Podmínky jednotlivých hypotečních bank

V předchozí části jsme se věnovali úrokovým sazbám jednotlivých bank, které jsou možné pro konkrétní zadlužitelné hodnoty. Dále jsme se dotkli vybraných poplatků za poskytnuté služby.
Nyní se budeme věnovat, vždy jednotlivě u každé banky, vybraným zvláštnostem, které potenciálního klienta čekají a na které by měl být dán důraz, když se rozhodne sjednat úvěr. Rozhodně to nebude ucelený výčet všech různých podmínek a "špeků", které klienta čekají, ale budeme se snažit upozornit na jednotlivé zapeklitosti. Jako obyčejně jsme banky seřadili podle abecedy.

Česká spořitelna

Tato banka umí financovat všechny záměry, které mají oporu v zákoně v celé šíři, tedy i do výše 100 % hodnoty odhadu. Ze zvláštností je potřeba upozornit na to, že klient může pro uvažovanou splátku hypotéky počítat pouze s 50 % doložených příjmů a dále s tím, že banka používá poměrně vysoký násobek ŽM ve výši 1,5. Pro žadatele o 100% hypotéku je potřeba zmínit poměrně vysoký požadovaný příjem a to min. 20 000 Kč čistého měsíčně pro jednotlivce a 25 000 Kč pro dvojici. K velkým výhodám naopak patří, že banka je schopna půjčit až 81 % odhadu tam, kde jiné banky za srovnatelných podmínek půjčují jen 70 %. Obrovským kladem je, že úrokové sazby u produktů Nové TOP Bydlení, Hypohit a Bonus jsou garantované pro všechny klienty, kteří splní všechny ostatní podmínky pro úvěr. Tedy žádné sazby tzv. " již od". Životní pojištění je vyžadováno pouze u osamělých žadatelů a u 100 % hypoték na částku, která přesahuje nad 81 % odhadu. Velkou nevýhodou je to, že na koupi družstevního bytu jsou používány horší sazby než na všechny ostatní úvěry. U těchto sazeb je však možné jednání o snížení a zejména VIP klienti mají velkou šanci uspět. Výhodou je vysoká "úvěrová pravomoc" poboček (3 mil. Kč) a rychlost zpracování.

ČSOB

Banka poskytuje úvěry až do výše 100 % odhadu. Klient si musí dát pozor do které bonitní skupiny bude zařazen (A, B, C). Zařazování do skupin je poněkud neprůhledné a někdy méně pochopitelné, vlivů je totiž celá řada. V drtivé většině případů se klient zařazení do skupiny dozví již při prvním pohovoru. Do A skupiny se dostane jen málo klientů. Většina klientů je zařazena do skupiny B. Velkou výhodu mají dlouholetí (více než 5 let) klienti této banky, kteří mají nárok na slevu 0,1 %, dále pak klient, který si nechá posílat výplatu do ČSOB (sleva 0,1 %), rovněž je sleva za sjednání pojištění od ČSOB (0,1 %) a další sleva ve výši 0,05 %, pokud má klient osobního bankéře. Na druhou stranu je fakt, že ani tyto slevy v mnoha případech nedokáží dohnat lepší úrokové podmínky u jiných bank, obzvláště pokud je klient v horší, než A skupině.

eBanka

Banka, která získala licenci hypoteční banky mezi posledními ze všech zde uvedených, ale šíří produktů se rychle zařadila mezi univerzální hypoteční banky. Velkou nevýhodou je, že doposud neumožňuje čerpat klasický hypoteční úvěr na byt v družstevním vlastnictví. Naopak velkou výhodou je, že má stejné úrokové sazby pro všechny typy úvěrů, resp. pro všechny zadlužitelné hodnoty od 70 % až po 100 %. Faktem ale je, že nejnižší sazby dostane pouze klient banky a navíc podléhají schválení centrálou v Praze. Přesto i v pravomoci pobočky jsou v některých případech poměrně zajímavé sazby. Dalším velkým kladem je, že banka umožňuje po zaplacení 12 měsíčních splátek vždy 1x ročně mimořádnou splátku ve výši 50% původní výše úvěru bez sankce. Dalším kladem je, že v ceně úvěru je i životní pojištění do výše 2 mil. Kč pro muže do 45 let. Pak se výška pojištění snižuje. Příjemná je rychlost zpracování.

