V této problematice lze velice těžko hovořit o případně využitelných nových technologiích, protože obchodní centra nejsou příliš stará. Navíc problém se vyskytl na začátku, při jejich neekonomickém zřizování a dnes je vše levnější. U subdodavatelů lze ušetřit tím, že se spojí správa pasáže a hypermarketu. Ale ani to není všelék a navíc je to těžko prosaditelný proces.
SERVISNÍ POPLATKY, JAK VYPADAJÍ?
Hledat pravdu při stanovení průměrné výše nájemného a jeho jednotlivých složek u nákupních center je velmi složité. Lze však říci, že průměrné celkové náklady se pohybují v rozmezí 2,1 až 5,6 eura na metr čtvereční, jak vyplývá z průzkumu společnosti Centers Europe. Průzkum se dotýkal revize tvrzení realitních agentur, developerů, správců center, subdodavatelů a servisních společností i samotných nájemců, právníků a účetních.
EXISTUJÍ ROZDÍLY
Konkrétní výše jednotlivých částek servisních poplatků se řídí mnoha často protichůdnými vlivy. Pro nájemce je ale nakonec vždy důležitý součet jednotlivých položek, celková agregovaná částka.
Obchodní a zábavní centra v ČR vykazují v konkrétním zatřídění jednotlivých nákladů a jejich přiřazení k nákladovým kapitolám značné rozdíly, dané zejména metodikou a názvoslovím. V součtových hodnotách jsou ovšem rozdíly mnohem méně patrné.
Porovnáme-li celkovou výši platby nájemce obchodnímu centru, tedy součet nájemného z plochy, obratového nájemného, marketingového příspěvku a servisních poplatků, jsou rozdíly mezi obchodními centry podobné úrovně poměrně malé. Naopak relativně značná diverzita může existovat mezi jednotlivými nájemci v rámci jednoho centra. Vliv na to má nejen velikost pronajaté plochy a důležitost daného nájemce pro retail mix či branch mix, ale i termín trvání a doba uzavření nájemní smlouvy.
VŠE SE POČÍTÁ
Skladba poplatků přímo spojených s provozem a obsluhou prostor, zařízení a služeb společných a servisních pro všechny nájemce včetně odměny za správu obchodního centra je konstruována jako součet nákladů a výdajů uvedených v boxu. U jednotlivých obchodních center je patrná značná odlišnost ve výši i struktuře nákladů, která se projevuje značnými rozdíly ve výši poplatku či úplnou absencí některých položek, což pak kompenzuje například platba bez bližší specifikace nebo jsou platby zahrnuty pod jiné než servisní poplatky. Pro účely tohoto textu byly údaje selektivně aktualizovány a bylo přihlédnuto i ke změnám měnového kurzu koruny vůči euru.
STRUKTURA SERVISNÍCH POPLATKŮ
Největší podíl ve struktuře servisních poplatků náleží subdodávkám (42 %). Řadí se mezi ně ostraha, údržba a opravy, úklid, revize atd. Náklady na subdodávky se pohybují v rozmezí od zhruba jednoho eura do 1,7 eura. V této skupině se obecně nejvíce platí za ostrahu a údržbu a opravy (0,3-0,5 eura na m2, resp. 0,23-0,53 eura na m2).
Druhou nejnákladnější skupinou je správa objektu. Tvoří 27 % všech servisních poplatků a patří sem kromě správy objektu jako takové rovněž správa poplatků, pojištění, právníci a poradenství atd. V rozmezí výdajů se správa objektu pohybuje mezi 0,5-1,8 eura.
Energie tvoří třetí hlavní skupinu servisních poplatků. Na metr čtvereční obchodního centra vynakládají za energie 0,54-1 euro. Elektrická energie se podílí v této sekci poplatků 86 %, plyn 12 %. Za elektrickou energii centra platí od 0,46 do 0,8 eura na m2. Poslední, 7% skupinu tvoří různé poplatky, rezervy a individuální náklady a položky.
Grafy
ZA CO SE PLATÍ?
