda je reálné nemovitost pronajmout tak, aby čistý výnos z nájemného pokryl alespoň splátky hypotéky. Ideální je udržovat likvidní rezervu na splácení hypotéky po dobu minimálně 6-12 měsíců pro případ, že klient bude hledat nové zaměstnání (všechna ostatní rizika by měla rozhodně být zajištěna odpovídajícím pojištěním).

Zatímco u úvěru ze stavebního spoření má klient jasnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení a může také kdykoliv úvěr předčasně splatit, u hypoték je úroková sazba zpravidla fixována na kratší dobu, než je doba splatnosti celého úvěru. Po uplynutí této doby fixace může banka úrok měnit (a její vyjednávací pozice je o poznání silnější, než je pozice klienta). Pokud toto riziko budeme eliminovat dlouhou dobou fixace, riskujeme jednak špatný odhad vývoje (když zafixujeme vyšší úrok, než bude v budoucnu) a současně klienta zbavujeme možnosti mimořádných splátek bez sankcí. Ty jsou u hypoték možné zpravidla jen po uplynutí doby fixace úrokové sazby.

I když si hypotéku s ohledem na výši splátky klient vezme třeba na 20 let, měli bychom se snažit využívat možnosti mimořádných splátek po době fixace úrokové sazby a svůj závazek vůči bance dle možností snižovat. Jedno z možných řešení je paralelní spoření ve stavební spořitelně (do letošního roku šlo dobře sladit pětiletý cyklus stavebního spoření s obvyklou pětiletou fixací úroků u hypotéky, od následujícího roku bude cyklus stavebního spoření šestiletý, na což nesmíme zapomenout při sjednávání doby fixace úrokové sazby hypotéky). Někdo možná namítne, že z pohledu investora může být zajímavé mít půjčeno a volné prostředky investovat s výnosem vyšším, než je úrok, za který máme půjčeno. Nicméně pořízení vlastního bydlení na hypotéku nelze posuzovat pouze jako investici, ale je třeba zvážit právě všechna rizika. Je totiž rozdíl "jen" prodělat na investici nebo přijít o střechu nad hlavou.

Myslet bychom měli i na to, že v případě rozvodu či rozchodu partnerů, kteří si nemovitost na hypotéku pořizovali společně, bude třeba vypořádat nejen vlastnická práva, ale i závazky k bance a klienty na to upozornit.

Pokud klient žije "od výplaty k výplatě", nemá náhradní možnost bydlení, na splátku má opravdu jen to, co požaduje banka (tedy státní životní minimum + splátku s 20 % rezervou), neměli bychom o hypotéce u takového klienta vůbec uvažovat, i kdyby ji banka poskytla. A navádět klienta, aby mu někdo potvrdil pro banku vyšší příjmy, než ve skutečnosti má -to by nás už vůbec nemělo ani napadnout! Je to nejen nerozumné, ale i trestné (§ 250 b trestního zákona).

Rizika kombinace hypotéky a kapitálového životního pojištění

Tato kombinace (tedy hypotéka s odloženou splátkou jistiny kombinovaná s kapitálovým životním pojištěním, z jehož pojistné částky pro dožití je na konci hypotéka splacena) se stala v poslední době jakousi "módou". Bohužel se ukazuje, že v mnoha případech nejde o výhodnost této kombinace pro klienta, ale o výhodnost pro "poradce", pro kterého je tato kombinace nástrojem k prodeji kapitálové životní pojistky s vysokou pojistnou částkou a tedy i s vysokou provizí. V čem spočívají rizika této kombinace pro klienta:

Závazek klienta vůči bance po celou dobu neklesá (klient platí pouze úroky -nesplácí jistinu). Pokud nastanou problémy se splácením a dojde k prodeji nemovitosti, klientovi zpravidla zbude pouze odbytné v pojišťovně, které zejména v první polovině trvání pojistky není oproti zaplacenému pojistnému příliš zajímavé.

Pokud by pojišťovna nedostála svým závazkům (nevyplatila částku pro dožití), musí klient jistinu na konci zaplatit sám.

Klient zaplatí na úrocích mnohem více, než u anuitně splácené hypotéky. Tuto skutečnost poradci zpravidla ve výpočtech kompenzují daňovými odpočty, přičemž počítají, že klient bude dalších 20 let uplatňovat zaplacené úroky ve 32 % daňové skupině. Riziko je zde v tom, že daňová legislativa se může každý rok změnit. Stačí pokles daňových sazeb nebo nemožnost úroky odpočítávat od základu daně a kombinace najednou přestane být tak výhodná, jak to prezentoval poradce! Rovněž v době nemoci nebo při jiném snížení příjmu efekt daňových odpočtů nefunguje.

Pokud poradce počítá do celkové bilance negarantovaný výnos KŽP, pohybuje se v odhadech, což by klient měl prokazatelně vědět.

Pojistná ochrana samotného KŽP funguje pouze při smrti pojištěného, při trvalé invaliditě dojde ke zproštění od placení pojistného, nikoli však od placení úroků bance. Pokud klient zůstane naživu a nebude mu přiznána plná invalidita, musí dále platit jak úroky bance, tak i pojistné pojišťovně, přičemž jeho schopnost vydělávat může být výrazně omezena. Samotné KŽP je tedy jako ochrana klienta zcela nedostatečné a je třeba je kombinovat s dobrým úrazovým pojištěním, popřípadě s komerčním nemocenským pojištěním, což se ve většině případů neděje.

Pokud je KŽP propojené s hypotékou jedinou životní pojistkou klienta, pak je chráněna banka, ale nikoliv rodina klienta. Pojistka pak neslouží ani jako rezerva na postproduktivní věk, neboť pojistnou částku pro dožití dostane banka. V mnoha případech to takto bohužel je (klient již nechce platit další pojistku na zajištění rodiny a svého stáří, když platí nemalé úroky bance a pojistku "přece už má").

Dostane-li se klient do finančních problémů, musí jednat nejen s bankou, ale i s pojišťovnou.

Za vůbec největší nešvar lze pak považovat prodej KŽP s příslibem automatického (!) poskytnutí hypotéky, aniž by se "poradce" zabýval tím, zda klient má vůbec dostatečnou bonitu a zda splňuje další podmínky bank. Takovéhoto jednání se zpravidla dopouštějí někteří pojišťovací poradci, tedy obchodní zástupci pojišťoven, kteří o hypotékách nic nevědí a jde jim jen o prodej KŽP s vysokou pojistnou částkou.


finanční konzultant a zprostředkovatel, člen Etického výboru ARIZ ČR