Financování bydlení: Nové kombinované produkty

Bezesporu jsou hypoteční úvěry na bydlení efektivně nejlevnější půjčené peníze. Dalším lákadlem může být též větší variabilita hypotečních úvěrů, kterou si dnes konkurenční prostředí hypotečních bank vynucuje. Jelikož jsme v době, kdy je leckterému občanovi (kromě většiny politiků) jasné, že by si měl spořit na důchod (moc toho asi od státu nedostane), je možnost kombinovat hypoteční úvěr s určitou formou spoření skvělou příležitostí tzv. "zabít dvě mouchy jednou ranou".

KOMBINOVANÉ PRODUKTY

V ČR byly z kombinovaných produktů populární kombinace kapitálových životních pojištění a překlenovacích hypotečních úvěrů se splátkou jistiny na konci (někdy též průběžně, což však není tak efektivní). Také je známá, leč málo využívaná možnost kombinování překlenovacího úvěru a stavebního spoření.

Nově se Raiffeisenbank pustila do kombinace hypotečního úvěru s investičním pojištěním, přičemž spolupráce funguje s pojišťovnami: Uniqa (partner RB) a ING. Možná někoho napadá, že takový produkt byl přece možný i dříve, a to např. hypotéka s investičním pojištěním s garantovaným výnosem od Credit Suisse. To je pravda - ze strany banky jsou parametry velmi podobné, ale nikoli tak ze strany pojištění.

V ČEM SPOČÍVÁ ROZDÍL

V poplatcích, v ničem jiném. Co si budeme povídat, pojišťovny jsou kombajny na poplatky, a oproti bankám a investičním fondům, značně nečitelné ve své struktuře poplatků (výjimkou se snaží být Aegon, ale ten zatím neumí provázat své investiční životní pojištění s hypotečním úvěrem).

Nicméně jde též o výnosnost investic, která s poplatky úzce souvisí, a to dvojím způsobem.

Kromě logické souvislosti, že čím vyšší poplatky, tím méně se zhodnocuje, je zde druhá souvislost, a to, že každé garantování výnosu něco stojí, tedy další poplatky. Kde je výnos garantován? V kapitálových životních pojištěních a v životních pojištěních investičních s garantovaným výnosem. Tyto typy pojištění jsou si ve zhodnocování prostředků podobné, liší se jen v možnostech likvidity a variability. Zhodnocení prostředků je poznamenané garancí sazby (dnes max. 2,4 %), protože za jistotu se platí. Samozřejmě klient v těchto případech nemůže strategie investování ovlivňovat, protože za něj investuje pojišťovna (ten, kdo mu výnos garantuje). Strategie investování se i u IŽP s garantovaným výnosem řídí pravidly ministerstva financí a musí splňovat totéž, co u pojištění kapitálových.

Oproti tomu běžné investiční pojištění výnos negarantuje, ale zase si za to nestrhává pojišťovna tak vysoké poplatky. Investiční strategie je čistě na klientovi v rámci fondů pojišťovny, případně bývají k dispozici předdefinované strategie. Je zde výrazná možnost jít do akciových fondů. Kde totiž jinde očekávat možnost dlouhodobých výnosů? Běžné investiční pojištění je tedy podobné pravidelnému investování s možností připojištění a možností odečítat si až 12 tisíc korun ročně z daňového základu.

PARAMETRY NOVÉHO PRODUKTU

Chytrá hypotéka (v ING Oranžová hypotéka) se v Raiffeisenbank nazývá Stabilita Invest.

Musíme Raiffeisenbank pochválit za odvážný krok k pestrosti produktů, dokonce tento produkt úrokově zvýhodnila oproti klasické anuitní hypotéce. Samozřejmě jako každý produkt má i Stabilita Invest také svá omezení a je to bezesporu produkt pro klientelu více bonitní.

Banka takto nepůjčí více než 80 % LTV (LTV=podíl výše úvěru a odhadní ceny nemovitosti). Platí věkové omezení, min. věk žadatele 23 let, a maximální věk při splatnost úvěru je 63 let. Do 70 % LTV je max. splatnost úvěru 25 let a nad 70 % do 80% LTV je max. splatnost 20 let. Platby do pojištění se musí platit přes účet v bance.

Klient sice nemá garantovaný výnos za 20 let ve svém investičním pojištění, ale střádat si do pojištění bude celkem 125 % výše úvěru a pojišťovna bude s bankou komunikovat při případných poklesech portfolia.

STABILITA S KŽP AŽ DO 100 %

Dosud možnost kombinovat kapitálové pojištění až do 100 % LTV nabízela z velkých bank u nás jen Komerční banka. Dokáži si představit, že Raiffeisenbank musela reagovat na ústupek investičnímu pojištění zvýhodněním kombinovaného produktu s kapitálovým pojištěním, kde je přece výplata jistiny garantovaná pojišťovnou (je garantované zhodnocení ve výši TÚM, dnes ve výši max. 2,4 %).

