Jednou z nejvýraznějších změn je úprava paragrafů upravujících podobu nemovitostních fondů. Zákon o kolektivním investování, který vstoupil v platnost v loňském roce, již definici nemovitostních fondů umožňoval, ale v podobě, která chování fondů popisovala pouze velmi obecně a zároveň stanovovala minimální vstupní limit 2 mil. Kč. Díky tomu zatím nedošlo k založení žádného nemovitostního fondu.
AŽ PODLE NOVELY ZÁKONA
Tento článek je spíše zaměřen na popis chování fondu, tak jak mu jej umožní novela zákona o kolektivním investování než na porovnání různých modelů nemovitostních fondů ve světě (např. REIT v USA).
Stávající návrh novely zákona popisující fungování nemovitostního fondu určeného veřejnosti vychází z německé úpravy. Fondy jsou tak v zákoně definovány jako otevřené podílové fondy, tedy fondy, které svým investorům umožňují požádat o zpětný odkup podílových listů. Německo bylo jako vzor vybráno z několika důvodů:
Ověřené podílové fondy nemovitostní zde existují již cca 30 let.
Suma investovaná prostřednictvím těchto fondů v loňském roce přesáhla 90 mld. eur
Díky dlouhé době fungování těchto fondů v Německu je možnost při zavádění v Čechách požádat německého regulátora o konzultace.
Analýza chování těchto fondů ukazuje, že výnosnost fondů za posledních 30 let přesahuje inflaci a téměř dosahuje výnosnosti dluhopisových nástrojů. Na druhou stranu, ale oproti dluhopisům se volatilita kurzů těchto fondů blíží úrovni fondů peněžního trhu, což z těchto fondů činí velmi zajímavý investiční nástroj určený retailu.
Evropská asociace fondů a asset managementu usiluje o harmonizaci tohoto typu fondů podobně jako je tomu v případě standardních fondů (UCITS fondů). Návrh novely tento fakt zohledňuje a Česká republika by byla po Rakousku a Německu teprve třetí zemí v Evropě, která by měla ve své legislativě upravené nemovitostní fondy v podobě odpovídající budoucí harmonizaci.
NAŠE BUDOUCÍ FONDY
Jak by tedy tyto podílové fondy měly vypadat po přijetí novely zákona v České republice? Jak již bylo řečeno jedná se o otevřené podílové fondy, tedy fondy, které nemají právní subjektivitu a mohou být založeny a obhospodařovány pouze subjektem s patřičným oprávněním, tedy investiční společností.
Vzhledem k tomu, že stávající správci nemají zatím s tímto typem aktiv příliš zkušeností, předpokládám, že pro strukturování a správu nemovitostí budou využívat poradenství z řad společností působících aktivně v oblasti nemovitostí. Veškeré chování fondu určuje statut fondu, který je schvalován Komisí pro cenné papíry (výhledově jednotný regulátor ČNB).
Důležitým faktem pro rozvoj těchto fondů je, že zákon již nestanovuje žádnou minimální investici do těchto fondů a tudíž je otevírá opravdu široké investorské veřejnosti.
Principiálně smí nemovitostní fond investovat především do nemovitostí přinášejících dlouhodobý výnos (obchodní centra, kancelářské budovy atd.), dále pak do spekulativních nemovitostí, a to až v rozsahu 25 % portfolia a také do takzvaných likvidních aktiv (účty, pokladniční poukázky, podílové listy otevřených podílových fondů, dluhopisy se splatností 3 roky), která musí držet na minimální úrovni 20 % portfolia z důvodů zajištění likvidity. Například v Německu drží nemovitostní OPF typicky od 25 až do 49 % svého majetku v hotovosti nebo v produktech s pevným výnosem.
PŘÍMO I NEPŘÍMO
Veškeré nemovitosti fond může nabývat přímo nebo prostřednictvím takzvaných "nemovitostních společností". Je běžnou praxí, že velká část nemovitostí v ČR je vlastněna účelově založenými společnostmi, které slouží pro zjednodušení správy nemovitosti a také k určitým daňovým optimalizacím (např. prodej společnosti vlastnící nemovitost nepodléhá dani z převodu nemovitostí, která aktuálně činí 3 % z hodnoty nemovitosti). Na nemovitostní společnosti ,prostřednictvím kterých by docházelo k vlastnickému výkonu ve vztahu k nemovitosti, jsou kladeny určité nároky a požadavky vyplývající ze zákona.