GE Money Bank

Nevýhodou banky je, že maximální možný úvěr je do 85 % odhadní ceny. Velikou zajímavostí, se kterou se u jiných bank nesetkáme, jsou její poměrně sofistikované produkty, které umožňují zajímavé kombinace výšky úrokové sazby a poplatků za vedení účtu a sjednání HÚ zdarma a různých typů pojištění. Je to systém "něco za něco", ale v určitých případech a kombinacích poměrně zajímavý. Z tohoto pohledu je nejzajímavější produkt Optimum, který má na první pohled velmi vysoké úrokové sazby, ale všechny poplatky (vedení účtu, sjednání úvěru) včetně pojištění jsou již v této sazbě obsaženy, takže klient si je může odečítat od základu daně. Je však pravdou, že tento produkt se hodí pro klienty se sazbou daně 25 % nebo 32 % a výškou úvěru do 3 mil. Kč, jinak není výhodný. Předpokládáme, že banka má tento produkt velmi ošetřen a že není v rozporu se zákonem. Problém může nastat u klienta, který má pojištění již sjednáno a musel by si ho zde sjednat znovu a platit tak 2x. Zde více než jinde je důležité se orientovat podle výšky splátky a hlavně předpokládaného celkového přeplacení a ne podle úrokové sazby.

Hypoteční banka

Nejstarší hypoteční banka v České republice, ještě loni používající název ČMHB. Jedna z pěti bank, která poskytuje úvěry až do výše 100 % z odhadu. Banka s největší šíří produktů, najdeme zde i možnost progresivního a degresivního splácení. Asi největší výhodou je, že banka má nejnižší požadavky na bonitu klienta, tedy česky řečeno, úvěr zde získají i klienti, kteří v jiných bankách neprojdou kvůli nedostatečné bonitě. Klienti jsou zde zařazováni do tří skupin, stejně jako v ČSOB a i zde je to někdy méně pochopitelné, je to však právo banky si klienty zařadit. Klient se životním pojištěním dostává slevu 0,1 % u vybraných produktů, stejně tak nový klient dostane slevu ve výši 0,3 %, rovněž u vybraných produktů. Tato výhoda vás ale nepotěší při otočce fixace, budete na tom právě o tyto tři desetiny hůř než nový klient. Nevýhodou je dražší úrok na družstevní byty a poměrně velká svázanost metodikou, kde jsou výjimky prakticky nepřípustné. U úvěrů nad 85 % odhadu musí být sepsán notářský zápis o vykonatelnosti rozhodnutí, který prodraží celý záměr . Klient ale nemusí mít další BÚ, protože nejde založit.

HVB

Rovněž u této banky je velkou nevýhodou, že poskytuje úvěry max. do 85 % odhadní ceny. Další nevýhodou je, že s délkou úvěru se zvyšuje úroková sazba. Sazby do splatnosti 10 let jsou poměrně konkurenceschopné, ale s delší splatností (15 a 20 let) se zvyšují. A to tyto nízké sazby platí pouze pro koupi, resp. pro krátké období čerpání. U výstavby a tedy delšího čerpání úvěru a delší splatnosti jsou úrokové sazby zase o něco vyšší. A navíc tyto předchozí věty platí pouze pro produkt Majordomus HIT. U produktu Majordomus (tedy úvěr nižší než 700 tis. Kč nebo splatnost na více než 20 let) se sazby zase zvyšují. Na druhou stranu poměrně zajímavým produktem je tzv. Flexi, který za příplatek 0,3 % umožňuje splátku kdykoliv mimo výročí fixace bez sankce. Pro tuto banku platí, že je rovněž nutné hodně porovnávat. Pro krátkou splatnost by nemuselo být špatné se na ni obrátit. Banka je asi nejnáročnější na kvalitu zástavy. S bytem v paneláku zde asi moc neuspějete.

Komerční banka

Další z bank u které můžete získat až 100 % odhadu na svůj záměr. Banka má poměrně vyšší sazby než konkurence, které jsou navíc podmíněny uzavřením životního pojištění, jinak jsou sazby dokonce o 0,3 % vyšší. Jenže jsou to sazby maximální, takže obratným vyjednáváním, případně uzavřením některých dalších produktů z nabídky finanční skupiny (penzijní připojištění, pojištění) lze maximální úrokovou sazbu zlevnit až o 0,4 %. Tato sleva je v pravomoci ředitele příslušné pobočky. Navíc VIP klienti mají vysoký předpoklad, že se dostanou až na minimální sazby, které však podléhají schválení nadřízenou pobočkou, případně centrálou. Banka není moc náročná na bonitu, takže klienti s nižšími příjmy mají vysokou pravděpodobnost, že zde úvěr získají. Mezi velké nevýhody banky patří to, že po odevzdání všech podkladů k úvěru, banka sama osloví vybrané odhadce a uspořádá jakési vlastní výběrové řízení na zpracování odhadu, takže doba vyřízení se oproti jiným bankám prodlouží. Největší konkurenční výhodou této banky je fakt, že v určitých případech umí i HÚ na 150 % odhadu.

