Analýza: Ovlivní deregulace nájemného trh s nemovitostmi?

Přiletěla první vlaštovka

Regulované nájemné se vztahuje na 750 tisíc bytů, což je zhruba pětina bytového fondu. Nájemné v bytech s regulovanými činžemi poroste od 1. ledna příštího roku do roku 2010 v průměru o 14,2 procenta za rok. Od roku 2011 by měla činži určovat dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem.
Po dlouhých letech diskusí nejen na parlamentní půdě a nespočtu žalob na český stát, které leží u Evropského soudu pro lidská práva, se čeští politici konečně rozhýbali a přijali alespoň nějaký harmonogram deregulace nájemného. Tempo narovnání nájemného, se kterým počítá přijatý zákon, považují majitelé domů za příliš pomalé, zástupci nájemníků naopak za příliš rychlé. Většina politiků považuje takový růst činží za rozumný kompromis mezi představami nájemníků a nájemců. Jak ale prohlásil předseda Občanského sdružení majitelů domů Tomislav Šimeček, ani změna legislativy není důvodem pro to, aby tři tisíce českých majitelů domů stáhly své stížnosti na ČR, které podali k Evropskému soudu pro lidská práva.
"Když zákon prezident podepíše, požádáme o názor ústavní soud," sdělil Šimeček. Ten trvá na tom, že měsíční nájemné by se mělo už teď pohybovat mezi 62 až 135 korunami za metr čtvereční, aby se nájemcům zajistil požadovaný zisk.

Nájemníci verzus majitelé

Je jasné, že tyto dvě skupiny se nikdy neshodnou. Pro otevření trhu s byty je však dobrý alespoň nějaký zákon než žádný. Koneckonců majitele domů, kteří se již obrátili se žalobami do Štrasburku, může těšit to, že v případě výhry u evropského soudu budou inkasovat tučné zisky. A nutno dodat, že pravděpodobnost úspěchu je poměrně vysoká. Snad to pak bude pro ně alespoň částečná záplata na to, že tak dlouho museli čekat, než budou moci pronajímat své byty za skutečně tržní nájemné.
Majitelům domů se nelíbí, že s výjimkou Prahy jim růst činží podle jejich tvrzení neumožní, a to ani po skončení přechodného období, pokrýt náklady na běžné opravy a údržbu. Ze 750 tisíc bytů vlastní zhruba 300 tisíc jednotek, ostatní patří obcím.
"Deregulace nájemného nesmí vzít starým lidem jistotu střechy nad hlavou. A nesmí je ani nutit ke stěhování, pokud se jim do něj nechce," tvrdí náměstek pražského primátora Jan Bürgermeister. "Jednoznačně musí mít možnost dožít tam, kde bydlí, pokud se nechtějí stěhovat. Ale na druhou stranu nechceme, aby babička měla možnost přenechat byt i s levným nájemným vnukovi. To by bylo nespravedlivé vůči majitelům," řekl Jan Bürgermeister, který spolu s takzvaným superlídrem Mirkem Topolánkem povede do parlamentních voleb pražskou kandidátku Občanské demokratické strany.
Nedávno přijatý zákon o deregulaci nájemného označil Bürgermeister za nepovedený. "Povede ke katastrofě ve staré zástavbě velkých a středních měst," konstatoval. A nabídl příklad: "Byt v přízemí, s okny do dvora nad rušnou hospodou bude mít stejnou cenu jako byt v sedmém patře, s terasou a výhledem na Hradčany. Důsledek je jasný: lidé v nejhorších bytech budou platit víc, než kolik by zaplatili na volném trhu, a nejlepší byty zůstanou hluboko pod cenou."
Zmíněné zvýšení nájmů by po čtyřech letech mělo vést k jejich nominálnímu růstu o přibližně 70 procent. "To je naprosto nedostatečné. O tom, že by v roce 2010 došlo ke sblížení tržních a regulačních nájmů, nelze vůbec mluvit," tvrdí Robert Axamit, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů (OSMD).
Nový zákon o nájemném je údajně v některých bodech v rozporu s ústavním pořádkem České republiky. Tvrdí to alespoň senátor Miroslav Škaloud (ODS). Podle něho navrhovaná regulace způsobuje, že nájemné bude v některých oblastech nadále pod úrovní nákladů. Nařídit zákonem cenu nižší než náklady odporuje podle senátora stanovisku ústavního soudu. Zákon dále obsahuje třeba to, že se regulace nově vztahuje i na nájmy, na něž se dosud nevztahovala, například u nově postavených domů. "To je výrazný posun v regulaci," upozornil.