V zásadě jde o to, aby fond měl na nemovitostní společnost reálný vliv zabraňující vzniku možných zneužití majetku, dále aby společnost nevykonávala jinou činnost, než která souvisí s výstavbou nebo správou nemovitosti.
OCEŇOVÁNÍ
Nemovitosti v portfoliu nemovitostního fondu by pak měly být oceňovány podle toho, zda se jedná o nemovitost přinášející dlouhodobý výnos - tj. metodou výnosovou (diskontované peněžení toky) nebo o spekulativní nemovitosti (zde bude použit obecně závazný předpis o oceňování, případně vyhláška a nemovitosti tak budou oceňovány nejčastěji cenou pořízení).
Při svém založení nebude mít fond v portfoliu žádné nemovitosti a tak musí teprve portfolio nemovitostí vytvořit, a to z prostředků, které budou do fondu investovány. Vzhledem k tomu, že fond nemá povoleny nepeněžité vklady, bude vždy docházet ke koupi nemovitostí z prostředků fondu. Je jasné, že v době, kdy fond strukturuje své nemovitostní portfolio, není schopen tyto limity efektivně dodržovat. Proto zákon poskytuje fondům lhůtu maximálně tři roky, po kterou nemusí tyto limity dodržovat.
Oproti běžnému otevřenému podílovému fondu jsou zde i další odlišnosti. Zatímco běžný OPF musí majetek oceňovat minimálně jednou za dva týdny, nemovitostní fond tak může činit pouze jedenkrát ročně. To ovšem neznamená, že takto bude postupovat každý fond! Vždy jsou uváděny maximální možné termíny a je jen na správci fondu, který bude fond zakládat a spravovat, jaký model zvolí.
POZASTAVENÍ ODKUPŮ
Model s delšími termíny bude samozřejmě méně lákavý pro investory, na druhou stranu bude svým způsobem bezpečnější, protože bude správci poskytovat dostatek prostoru, jak se vypořádat s určitými problémy, jako je například zájem většiny podílníků uplatnit zpětný odkup. Pro tento případ je nemovitostní fond oprávněn pozastavit prodeje nebo odkupy podílových listů v zájmů ochrany investorů, a to až na dobu dvou let. Vždy po šesti měsících je však povinen hlásit regulátorovi svou situaci. V praxi by tedy mohlo dojít k dvěma modelovým případům:
Fond by měl dobré výnosy a zájem investorů o něj by rostl. Fond by ale neměl dostatek vhodných investičních příležitostí a tak by přísun nových peněz snížil výnos stávajících podílníků. V tomto případě fond pozastaví pouze nové prodeje, ale odkupy jsou stále možné.
Fond je z určitého důvodu "napaden" velkým zájmem stávajících podílníků o zpětný odkup. V případě nutnosti rozprodávat stávající portfolio nemovitostní fond pozastaví odkupy, ale může pokračovat v prodeji nových podílových listů což mu zajišťuje přísun likvidity.
Všechny nemovitosti, které budou pořizovány do portfolia fondu budou muset být oceněny dvěma nezávislými znalci. To samé se týká případného prodeje nemovitostí z portfolia fondu. Pro oceňování nemovitostí po dobu jejich držení musí fond ustanovit "výbor znalců", což by měly být osoby se zkušenostmi z oblasti oceňování nemovitostí. Minimálně jeden člen musí být jmenován depozitářem fondu tak, aby byla zajištěna co nejjednodušší komunikace mezi fondem a depozitářem v oblasti oceňování nemovitostí.
JEŠTĚ PARLAMENT
Vzhledem k tomu, že zákon zatím nebyl projednán parlamentem, je předčasné hovořit o tom, jak velkou změnu a nakolik úspěšné tyto fondy na trhu investičních instrumentů budou, ale podle velkého konzervatismu českých investorů a zkušenosti z Německa a Rakouska se dá předpokládat, že se bude jednat o velmi žádaný typ investice.
Martin Hanzlík,
Generální manažer AFAM ČR
NEJSOU OČEKÁVÁNÍ PŘEHNANÁ?