Raiffeisen Bank

Banka která je schopna v současné době poskytnout úvěr až do 100 % odhadu nemovitosti. Mezi nevýhody patří fakt, že sazby jsou komunikované tzv. "již od". Na přidělení úrokové sazby mají vliv dva faktory. Výška úvěru a přebytek příjmů nad výdaji, do kterých se zahrnuje i budoucí splátka. Jednoduše řečeno, nejlepší sazbu získá klient, který si bere úvěr vyšší než 1,2 mil. Kč a má přebytek příjmů vyšší než 25 000 Kč měsíčně. Pokud nejsou tyto podmínky splněny, sazby se postupně zvyšují a banka přestává být konkurenceschopná. Klient se vždy dozví předpokládanou úrokovou sazbu při prvním pohovoru, pokud zná výšku příjmu a výšku úvěru. Nemusí pak případně ztrácet čas a může jít jinam. U této banky neexistuje možnost nějakého ovlivnění úrokové sazby. Sazba prostě "vypadne" z propočtu a je také přidělena. Nevýhodou je centrální schvalování a zpracování dokumentů, což někde vede k prodloužení procesu.

Wüstenrot hypoteční banka

Banka poskytuje úvěry až do výše 90 % odhadu za stejnou sazbu jak na bydlení v OV, tak na družstevní byty. 70% úvěr je bez problému, 80 % úvěr na výjimku, která je prakticky vždy schválena a 90% úvěr je schválen jen výjimečně. Kladem je, že klient nemusí mít další BÚ, resp. on ani nejde založit, protože banka nepůsobí jako klasická retailová banka, takže je zde drobná úspora v řádu desetikorun měsíčně. Mezi výhody patří, že sazba je garantovaná pro všechny klienty, kteří splní podmínky pro poskytnutí úvěru. Banka používá navýšení ŽM ve výši 1,5 pro zaměstnance a pro podnikatele ve výši 2, což tuto skupinu poněkud znevýhodňuje. Klienti, kteří mají koeficient ŽM vyšší než 2, mohou pomýšlet na nejnižší sazbu pro VIP. Mezi velké nevýhody patří fakt, že banka neumí resp. nechce financovat záměry, kde se jedná o výstavbu, je podepsána pouze smlouva o smlouvě budoucí kupní a developer nepatří mezi velké firmy typu Skanska, Central Group apod. Tato banka má také poněkud "nadstandardní" požadavky na dokumentaci. Požaduje např. i pracovní smlouvu a platový výměr. Odhady zde zpracovávají interní odhadci banky, takže se doba poněkud prodlužuje, navíc cena za odhad je podle našeho názoru v některých případech poněkud nadsazená.

Živnostenská banka

Poslední z bank na našem trhu. Poskytuje úvěry jen do 80 % odhadu. Nad tuto hranici je možné získat úvěr jen v případě vinkulace termínovaného vkladu u této nebo jiné banky. Jenže, kdo by dnes měl peníze na TVK, že? Sazby jsou ve třech skupinách (A, B, C). Sazba A je poskytována jen výjimečně a po schválení centrálou. Ostatní sazby jsou ke schválení v pravomoci pobočky. VIP klient této banky by se asi měl obrátit jen na tuto banku, protože získá asi nejlepší sazbu. Ostatní "běžní" klienti by se měli poohlédnout u konkurence.

Volksbank CZ

Hypoteční úvěr Volksbank CZ má minimální délku splatnosti 5 let a maximální délku 25 let. Je poskytován jak stávajícím, tak potenciálním klientům (fyzickým osobám-nepodnikatelům). Minimální výše úvěru je potom 300 000 Kč a úvěr je možno poskytnout až do 100 % zadlužitelné hodnoty nemovitostí. Je zde garance pevně stanovené výše úrokové sazby přizpůsobené potřebám klienta. Je zde možnost úvěr kombinovat s kapitálovým životním pojištěním.
Americká hypotéka Volksbank CZ je spotřebitelský úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Slouží především k nákupu spotřebního zboží, k financování různých služeb a může také sloužit k financování nákupu či rekonstrukci nemovitostí (splatnost až na 15 let). Podmínkou je otevřený běžný účet u banky (v případě nových klientů je po schválení úvěru účet otevřen). Americká hypotéka může být poskytnuta ve výši od 150 000 Kč až do 60 % zadlužitelné hodnoty nemovitosti, max. však 3 000 000 Kč. Konkrétní výše je vypočítána na základě posouzení bonity žadatele. Je zde možnost si zvolit mezi variabilní úrokovou sazbou nebo sazbu zafixovat na libovolnou délku doby fixace.

UFS