Jak vydělat na byt investováním

Na trhu se konečně objevil zcela nový produkt. Kombinace hypotečního úvěru s IŽP. Jako první se do těchto končin odvážila Raiffeisenbank pod názvem Stabilita Invest, a to ve spolupráci s dvěma našimi pojišťovnami: nejdřív Uniqa a poté i ING.

Vydělávat lze jedině na akciových investicích, o tom pochyb není. Riziko je při tom sice značné, ale dostatečně dlouhý horizont nejistotu redukuje na přijatelnou míru. Navíc svůj vlastní average efekt přináší i dlouhodobá pravidelnost investování, což je, jak známo, nejlepší zbraň proti kolísavosti akciových trhů.

V reálném světe ale na druhé straně "životní či rodinné bilance" často stojí klientova hypotéka a její splácení "požírá" ty peníze, které by v investicích vydělávat mohly.

Jak skloubit tyto dvě prosté pravdy, nebylo do nedávna možné. Některé teoretické přístupy se sice objevily již v klasické knížce Petra Syrového "Financování vlastního bydlení", ale prakticky je touto cestou možno postoupit až nyní. Zatím ovšem v režii pojišťoven, tedy za dost vysokou cenu jejich parazitních poplatků.

STARÉ KOMBO

Kombinace hypotéky s klasickým KŽP je dostatečně známá a před několika lety byla dokonce někdy racionální. To bylo ovšem v časech vysoké TÚM (plus výhledu na pokles inflace i úrokových sazeb), nyní převažují rizika.

Princip je přitom srozumitelný: klient platí v průběhu doby trvání hypotečního úvěru jen úroky, kdežto anuitu umoří jednorázově pojistnou částkou.

Jen na okraj: existuje i typ tzv. věčné hypotéky (někdy nazývané švýcarská), kdy klient platí jen úroky stále, případně jejich platbu přebírá jeho potomek. Jde vlastně o paradoxní formu nájmu, ale banka nemovitost nevlastní, jen ji případně "přeprodá". Pro obě strany je to údajně výhodnější než standardní forma nájmu. U nás se však ještě tento produkt nevyskytuje.

NOVÝ KOMBÍK VE DVOU BARVÁCH

Nyní tedy hypotéka od Raiffeisenbank umožňuje klientovi splácet po určenou dobu jen úroky, zatímco odpovídající částku průběžně platí do investičního životního pojištění. Tam je očekávané zhodnocení vyšší a jde tedy o postup pro klienta výhodnější.

Proč právě Raiffeisenbank? Nemá smysl bádat, ale je jasné, že jde o menší a dynamičtější finanční ústav, navíc efektivně využívající zkušenosti z mateřského Rakouska. A když už se začala na novince domlouvat se starou známou partnerskou pojišťovnou Uniqa, sfoukla to rovnou i s dalším velkým hráčem, pojišťovnou ING.

Také partneři zprostředkující prodej těchto novinek jsou dva: zatímco několik stovek té původní s Uniqou již od loňského podzimu prodalo AWD, tu ING "oranžovou" jako chytrou začíná prodávat Broker Consulting. Pro ty, kteří se chtějí hlouběji seznámit s produkty IŽP obou pojišťoven, odkazujeme na rozbor produktu ING Investor Plus v FPéčku číslo 5 minulého roku, analýzu investičních produktů od pojišťovny Uniqa najdete na následujících stránkách.

SKUTEČNĚ VÝHODNÉ?

Na jednoznačné hodnocení je ještě brzo. První hledisko tkví v tom, že investiční riziko plně přebírá klient. Druhým jsou poplatky za IŽP, které jsou (i právě kvůli předchozímu) neúměrně vysoké. Zadarmo sice ani kuře..., ale dokud nebude možno hypotéku spojit přímo s investicí, nemáme ještě před sebou natolik světlé zítřky.

Na druhou stranu Raiffeisenbank poskytuje hypoteční úvěr Stabilita Invest s maličko nižšími sazbami než u klasického anuitního modelu. Snad nepůjde jen o marketingovou fintu pro náběhové období.

