Rozdíly mezi úvěrem ze stavebního spoření a hypotékou aneb jaká půjčka na bydlení je výhodnější

Rozdíly mezi úvěrem ze stavebního spoření a hypotékou (anuitní splácení)

Produkt stavebního spoření je odlišný od produktu hypotečního úvěru. Vysvětlíme si zde, v čem se tyto dva produkty liší. V závěru pak uvedeme dva konkrétní příklady - u hypotečního úvěru budeme srovnávat anuitní formu splácení, které je splácení úvěru ze stavebního spoření nejpodobnější, nicméně shodné znaky vykazují pouze u řádných úvěrů, neboli meziúvěrová fáze je s hypotečním úvěrem v jistém smyslu neporovnatelná.

Co se splácí

Stavební spoření - meziúvěr

Fáze meziúvěru spočívá ve vedení dvou samostatných účtů - 1) spořicí účet, na kterém se dospořuje částka k získání řádného úvěru a kde se prostředky zhodnocují a lze čerpat státní podporu (u smluv uzavřených od 1. 1. 2004 max. 3000 Kč ročně); 2) meziúvěrový účet, kde se platí úroky z celé cílové částky, dokud tento účet nezanikne překlopením do řádného úvěru.

Měsíční splátky se tedy skládají ze dvou částek: 1) dospořování; 2) úroky.

Stavební spoření - řádný úvěr

Fáze řádného úvěru je již splácením samotné dlužné částky - tedy rozdílu čerpaných prostředků a prostředků uspořených. Nárok na čerpání řádného úvěru má klient po splnění podmínek konkrétního produktu stavební spořitelny - obecně to je: a) minimální trvání smlouvy (dva roky), b) minimální naspořené prostředky (např. 40 % či 50 % z cílové částky); c) minimální hodnotící číslo klienta (číslo, které ohodnocuje schopnost a pravděpodobnost splácení klienta). Předcházela-li fáze meziúvěru, spáruje se spořicí a meziúvěrový účet v účet jediný - "úvěrový".

V měsíční splátce jsou zahrnuty jak úrok z dlužné částky, tak splátka samotné dlužné částky tzv. jistiny. V řádném úvěru též zaniká nárok na státní podporu!

Hypotéka - anuitní splácení

Situace je podobná jako v řádném úvěru ve stavebním spoření. Klient platí konstantní měsíční splátku, ve které jsou započítány jak úroky z úvěru, tak i postupně jistina. V počátcích hypotečního úvěru platí klient převážně úroky, které postupně exponenciálně klesají a odpovídajícím způsobem se více splácí jistina.

Státní dotace

Stavební spoření

Roční podpora od státu je maximálně 4500 Kč na roční vklad 18 000 Kč. Smlouvy o stavebním spoření uzavřené od roku 2004 budou mít státní podporu maximálně 3000 Kč ovšem již na vložených 20 000 Kč ročně.

Hypotéky

V současné době existuje státní dotace pro mladé lidi (tj. do nedovršených 36 let věku, což platí pro všechny žadatele) na koupi první nemovitosti do osobního vlastnictví, přičemž tato nemovitost (byt či rodinný dům s jednou bytovou jednotkou) musí být starší, tj. po kolaudaci minimálně dva roky. Dotace aktuálně činí dva procentní body z částky úroků - maximálně z 800 000 Kč v případě koupě bytu a maximálně z 1 500 000 Kč v případě koupě rodinného domu s jedním bytem.


Daňové úspory

Odečitatelné z daňového základu jsou veškeré úroky z meziúvěru, úvěru i hypotečního úvěru - jejich maximální výše však činí 300 tisíc Kč ročně. Podle konkrétní daňové skupiny klienta lze snadno vypočítat, kolik čistého ročně na daních ušetří.

Poplatky

Stavební spoření má vstupní poplatek (obvykle 1 % z cílové částky) a poplatek za vedení účtu (obvykle 220 Kč ročně). Některé stavební spořitelny též zpoplatňují zprostředkování meziúvěru, a to maximálně opět 1 % z cílové částky.

Hypoteční úvěry mají poplatek za zprostředkování nejvýš 1 % z výše úvěru, avšak bývá určena horní hranice tohoto poplatku (obvykle 25 000 Kč). Dále se u hypoték většinou platí měsíční poplatky od 150 do 220 Kč měsíčně a též je nutné započítat poplatek za vedení běžného účtu, jehož zřízení zpravidla banky vyžadují.

Úrokové sazby a předčasné splátky

Stavební spoření

Ve fázi meziúvěru jsou úrokové sazby většinou vyšší než ve fázi řádného úvěru, především však se platí z celé cílové částky oproti řádnému úvěru, kde se platí jen z dlužné částky. Jak ve fázi meziúvěru, tak řádného úvěru je úroková sazba stejná po celou dobu trvání úvěru a shodná se smluvními podmínkami konkrétní stavební spořitelny. Předčasné splátky či úplné umoření úvěru jsou ve fázi řádného úvěru vždy bez sankčních poplatků.