Velké změny trh nečekají

Podle Arnošta Hejduka, ředitele společnosti Rooney & Bennet, tržní nájmy v Praze v poslední době mírně klesají a plánovaná deregulace trend ještě podpoří. Pro lidi je to prý jasný vzkaz: vzhledem k tomu, že tržní nájemné se blíží výši splátek hypotečního úvěru, který je dnes obzvláště výhodný, vyplatí se investovat raději do vlastního bydlení. "Průměrný byt v Praze o velikosti kolem šedesáti metrů čtverečních může být obcí prodáván za 500 až 700 tisíc korun," vypočítává na příkladu ředitel společnosti Hyposervis CZ Milan Roček. "To je necelá třetina současné tržní ceny. Splátka hypotéky bude měsíčně zhruba tři a půl tisíce korun, což je možná nižší než regulovaný nájem." A jaký vliv bude mít navržená deregulace na trh s nemovitostmi? Názory odborníků se různí.
Nižší výnos z činží může ochladit zájem investorů o koupi bytů k pronájmu, což může mít vliv na ceny. "Trh však mohou ovlivňovat i další faktory, které mohou mít opačný efekt," dodává Jakub Sedmihradský, partner realitní společnosti Lexxus, a má na mysli třeba zvýšenou sazbu daně z přidané hodnoty od roku 2008 nebo vývoj hypotečního trhu.
"Nynější deregulace s cenami nemovitostí příliš nepohne, a to dokonce ani ve velkých městech," vysvětluje Markéta Šichtařová z Next Finance. S tím souhlasí i David Černík, který říká, že pomoci by mohlo jen úplné uvolnění nájmů, protože vliv na ceny nemovitostí se projeví až v dlouhodobém horizontu cca deseti let.
"Kvalitní, zejména nové nemovitosti si svoje ceny podrží," tvrdí Petr Vosmík, ředitel Českomoravské realitní. "U bytů v zanedbaných panelových domech v neatraktivních lokalitách ale deregulace může urychlit snížení cen. I když nijak radikálně, jen v řádu několika procent ročně."
Podle Arnošta Hejduka se ceny naopak mírně zvýší, i když o žádný skok nepůjde. "Deregulace jen podpoří procesy, které už jsou nastartované," uzavírá. Všichni oslovení odborníci se však shodují na tom, že největší vliv na ceny budou mít i nadále lokalita, kvalita architektury nemovitosti a dostupnost služeb v místě.

V systému chybí zdroje

Není sporu o tom, že je třeba výrazně urychlit regeneraci bytového fondu. Současné tempo oprav bytových domů je totiž nedostatečné. Proto se společnost First Finance, Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD), Svaz podnikatelů ve stavebnictví a Občanské sdružení majitelů domů (OSMD) rozhodly spojit své síly ve Sdružení pro regeneraci bytového fondu (SRBF) a pomocí alternativních přístupů tuto regeneraci zásadně urychlit.
Pro dosažení optimálního tempa regenerace bytových domů je zapotřebí roční investice kolem 40 miliard korun. "V roce 2005 bylo ale do regenerací bytů investováno pouhých 5,8 miliardy korun," říká Miroslav Šebesta, ředitel finanční společnosti First Finance podporované bankou Barclays, se kterou chce v nejbližších letech zprostředkovat investorům až 100 miliard korun na opravy bytů a bytových domů. Bytová družstva investují do rozsáhlých oprav, rekonstrukcí a modernizací panelových domů především vlastní prostředky. "Využíváme samozřejmě i státní podporu z programu PANEL. Od roku 2002, kdy byl program spuštěn, prošlo přes naše poradenská střediska 205 projektů za 1,8 miliardy korun, díky nimž naše členská družstva opravila 10 731 bytů," říká Vít Janeček, předseda SČMBD.
Regeneraci bytového fondu chce SRBF v čele s First Finance urychlit novinkou, kterou je úvěr Bydlení+ určený těm, kteří v současné době nemají na podporu nárok. SRBF osloví majitele všech bytových domů - města, obce i majitele domů s postupně deregulovaným nájmem, pro které připraví speciální program úvěrování rekonstrukcí. Zejména regenerace nájemních bytů vázne. Občanské sdružení majitelů domů míní, že nezbytnou podmínkou pro urychlení rekonstrukcí nájemních bytů je deregulace nájemného. "Skutečné zrychlení obnovy bytového fondu můžeme čekat jedině tam, kde měsíční nájemné za metr čtvereční dosáhne aspoň 80 korun. V ostatních případech se regenerace nájemních bytů neobejde bez státní nebo jiné podpory. Proto program Bydlení+ podporujeme, neboť za deregulované nájemné chceme nabízet jen kvalitní bydlení," říká předseda OSMD Tomislav Šimeček.

