Hypotéku, anebo úvěr ze stavebního spoření?

Především z hlediska RPSN

Je pravdou, že tyto nové typy meziúvěrů jsou cílenou konkurencí hypotečním úvěrům, proto hlavním záměrem tohoto příspěvku jsou konkrétní srovnání několika příkladů.

Porovnávat budeme především RPSN meziúvěru s 0% akontací s prodlouženou dobou splatnosti na 28 let a RPSN standardního anuitního hypotečního úvěru - v dalším textu budu pro zjednodušení nazývat fázi meziúvěru i řádného úvěru pouze jako úvěr ze stavebního spoření.

NOTORICKY ZNÁMÁ FAKTA

Víme, že tyto dva typy úvěrů nelze zcela objektivně srovnávat, jelikož u stavebního spoření je úroková sazba jistá po celou dobu úvěru, zatímco u hypotečního úvěru je úroková sazba vždy fixována na nějaké období, a tedy její výši v budoucnu lze pouze předpokládat. Na druhou stranu lze přesně vyčíslit, kolik tato jistota úroku u stavebního spoření bude klienta stát za předpokladu konkrétních sazeb u hypotečního úvěru. Pak záleží na klientovi, zda a za jakou cenu si zvolí jistotu, anebo zda podobně jako při investování odhadne míru rizika inflace a zvolí typ úvěru podle výhodnosti, přičemž výhodností zde rozumím nižší RPSN celého úvěru bez předpokladu předčasného úmoru dluhu.

Toto je mimochodem další obecný a často deklarovaný rozdíl mezi těmito dvěma typy úvěrů: Hypoteční úvěr lze bez sankcí umořit pouze ve výročí fixace, zatímco u úvěru ze stavebního spoření je možné předčasné umoření výrazně častěji (ne však vždy kdykoli). Ač je toto sice dosud obecným pravidlem, lze si na druhou stranu představit, že postupem času se hypoteční banky v sankcích umoudří či budou svolny k nějaké kompenzaci (např. úrokovým zvýhodněním).

Dalším rozdílem je poměr maximální výše úvěru a odhadní hodnoty zastavované nemovitosti, kdy stavební spořitelny půjčí maximálně 80 % z odhadní ceny, zatímco některé hypoteční banky více.

PŘÍKLADY A ČÍSLA

V následujících příkladech se soustředíme na několik hodnot. Na hodnotu peněz v čase, neboli RPSN, při naplánovaném průběhu úvěrů: Nic se nebude předčasně umořovat, úvěr budou klienti splácet maximální dobu tak, aby vydávali minimum měsíčně. Výjimkou je situace, kdy si ke splátce úvěru spoří dobrovolně na účet stavebního spoření, a to měsíčně 1667 Kč. Optimálním způsobem platby na stavební spoření je vklad 20 000 Kč v prosinci na účet, zde vychází efektivita neboli RPSN ještě nižší. Dále rozlišíme různé výše úvěru: U stavebního spoření je optimální výše meziúvěru pro čerpání maxima státní dotace, pokud chtějí klienti zachovat co nejnižší měsíční splátky, cca 880 000 Kč; u hypotečních úvěrů s výší úvěrové částky RPSN klesá.

Úrokovou sazbu u meziúvěru stavebního spoření počítejme 4,6 % a úrok řádného úvěru 4,8 %. Zhodnocení vkladů 2 %, poplatek za vedení účtu 290 Kč ročně a jednorázový poplatek 1,5 % CČ (založení smlouvy a poplatek za meziúvěr). U hypotéky počítejme měsíční poplatek 100 Kč, jednorázový 0,8 % z výše úvěru a úrokovou sazbu si klient zvolil na 3 roky fix 4 % (běžně dostupná na trhu i pro 100% hypotéky). Sazbu 4 % ponecháme u hypotečního úvěru po celou dobu, nicméně pro zajímavost uvedu i RPSN u úvěru, kdy se sazba po třech letech zvýší na 4,8 %, a tak zůstane až do konce úvěru.