Například podle Martina Burdy, ředitele odboru investičních produktů v České spořitelně a předsedy představenstva AFAM (býv. UNIS): "Realitní fondy budou pro český trh znamenat dramatickou změnu. Výnosy z nich budou dlouhodobě vyšší než u fondů peněžního trhu. Fondy mohou jít i na blízké zahraniční trhy, jako jsou Slovensko nebo Maďarsko, a využít atraktivnější příležitosti, které se na těchto trzích oproti Česku nabízejí. Realitní fondy si zachovají poměrně slušnou likviditu a zároveň nízké riziko. V podstatě jediný potenciální problém může nastat v případě nekvalitní správy. Tento druh fondů může velmi zásadně posunout myšlení investorů a pochopitelně i jejich výnosy. Realitní fondy budou nepochybně největší investiční novinkou tohoto roku." Předpovídá také, že obliba nemovitostních fondů již letos dosáhne takové úrovně, že do nich bude směřovat 20 až 30 % celoročního objemu přílivu investic retailových klientů.
Ani nemovitosti nejsou zázrak
V Německu 18. ledna 2006 podle informace agentury Reuters ukončil činnost investiční fond KanAm US-grundinvest se zaměřením na investice do realit v USA a Kanadě. V posledních měsících jde již o třetí fond, který se pohyboval na trhu realit a který musel přerušit (pozastavit) odkupy v obavách, že nebude mít dostatek peněz na výplaty investorů. V prosinci šlo například o Grundbesitz Invest investiční společnosti DB Real Estate patřící do skupiny Deutsche Bank. Ten byl založen již v roce 1970 a v jeho portfoliu je 130 nemovitostí, má 300 tisíc podílníků a majetek přes 6 mld. eur. Aby získala likviditu, začala spol. DB Real Estate odprodávat nemovitosti, ale navíc by také nové přecenění mohlo znamenat znehodnocení majetku podle odhadů až o 10 %.
Takové poplašné informace nemohly zůstat bez odezvy a podle aktuálních informací investoři znejistěli a ostatní nemovitostní fondy musely odkoupit jejich podíly za 3 mld. eur. I to je jeden z důvodů, proč naše úprava určuje, že tuzemské nemovitostní fondy budou muset nejméně 20 % (max. 49 %) majetku držet v likviditě.
Analytici trhu nemovitostí nefandí
Průzkum ekonomických předpovědí uspořádaný společností Wall Street Journal ukazuje, že analytici jsou konsensuálně přesvědčeni o tom, že na trhu nemovitostí dojde k ochlazení. Tři čtvrtiny jsou sice přesvědčeny, že to neohrozí vývoj ekonomiky, ale čtvrtina vidí hlubší problémy a tvrdší dopad. Právě ceny energií a trh nemovitostí jsou považovány za největší rizika pro vývoj americké ekonomiky. O bublině na trhu nemovitostí se však hovoří již pátým rokem.
Graf
AŽ PODLE NOVELY ZÁKONA
Tento článek je spíše zaměřen na popis chování fondu, tak jak mu jej umožní novela zákona o kolektivním investování než na porovnání různých modelů nemovitostních fondů ve světě (např. REIT v USA).
Stávající návrh novely zákona popisující fungování nemovitostního fondu určeného veřejnosti vychází z německé úpravy. Fondy jsou tak v zákoně definovány jako otevřené podílové fondy, tedy fondy, které svým investorům umožňují požádat o zpětný odkup podílových listů. Německo bylo jako vzor vybráno z několika důvodů:
Ověřené podílové fondy nemovitostní zde existují již cca 30 let.
Suma investovaná prostřednictvím těchto fondů v loňském roce přesáhla 90 mld. eur
Díky dlouhé době fungování těchto fondů v Německu je možnost při zavádění v Čechách požádat německého regulátora o konzultace.
Analýza chování těchto fondů ukazuje, že výnosnost fondů za posledních 30 let přesahuje inflaci a téměř dosahuje výnosnosti dluhopisových nástrojů. Na druhou stranu, ale oproti dluhopisům se volatilita kurzů těchto fondů blíží úrovni fondů peněžního trhu, což z těchto fondů činí velmi zajímavý investiční nástroj určený retailu.
Evropská asociace fondů a asset managementu usiluje o harmonizaci tohoto typu fondů podobně jako je tomu v případě standardních fondů (UCITS fondů). Návrh novely tento fakt zohledňuje a Česká republika by byla po Rakousku a Německu teprve třetí zemí v Evropě, která by měla ve své legislativě upravené nemovitostní fondy v podobě odpovídající budoucí harmonizaci.
NAŠE BUDOUCÍ FONDY
Jak by tedy tyto podílové fondy měly vypadat po přijetí novely zákona v České republice? Jak již bylo řečeno jedná se o otevřené podílové fondy, tedy fondy, které nemají právní subjektivitu a mohou být založeny a obhospodařovány pouze subjektem s patřičným oprávněním, tedy investiční společností.