Vliv na tržní nájemné

Postupná deregulace činží se promítne i do výše tržních nájmů. Ty by měly stejně jako cena nemovitostí klesnout. Na úroveň regulovaných se však rozhodně nedostanou. V jednom domě a na stejné chodbě platí lidé regulované a o dost vyšší tržní nájemné. Postupná deregulace nájmů má být cestou k narovnání trhu. Ministerstvo pro místní rozvoj očekává, že se odstraní rozdíly mezi dvojím nájemným. "A po uplynutí čtyřleté doby začne hrát nájemné tu cenovou roli, která mu náleží," doplňuje ministr pro místní rozvoj Radko Martínek.
Zástupci realitních kanceláří jsou však poněkud skeptičtí. Obchodní ředitel společnosti Maxima Reality David Černík se domnívá, že v krátkodobém horizontu nebude mít deregulace žádný vliv, protože je pro trh naprosto zanedbatelná a výše regulovaného nájemného je hluboko pod cenami tržního nájemného. "Například byt s regulovaným nájmem v pražských Vršovicích o výměře 70 metrů čtverečních stojí kolem tří tisíc korun, zatímco podobný byt nabízíme za tržní nájemné dvanáct tisíc," říká a dodává, že při uvolnění nájmů o 14,2 procenta znamená navýšení regulovaného nájmu v uvedeném bytě 426 korun za první rok, k čemuž je nutné přičíst ještě inflaci.

Poroste zájem o hypotéky

Nízké úrokové sazby (dle hypoindexu Fincentra 4,13 %), deregulace nájemného, očekávané zvýšení DPH na výstavbu bytů a zájem silných populačních ročníků o vlastní bydlení, to jsou fakta, která hrají segmentu hypoték náramně do noty. Podle odhadu České spořitelny trh letos meziročně díky plánovanému růstu regulovaných nájmů vzroste o 10 až 15 procent, což představuje nárůst hypoték zhruba o 7,5 až 10,5 miliardy korun. Tuzemské banky loni poskytly přes 51 tisíc hypoték v celkovém objemu 72,7 mld. Kč. V meziročním srovnání vzrostl objem hypoték o 37,3 %. Průměrná výše hypotečního úvěru činila loni více než 1,4 mil. Kč. Vyplývá to z údajů Ministerstva pro místní rozvoj. Nejvíce úvěrů s největším objemem poskytly banky tradičně v Praze, nejméně naopak v Karlovarském kraji. V Praze banky poskytly přes 15 tisíc hypoték o objemu 27,1 mld. Kč. V Karlovarském kraji banky prodaly 1506 hypotečních úvěrů o objemu 1,7 mld. Kč. Podle odborníků by v letošním roce měl objem nově poskytnutých hypoték vzrůst na 80 až 85 mld. Kč. V případě hrozby vyšší DPH za stavební práce od roku 2008 nelze vyloučit i překonání hranice 100 mld. Kč.
"K řešení formou vlastnického bydlení se podle nás rozhodnou občané, kteří budou schopni splácet alespoň průměrnou hypotéku 1,5 milionu korun s měsíčním nákladem okolo 8500 korun," uvedl Pavel Kühn z České spořitelny. Rovněž podle generálního ředitele Hypoteční banky Jana Sadila bude plánovaná deregulace nájemného jednou z příčin zvýšeného zájmu o hypoteční úvěry. Očekává, že letos objem nových hypoték občanům dosáhne okolo 85 miliard korun.
Na rozvoj hypoték mají příznivý vliv také nízké úrokové sazby a očekávané zvýšení daně z přidané hodnoty na bytovou výstavbu od roku 2008. "Deregulace je správným krokem. Regulace nájemného totiž výrazně deformuje trh nájemního i vlastnického bydlení s nepříznivými dopady na ceny nemovitostí i výši tržního nájemného," konstatoval Jan Sadil.
Integrace trhu by měla dát klientům také možnost využít takzvanou eurohypotéku. Tento produkt by přerušil dosavadní vztah mezi hypotečním úvěrem a nemovitostí. "Eurohypotéka by umožnila zastavit nemovitost dříve, než by existovala pohledávka. Majitel nemovitosti by si potom mohl kdekoli v Evropské unii požádat o úvěr na zastavený objekt," říká Radomíra Papoušková, ředitelka řízení produktů Hypoteční banky. Zavedení eurohypoték nejvíce prosazuje Velká Británie, kde je trh s hypotékami nejflexibilnější, pro je též Německo. Postoj dalších členských zemí je zatím zdrženlivý. Vyšší likviditu trhu a levnější úvěry si slibuje Evropská unie od sjednoceného trhu s hypotékami ve členských zemích. Konkrétní podoba plánu, jak bude unifikace probíhat, by měla být známa během příštího roku. Zástupci českých hypotečních bank jsou ale k připravovanému projektu zdrženliví. "Ukázalo se, že není jednoduché trh s hypotékami sjednotit, neboť existuje řada překážek," vysvětluje Radomíra Papoušková. "Je stále velký rozdíl mezi starými zeměmi a nově přistoupivšími zeměmi EU. A to zejména v legislativě," doplňuje Milan Roček, předseda představenstva Hyposervisu.