Zde tedy nově nabízí možnost takového kombi produktu s KŽP až do 100 % LTV (dosud bylo maximum 80 % LTV). Pokud překročí klient hranici 90 % LTV, dostane sazbu navýšenou o 0,5 % a také úvěry nad 70 % mají max. splatnost 20 let. Na druhou stranu nově lze sjednat tento kombi produkt do 70 % LTV až na 30 let. Ráda bych se dočkala podobné možnosti i u Stability Invest.

ZATÍM V ČR NEEXISTUJÍ MOŽNÉ KOMBINOVANÉ PRODUKTY

Jak už bylo zmíněno, překlenovací hypoteční úvěr s investičním pojištěním bez garance TÚM není až tak vzdálený od kombinace úvěru a pravidelného investování do investičních fondů, bohužel u nás ještě takový produkt neexistuje. Určitě má však budoucnost.

Také nikoli nezajímavá, leč v ČR zatím ne moc známá forma překlenovacího hypotečního úvěru je tzv. "švýcarská hypotéka". Její podstatou je splatnost až 50 let, maximální LTV 65 %, úroková sazba kolem 4,5%, možnost umořit cokoli každých 6 měsíců, kdy je splatný též úrok na půl roku dopředu, který jediný se bance splácí. Jistina je totiž odložena a je čistě na chuti dlužníka, zda něco z částky umoří, či nikoli.

POROVNEJME SI PŘÍKLAD

Nebudeme to přehánět s čísly, tedy spíše ilustrativní porovnání.

Příklad: Muž samožadatel, věk 30 let, chce kupovat byt za 2mil. v Praze, vlastní má 600tis. (příp. část mu daly rodiče), úvěr chce na 1,6 mil., příjmy 25tis čistého.

Srovnejme existující překlenovací úvěry a běžný anuitní úvěr s pojištěním rizikovým a připojme pro srovnání anuitní úvěr s pojištěním na smrt a samostatnou investicí volně vedle úvěru (též ve dvojí formě: pravidelná měsíční investice a jednorázová investice 600tis., které klient nyní má).

POLITIKA BANK

Banky v ČR o klienty stojí. Každá si volí jiné strategie vedoucí k získání klienta. Také existují různé strategie v chování se k externím poradcům, kteří do bank své klienty vodí.

Jak je tomu na poli hypotečních úvěrů?

GE Money Bank je banka, kterou externí poradci moc nezajímají, cílem je lovit lidi na přepážkách a externisté jsou pro přepážkové pracovníky konkurencí.

Zcela jinak je tomu u Komerční banky, tam je politika ponechána v pravomoci pobočky a pobočky musí plnit plány a být vděčné za jakéhokoli klienta.

Česká spořitelna je největší bankou v ČR a možná též proto se v úrokových sazbách i poplatcích stále drží mezi dražšími bankami, a přestože také občas překvapuje novinkami, kombinované produkty ji obecně příliš nelákají. Ve vztazích k externistům se sice nepřetrhne, na druhou stranu v jejím fungování i jednání lze nalézt profesionální úroveň. Pro úvěrové poradce funguje pobočkově.

Hypoteční banka jakožto specialista mezi bankami na úvěry je trochu namyšlená svou jedinečností. Svědčí o tom vyšší poplatky i přístup k externím partnerům. Naštěstí však konečně sjednotila úvěrovou politiku s ČSOB, která bez problémů funguje pobočkovým způsobem.

A Raiffeisenbank? Ta si externistů poradců považuje, nosí jí veliké objemy. A také si považuje pojišťovacích agentů, proto netrvá na tom, aby poradce nosil složku komplet (jako např. u ČMHB), ale stačí případ jen natipovat. Usnadňuje tím pojišťovákům cestu k pracovníkovi banky, a eliminuje tak jejich případné chyby. Ono vyřídit hypoteční úvěr není jako vyplnit návrh na pojistku. Nicméně RB hodnotí stejně tip jako komplet. Pokud tedy jako poradci nemáme právě případ, kdy něco chceme zařídit v RB pro klienta navíc, stačí jej předat pobočce s Orientačním propočtem a více se nestarat. Daní takového chování poradce může samozřejmě být doporučení takového klienta, která spíše skončí na pobočce RB než u poradce. Komu však příliš o doporučení nejde, pak může bez problému klienty na pobočce jen předávat.

dotazy@fenix-finance.cz


POROVNÁNÍ KOMBINOVANÝCH PRODUKTŮ U INVESTOVANÝCH PENĚZ