Hypotéky

Úroková sazba je vždy "fixována" na určité období, po kterém je vždy vyhlášena nová sazba. Předčasné splácení je vázáno vždy na toto "výročí" úrokové fixace, kdy v tento den vyhlášení nových úroků jsou umožněny částečné či úplné splátky bez poplatků, zatímco jiné splátky jsou bankami sankcionovány.


Podmínky k získání úvěru

Ručení

Úvěry ze stavebního spoření lze zajistit několika formami, zatímco hypoteční úvěr je z definice úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. U hypotéky tedy klient vždy musí ručit nemovitostí v osobním vlastnictví - max. výše úvěru může být až 100 % odhadu nemovitosti. U úvěru za stavebního spoření je možné ručit a) ručiteli (jednou či více osobami ručícími za splácení klienta); b) zastavením nemovitosti v osobním vlastnictví, kde max. úvěr lze až do výše 80 % odhadu nemovitosti; c) zastavením finančních pohledávek (v praxi to znamená, že pokud by klient měl někde na termínovaném vkladu milion korun, může jej zastavit a od stavební spořitelny si milion půjčit, což, jak si jistě domyslíte, není častou formou ručení). Podle výše dlužné částky (cílová částka minus úspory) se určují jednotlivé možnosti ručení. Nad částku 500 000 Kč je však vždy vyžadováno ručení nemovitostí.

Bonita

Dostatečné příjmy žadatele či žadatelů se nazývají bonitou, která musí být odpovídající dlužné částce tj. výši úvěru. Klienti musí prokázat, že jsou schopni přežít za určitých měsíčních nákladů - tedy pokrýt své životní minimum, výdaje i splátky. U úvěrů ze stavebního spoření je možné zlepšit bonitu klienta tzv. přistupitelem, který není v podstatě nic jiného než spoludlužník. U hypotečních úvěrů lze též použít více žadatelů, tedy spoludlužníků.

Účel

Prokázání účelu použití úvěru na bytové potřeby u stavebního spoření je snad samozřejmostí. U klasických hypotečních úvěrů též, avšak lze si sjednat i hypoteční úvěr s podnikatelským záměrem - o těch tu však nyní řeč není.


Příklad 1

Pan Ota Žejdlíček si chce koupit nový byt za 1 700 000 Kč a nyní má 350 000 Kč našetřeno. Ručit chce nemovitostí s předpokládanou odhadní hodnotou 1 700 000 Kč. Stavební spoření má uzavřeno u ČMSS z listopadu roku 2000 a cílovou částku má stanovenou na 250 000 Kč ve standardní variantě. Měsíčně si do stavebního spoření platil 1500 Kč.

Způsobů, jak si pan Žejdlíček může peníze půjčit, je mnoho, ukažme si tedy dvě možnosti úvěru z jeho stavebního spoření a dvě možnosti hypotečního úvěru lišící se délkou.

V prvním sloupci je vypočítán případ, kdy si pan Žejdlíček zvýší cílovou částku na 1 700 000 Kč a svých 350 000 Kč vloží jako mimořádný vklad do tohoto stavebního spoření a vzápětí bude čerpat celou cílovou částku. Ve druhém sloupci svých 350 000 Kč využije přímo na koupi bytu a u stavebního spoření si změní variantu na rychlou a zvýší cílovou částku pouze na 1 350 000 Kč, které vzápětí vyčerpá. U obou prvních sloupců je počítáno s úrokovou sazbou v meziúvěru 5,7 % a v úvěru 4,8 %. Třetí a čtvrtý sloupec ukazují případy hypotečních úvěrů na částku 1 350 000 Kč (tj. částku odpovídající 79 % z odhadní hodnoty nemovitosti) s úrokovou sazbou 5,5 % za předpokladu, že tato úroková sazba vydrží po celou dobu hypotéky. Sloupce se liší pouze délkou hypotečních úvěrů.


Příklad 1: Porovnání možností úvěrování nemovitosti v hodnotě 1,7 milionu korun


Příklad 2

Pan Radim Soudek potřebuje na rekonstrukci svého domku 480 000 Kč a stavební spoření žádné nemá. Ručit by nemovitostí nechtěl, nicméně bude muset. Hodnota nemovitosti je asi 1 500 000 Kč.

Ve sloupcích tabulky je ukázán rozdíl mezi čerpáním meziúvěru bez akontace z nově založeného stavebního spoření ještě v roce 2003 při úrocích např. 5,7 % v meziúvěru a 4,8 % v úvěru a mezi čerpáním hypotečního úvěru při úroku 4,7 % a za předpokladu platnosti této úrokové sazby po celou dobu hypotéky. Délka obou úvěrů je patnáct let, ale vidíme, jak se do celkových propočtů efektivnosti různě promítají jak daňové úspory, tak sumy poplatků.

Dodatek k příkladům

V obou příkladech použijme u stavebního spoření výši zhodnocení prostředků 2 %, jediný jednorázový poplatek - 1 % z cílové částky a roční poplatek za vedení účtu 220 Kč. U hypotečních úvěrů zvolme poplatek za zpracování úvěru např. 0,8 % s minimem 4000 Kč a měsíční poplatek za vedení účtu 150 Kč. Úrokové sazby berme jako orientační.


Příklad 2: Možnosti úvěrování rekonstrukce nemovitosti za 480 tisíc korun