Vzhledem k tomu, že stávající správci nemají zatím s tímto typem aktiv příliš zkušeností, předpokládám, že pro strukturování a správu nemovitostí budou využívat poradenství z řad společností působících aktivně v oblasti nemovitostí. Veškeré chování fondu určuje statut fondu, který je schvalován Komisí pro cenné papíry (výhledově jednotný regulátor ČNB).
Důležitým faktem pro rozvoj těchto fondů je, že zákon již nestanovuje žádnou minimální investici do těchto fondů a tudíž je otevírá opravdu široké investorské veřejnosti.
Principiálně smí nemovitostní fond investovat především do nemovitostí přinášejících dlouhodobý výnos (obchodní centra, kancelářské budovy atd.), dále pak do spekulativních nemovitostí, a to až v rozsahu 25 % portfolia a také do takzvaných likvidních aktiv (účty, pokladniční poukázky, podílové listy otevřených podílových fondů, dluhopisy se splatností 3 roky), která musí držet na minimální úrovni 20 % portfolia z důvodů zajištění likvidity. Například v Německu drží nemovitostní OPF typicky od 25 až do 49 % svého majetku v hotovosti nebo v produktech s pevným výnosem.
PŘÍMO I NEPŘÍMO
Veškeré nemovitosti fond může nabývat přímo nebo prostřednictvím takzvaných "nemovitostních společností". Je běžnou praxí, že velká část nemovitostí v ČR je vlastněna účelově založenými společnostmi, které slouží pro zjednodušení správy nemovitosti a také k určitým daňovým optimalizacím (např. prodej společnosti vlastnící nemovitost nepodléhá dani z převodu nemovitostí, která aktuálně činí 3 % z hodnoty nemovitosti). Na nemovitostní společnosti ,prostřednictvím kterých by docházelo k vlastnickému výkonu ve vztahu k nemovitosti, jsou kladeny určité nároky a požadavky vyplývající ze zákona.
V zásadě jde o to, aby fond měl na nemovitostní společnost reálný vliv zabraňující vzniku možných zneužití majetku, dále aby společnost nevykonávala jinou činnost, než která souvisí s výstavbou nebo správou nemovitosti.
OCEŇOVÁNÍ
Nemovitosti v portfoliu nemovitostního fondu by pak měly být oceňovány podle toho, zda se jedná o nemovitost přinášející dlouhodobý výnos - tj. metodou výnosovou (diskontované peněžení toky) nebo o spekulativní nemovitosti (zde bude použit obecně závazný předpis o oceňování, případně vyhláška a nemovitosti tak budou oceňovány nejčastěji cenou pořízení).
Při svém založení nebude mít fond v portfoliu žádné nemovitosti a tak musí teprve portfolio nemovitostí vytvořit, a to z prostředků, které budou do fondu investovány. Vzhledem k tomu, že fond nemá povoleny nepeněžité vklady, bude vždy docházet ke koupi nemovitostí z prostředků fondu. Je jasné, že v době, kdy fond strukturuje své nemovitostní portfolio, není schopen tyto limity efektivně dodržovat. Proto zákon poskytuje fondům lhůtu maximálně tři roky, po kterou nemusí tyto limity dodržovat.
Oproti běžnému otevřenému podílovému fondu jsou zde i další odlišnosti. Zatímco běžný OPF musí majetek oceňovat minimálně jednou za dva týdny, nemovitostní fond tak může činit pouze jedenkrát ročně. To ovšem neznamená, že takto bude postupovat každý fond! Vždy jsou uváděny maximální možné termíny a je jen na správci fondu, který bude fond zakládat a spravovat, jaký model zvolí.
POZASTAVENÍ ODKUPŮ
Model s delšími termíny bude samozřejmě méně lákavý pro investory, na druhou stranu bude svým způsobem bezpečnější, protože bude správci poskytovat dostatek prostoru, jak se vypořádat s určitými problémy, jako je například zájem většiny podílníků uplatnit zpětný odkup. Pro tento případ je nemovitostní fond oprávněn pozastavit prodeje nebo odkupy podílových listů v zájmů ochrany investorů, a to až na dobu dvou let. Vždy po šesti měsících je však povinen hlásit regulátorovi svou situaci. V praxi by tedy mohlo dojít k dvěma modelovým případům:
Fond by měl dobré výnosy a zájem investorů o něj by rostl. Fond by ale neměl dostatek vhodných investičních příležitostí a tak by přísun nových peněz snížil výnos stávajících podílníků. V tomto případě fond pozastaví pouze nové prodeje, ale odkupy jsou stále možné.