MILIONOVÝ PŘÍKLAD

Všimněme si příkladu na 1 milión korun, kde přestože se u stavebního spoření přeplatí nominálně o téměř 88 000 Kč méně než u hypotéky na 30 let, kde se po třech letech sazba zvýší ze 4 % na 4,8 %, tedy na úrok vyšší, než je u meziúvěru ze stavebního spoření, efektivní úrok vychází skoro stejný (rozdíl 0,004 %). Je tomu z důvodu rozložení splátek v čase, ve fázi meziúvěru se přeplácí více než u hypotečního úvěru, kde se dlužná částka od počátku umořuje. Ve fázi meziúvěru platí klient spořitelně úroky z celé částky, za to mu připisuje státní dotaci a zhodnocuje vklady 2 %. Ale právě proto, že jsou splátky meziúvěru vyšší a výnosy i státní dotace zamčené vychází například hypotéka na 30 let, kterou po 14 letech jednorázově umoříme (úrok konstantně 4 %) oproti meziúvěru s úrokem 4,6 %, který po 14 letech umoříme, efektivně lépe hypotéka, přestože nominálně po 14 letech dlužíme hypoteční bance více než stavební spořitelně.

V uvedených příkladech jsou do propočtů RPSN zahrnuty: poplatky měsíční a jednorázové, státní dotace a zhodnocení 2 % u stavebního spoření, daňové odpočty při 32% daň. skup. realizované ke konci roku.

NĚCO ZA NĚCO

Jak vidíme, záleží na tom, jaké parametry hrají rozhodující roli. Vycházet z nominální výše celkového přeplatku po 30letém splácení úvěru není tím správným začátkem. Stejně tak jako splácet úvěr s 30letou splatností není až taková tragédie, jen je správné myslet od počátku na jeho umoření a na dostatečné krytí případných nesnází. Vhodným doplňkem úvěru je zajisté např. spoření na smlouvě o stavebním spoření, příp. jiná přiměřeně likvidní investice. Některé případné nesnáze též řeší různé typy pojištění.

Základem správného srovnání úvěrů (i investic) je RPSN a též samozřejmě ohled na finanční možnosti klientů a jejich představy splácení. Nejen klientům, ale i poradcům, kteří nejsou v oboru specialisty doporučuji nechat si varianty spočítat a vysvětlit úvěrovými a finančními odborníky.

Linda Fejtková
www.fenix-finance.cz

Tabulka

NEMOVITOSTI JAKO INVESTICE

Nakolik vysokou je vlastní bydlení pro naše domácnosti hodnotou, dokazuje i míra jejich zadlužení k tomuto účelu, která se blíží 3/4 ze všech jejich půjček.

Jak vyplývá tématické analýzy Českého statistického úřadu, celkové dluhy českých domácností činily ke konci letošního srpna 336,6 miliardy korun, ale 72 % z toho představuje dluhy na bydlení.

Od roku 2002 rostou nejrychleji hypoteční úvěry, jejichž objemy se za posledních sedm let zvyšují průměrným ročním tempem přes 33 %. Silná dynamika úvěrů na bydlení přibližuje Českou republiku k průměru zemí eurozóny, letos v srpnu jej dokonce překonaly.

Přestože celkové zadlužení domácností se od roku 1993 zvýšilo více než devítinásobně, jde spíše o změnu vnímání dluhů jako investičního nástroje. Pokud jde o vzájemný poměr vkladů a půjček v sektoru domácností, má ČR stále relativně velký prostor pro růst zadluženosti. Podle statistik Evropské centrální banky byl v eurozóně v srpnu 2005 objem celkových půjček domácností téměř stejný jako celkové vklady domácností - podíl činil 95 %.

V Česku se úvěry domácnostem od bank na objemu jejich vkladů v bankovním sektoru podílejí 35 procenty. Naše ekonomika má tedy ještě značný prostor pro růst zadlužení a rizikové dokonce nebude ani dvojnásobné zadlužení. Zadlužena je totiž jen zhruba třetina domácností, zatímco v některých západních zemích jsou to až dvě třetiny domácností. Navíc v nejbližších letech nehrozí, že by byla česká ekonomika postižena poklesem cen nemovitostí jako některé jiné západoevropské země. V ČR je růst cen nemovitostí podložen reálnou poptávkou po nemovitostech z důvodu zabezpečení bydlení. Ceny většiny nemovitostí tedy nejsou vyhnané spekulativně a nemají nyní důvod k poklesu.