Energie
> osvětlení interiéru a exteriéru, iluminace
> topení a chlazení, provoz vzduchotechniky a větrání
> travelátory, pojízdné schody a výtahy, dveře
> požární, bezpečnostní a sdělovací technologie
> stroje a zařízení úklidu a údržby
> přečerpávání kanalizace, lapoly; vodné a stočné
> zvláštní případy a atrakce (fontána, akvárium.)
Správa objektu
> náklady na správu a řízení objektu obchodního centra
> servisní poplatek za vedení evidence, rozdělování a kontrolu poplatku za správu
> balík pojištění nemovitosti a rizik z provozu, mimořádná krátkodobá připojištění
> odměny účetních a auditorů
> odměny právníků a odborných poradců
> daně, poplatky a další veřejné dávky (nikoli daň z příjmu)
Smluvní subdodávky
> údržba a neinvestiční opravy objektu a zařízení, revize
> úklid společných a servisních prostor a venkovních ploch
> ostraha objektu, BOZP, požární prevence
> zahradníci a venkovní úpravy, úklid sněhu
> odvoz a likvidace odpadu
> zvláštní případy (deratizace)
Různé a mimořádné položky
> drobné a mimořádné náklady nezahrnuté v zálohách
> individuální položky - náklady vyvolané lokálními vlivy, stavebně-technickým řešením, dopravní situací nebo dočasnými změnami (rekonstrukce a dostavba obchodního centra)
> rezerva - mimořádné náklady nezahrnuté v zálohách. Ty obvykle nejsou vždy součástí rozpočtu
Marketing
Hodnoty servis charge v obchodních centrech v ČR neobsahují položku marketing fee z několika důvodů. Částka připadající na určitého nájemce má jinou konstrukci než nájemné (není předmětem tržní soutěže mezi pronajímateli) i než servis charge (má spíše povahu fondu než ceny za víceméně technicky či stavebně daný rozsah ostatních služeb). Důvodem je také způsob čerpání marketingového rozpočtu. Neřídí jej totiž nutně ani pronajímatel, ani management centra, může to být marketingová rada centra, složená ze zástupců nájemců nebo obdobně složená právnická osoba - družstvo. Marketing fee nebývá ani spojeno s částkou nájemného, byť je většinou také vztaženo k pronajaté ploše; pohybuje se zhruba v rozmezí 0,6-1,5 eura/m2.
Pavlína Hajnová je zakladatelkou a jednatelkou společnosti Centers Europe
SERVISNÍ POPLATKY, JAK VYPADAJÍ?
Hledat pravdu při stanovení průměrné výše nájemného a jeho jednotlivých složek u nákupních center je velmi složité. Lze však říci, že průměrné celkové náklady se pohybují v rozmezí 2,1 až 5,6 eura na metr čtvereční, jak vyplývá z průzkumu společnosti Centers Europe. Průzkum se dotýkal revize tvrzení realitních agentur, developerů, správců center, subdodavatelů a servisních společností i samotných nájemců, právníků a účetních.
EXISTUJÍ ROZDÍLY
Konkrétní výše jednotlivých částek servisních poplatků se řídí mnoha často protichůdnými vlivy. Pro nájemce je ale nakonec vždy důležitý součet jednotlivých položek, celková agregovaná částka.
Obchodní a zábavní centra v ČR vykazují v konkrétním zatřídění jednotlivých nákladů a jejich přiřazení k nákladovým kapitolám značné rozdíly, dané zejména metodikou a názvoslovím. V součtových hodnotách jsou ovšem rozdíly mnohem méně patrné.
Porovnáme-li celkovou výši platby nájemce obchodnímu centru, tedy součet nájemného z plochy, obratového nájemného, marketingového příspěvku a servisních poplatků, jsou rozdíly mezi obchodními centry podobné úrovně poměrně malé. Naopak relativně značná diverzita může existovat mezi jednotlivými nájemci v rámci jednoho centra. Vliv na to má nejen velikost pronajaté plochy a důležitost daného nájemce pro retail mix či branch mix, ale i termín trvání a doba uzavření nájemní smlouvy.