Fond je z určitého důvodu "napaden" velkým zájmem stávajících podílníků o zpětný odkup. V případě nutnosti rozprodávat stávající portfolio nemovitostní fond pozastaví odkupy, ale může pokračovat v prodeji nových podílových listů což mu zajišťuje přísun likvidity.
Všechny nemovitosti, které budou pořizovány do portfolia fondu budou muset být oceněny dvěma nezávislými znalci. To samé se týká případného prodeje nemovitostí z portfolia fondu. Pro oceňování nemovitostí po dobu jejich držení musí fond ustanovit "výbor znalců", což by měly být osoby se zkušenostmi z oblasti oceňování nemovitostí. Minimálně jeden člen musí být jmenován depozitářem fondu tak, aby byla zajištěna co nejjednodušší komunikace mezi fondem a depozitářem v oblasti oceňování nemovitostí.
JEŠTĚ PARLAMENT
Vzhledem k tomu, že zákon zatím nebyl projednán parlamentem, je předčasné hovořit o tom, jak velkou změnu a nakolik úspěšné tyto fondy na trhu investičních instrumentů budou, ale podle velkého konzervatismu českých investorů a zkušenosti z Německa a Rakouska se dá předpokládat, že se bude jednat o velmi žádaný typ investice.
Martin Hanzlík,
Generální manažer AFAM ČR
NEJSOU OČEKÁVÁNÍ PŘEHNANÁ?
Například podle Martina Burdy, ředitele odboru investičních produktů v České spořitelně a předsedy představenstva AFAM (býv. UNIS): "Realitní fondy budou pro český trh znamenat dramatickou změnu. Výnosy z nich budou dlouhodobě vyšší než u fondů peněžního trhu. Fondy mohou jít i na blízké zahraniční trhy, jako jsou Slovensko nebo Maďarsko, a využít atraktivnější příležitosti, které se na těchto trzích oproti Česku nabízejí. Realitní fondy si zachovají poměrně slušnou likviditu a zároveň nízké riziko. V podstatě jediný potenciální problém může nastat v případě nekvalitní správy. Tento druh fondů může velmi zásadně posunout myšlení investorů a pochopitelně i jejich výnosy. Realitní fondy budou nepochybně největší investiční novinkou tohoto roku." Předpovídá také, že obliba nemovitostních fondů již letos dosáhne takové úrovně, že do nich bude směřovat 20 až 30 % celoročního objemu přílivu investic retailových klientů.
Ani nemovitosti nejsou zázrak
V Německu 18. ledna 2006 podle informace agentury Reuters ukončil činnost investiční fond KanAm US-grundinvest se zaměřením na investice do realit v USA a Kanadě. V posledních měsících jde již o třetí fond, který se pohyboval na trhu realit a který musel přerušit (pozastavit) odkupy v obavách, že nebude mít dostatek peněz na výplaty investorů. V prosinci šlo například o Grundbesitz Invest investiční společnosti DB Real Estate patřící do skupiny Deutsche Bank. Ten byl založen již v roce 1970 a v jeho portfoliu je 130 nemovitostí, má 300 tisíc podílníků a majetek přes 6 mld. eur. Aby získala likviditu, začala spol. DB Real Estate odprodávat nemovitosti, ale navíc by také nové přecenění mohlo znamenat znehodnocení majetku podle odhadů až o 10 %.
Takové poplašné informace nemohly zůstat bez odezvy a podle aktuálních informací investoři znejistěli a ostatní nemovitostní fondy musely odkoupit jejich podíly za 3 mld. eur. I to je jeden z důvodů, proč naše úprava určuje, že tuzemské nemovitostní fondy budou muset nejméně 20 % (max. 49 %) majetku držet v likviditě.
Analytici trhu nemovitostí nefandí
Průzkum ekonomických předpovědí uspořádaný společností Wall Street Journal ukazuje, že analytici jsou konsensuálně přesvědčeni o tom, že na trhu nemovitostí dojde k ochlazení. Tři čtvrtiny jsou sice přesvědčeny, že to neohrozí vývoj ekonomiky, ale čtvrtina vidí hlubší problémy a tvrdší dopad. Právě ceny energií a trh nemovitostí jsou považovány za největší rizika pro vývoj americké ekonomiky. O bublině na trhu nemovitostí se však hovoří již pátým rokem.
Graf