Staví se jako o život

Loni padlo několik rekordů: dokončeno bylo v Česku takřka 33 tisíc nových bytových jednotek a výstavba dalších 40 tisíc byla zahájena. Právě Praha měla na obou údajích lví podíl. Její role je ovšem patrnější, když přičteme ještě výstavbu ve Středočeském kraji. Satelitní bydlení je totiž ve stále větší oblibě, neboť mimo pražský katastr developery vytlačuje nedostatek volných pozemků. Praha a Středočeský kraj se tak na zahájených bytových stavbách podílejí celými 44 procenty.
Nabídka bytů je v hlavním městě poměrně široká. Přitom je patrné její zesílení ve vyšších kategoriích. "V posledním období zaznamenáváme trend zvýšeného zájmu o byty střední a vyšší cenové úrovně. Trh se již stabilizuje, což se promítá nejen do poptávky po levnějších bytech, ale i do rostoucího zájmu o dražší bydlení," komentuje poměry na pražském bytovém trhu Radek Polák ze společnosti Sekyra Group.
Ta mimo jiné stojí za přestavbou bývalé cukrárny "U Myšáka" ve Vodičkově ulici v centru Prahy. Původně šlo o neorenesanční dům (postaven byl v roce 1883), kde měl sídlo proslulý cukrář František Myšák. Dům je ovšem dnes již víceméně nefunkční. Proto z něj zůstane jen zachovalá část rondokubistické fasády z dvacátých let minulého století. Dům, jehož přestavba začala loni, po dokončení nabídne obchodní a kancelářské prostory a především také byty. Nadstandardní bydlení rovněž poskytne rezidence Františkánská zahrada, kde vznikne 33 bytových jednotek. Za metr čtvereční zájemci zaplatí od 125 až do 195 tisíc korun. Nejdražší byt o výměře 310 metrů bude stát 60 milionů korun. "Třetina bytů je už rezervována, a to právě ty nejdražší," tvrdí Radek Polák. Praha má zjevně schopnost absorbovat i takovou nabídku, základ jejího bytového trhu ale tvoří skromnější projekty. Cena za metr čtvereční nového bytu v Praze se pohybuje od 30 do 40 tisíc korun. Ovšem jen málokdy překročí hranici 30 tisíc korun. K největším projektům, jejichž realizace je rozdělena na několik etap, patří Nové Zahradní Město a Nová Harfa, kde naleznou bydlení stovky rodin. *