VŠE SE POČÍTÁ
Skladba poplatků přímo spojených s provozem a obsluhou prostor, zařízení a služeb společných a servisních pro všechny nájemce včetně odměny za správu obchodního centra je konstruována jako součet nákladů a výdajů uvedených v boxu. U jednotlivých obchodních center je patrná značná odlišnost ve výši i struktuře nákladů, která se projevuje značnými rozdíly ve výši poplatku či úplnou absencí některých položek, což pak kompenzuje například platba bez bližší specifikace nebo jsou platby zahrnuty pod jiné než servisní poplatky. Pro účely tohoto textu byly údaje selektivně aktualizovány a bylo přihlédnuto i ke změnám měnového kurzu koruny vůči euru.
STRUKTURA SERVISNÍCH POPLATKŮ
Největší podíl ve struktuře servisních poplatků náleží subdodávkám (42 %). Řadí se mezi ně ostraha, údržba a opravy, úklid, revize atd. Náklady na subdodávky se pohybují v rozmezí od zhruba jednoho eura do 1,7 eura. V této skupině se obecně nejvíce platí za ostrahu a údržbu a opravy (0,3-0,5 eura na m2, resp. 0,23-0,53 eura na m2).
Druhou nejnákladnější skupinou je správa objektu. Tvoří 27 % všech servisních poplatků a patří sem kromě správy objektu jako takové rovněž správa poplatků, pojištění, právníci a poradenství atd. V rozmezí výdajů se správa objektu pohybuje mezi 0,5-1,8 eura.
Energie tvoří třetí hlavní skupinu servisních poplatků. Na metr čtvereční obchodního centra vynakládají za energie 0,54-1 euro. Elektrická energie se podílí v této sekci poplatků 86 %, plyn 12 %. Za elektrickou energii centra platí od 0,46 do 0,8 eura na m2. Poslední, 7% skupinu tvoří různé poplatky, rezervy a individuální náklady a položky.
Grafy
ZA CO SE PLATÍ?
Energie
> osvětlení interiéru a exteriéru, iluminace
> topení a chlazení, provoz vzduchotechniky a větrání
> travelátory, pojízdné schody a výtahy, dveře
> požární, bezpečnostní a sdělovací technologie
> stroje a zařízení úklidu a údržby
> přečerpávání kanalizace, lapoly; vodné a stočné
> zvláštní případy a atrakce (fontána, akvárium.)
Správa objektu
> náklady na správu a řízení objektu obchodního centra
> servisní poplatek za vedení evidence, rozdělování a kontrolu poplatku za správu
> balík pojištění nemovitosti a rizik z provozu, mimořádná krátkodobá připojištění
> odměny účetních a auditorů
> odměny právníků a odborných poradců
> daně, poplatky a další veřejné dávky (nikoli daň z příjmu)
Smluvní subdodávky
> údržba a neinvestiční opravy objektu a zařízení, revize
> úklid společných a servisních prostor a venkovních ploch
> ostraha objektu, BOZP, požární prevence
> zahradníci a venkovní úpravy, úklid sněhu
> odvoz a likvidace odpadu
> zvláštní případy (deratizace)
Různé a mimořádné položky
> drobné a mimořádné náklady nezahrnuté v zálohách
> individuální položky - náklady vyvolané lokálními vlivy, stavebně-technickým řešením, dopravní situací nebo dočasnými změnami (rekonstrukce a dostavba obchodního centra)
> rezerva - mimořádné náklady nezahrnuté v zálohách. Ty obvykle nejsou vždy součástí rozpočtu
Marketing
Hodnoty servis charge v obchodních centrech v ČR neobsahují položku marketing fee z několika důvodů. Částka připadající na určitého nájemce má jinou konstrukci než nájemné (není předmětem tržní soutěže mezi pronajímateli) i než servis charge (má spíše povahu fondu než ceny za víceméně technicky či stavebně daný rozsah ostatních služeb). Důvodem je také způsob čerpání marketingového rozpočtu. Neřídí jej totiž nutně ani pronajímatel, ani management centra, může to být marketingová rada centra, složená ze zástupců nájemců nebo obdobně složená právnická osoba - družstvo. Marketing fee nebývá ani spojeno s částkou nájemného, byť je většinou také vztaženo k pronajaté ploše; pohybuje se zhruba v rozmezí 0,6-1,5 eura/m2.
Pavlína Hajnová je zakladatelkou a jednatelkou společnosti Centers Europe
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