OPĚT PROBLÉM DVOJÍCH CEN

Hypotéka Stabilita Invest umožňuje s hypotékou kombinovat produkty pojišťovny UNIQA (program Financování bydlení) a ING pojišťovny (Investor Plus - tarif T150, B150, U140). Lze přitom využít jako nové, tak již dříve uzavřené pojistné smlouvy.

O rozdílech mezi tarify T150 a B150 jsme již několikrát psali a každý poradce je jistě zná. Překvapivě i Uniqa má dvě verze svého Finance Life, původní tarif FLV35 se však prakticky (aktivně) nenabízí. Podle Martina Rotkovského z pojišťovny Uniqa jej zcela nestáhli a klient má tedy vskutku stále teoretickou šanci tarif koupit. Podle jeho vyjádření i podle analýz Broker Consulting však rozdíl není nijak markantní. Obecně jsou náklady poněkud nižší u kratších smluv v tarifu FLV35 a u delších naopak v tarifu E05. Hranice je podle věku klienta zhruba na smlouvách s délkou 28 až 30 let.

Snad nejpikantnější je rozdíl v sazbě již samé jistě již dost exotické "bezpečnostní přirážky", která je u první verze 3 % a u druhé "jen" 2 % - ovšem z celých investovaných prostředků!

VOLBA INVESTIČNÍ STRATEGIE

Jednou z nejzajímavějších otázek je nastavení investiční strategie v IŽP. Z pochopitelných důvodů by měl být akciový podíl portfolia omezen, jak sama Raiffeisenbank uvádí - na maximálně 50 % portfolia. O měnových rizicích se nehovoří.

Bílou vránu však najdeme v jednom ze tří aktivně řízených investičních programů pojišťovny Uniqa (upozorňujeme jen, že fondy jsou zpětně Raiffeisen, proto je tato výjimka povolena).

- Stabil: 100 % Český dluhopisový fond v Kč.

- Plus: akcie od 30 do 50 % v eurech (akciová složka obsahuje 10 % akcií střední a východní Evropy, dále 10 % globálních a 20 % evropských akcií). Nejméně polovinu portfolia tvoří Český dluhopisový fond v Kč.

- Extra: od 70 do 95 % akcií (v současné alokaci aktiv představuje akciový podíl 80 % s těžištěm v 50 % v evropských akciových fondech, dále ve 20 % v akciových globálních fondech a 10 % v akciových fondech zaměřených na střední a východní Evropu. 5 % je zainvestováno v českých státních dluhopisech a 5% ve středo- a východoevropských dluhopisech.

Poslední program Extra je skutečně hodně dynamický, který sice přinesl 21,5 % za poslední rok, ale není každý den posvícení!

U ING je možno zvolit i vlastní portfolio, kde si klient může při dodržení limitu 50% podílu akcií nakombinovat různé fondy, ale vždy musí jít o fondy, které byly pojišťovnou pro příslušný produkt IŽP vybrány.

V průběhu existence hypotečního úvěru lze pochopitelně investiční strategii měnit - u Uniqy ovšem nikoli zadarmo a poplatek 0,5 % objemu převáděných jednotek jistě nepotěší.

KONTROLA PORTFOLIA

Je zřejmé, že banka musí mít starost o vývoj hodnoty portfolia v IŽP. Konkrétně vysvětluje Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank: "první varování necháváme na pojišťovně - pokud monitorovací systém ukáže hrozbu snížení výnosu s malou pravděpodobností. Jestliže systém ohlašuje vážnější problém (portfolio je na stanoveném limitu), chápe se iniciativy banka a obrací se na klienta s požadavkem na konkrétní akci, která by měla omezit hrozící ztrátu výnosu."

INVESTIČNÍ PORADENSTVÍ

Vlastní investiční poradenství provádí zástupci pojišťovny, kteří investiční životní pojištění s klientem sjednávají. Pojišťovna také zveřejňuje informace o výsledcích fondů, do kterých klient investoval a poskytuje klientům informace o hodnotě jejich podílových jednotek.

Ani jedno z těchto tvrzení však není úplně - jak víme - bez problémů.

MODELY, MODELY

Výnos z investičního životního pojištění nad rámec hypotečního úvěru je klientovi samozřejmě vyplacen. V případě neočekávané tragické události je nesplacený zbytek hypotéky bance plně uhrazen z pojistného plnění.

To jsou výchozí úvahy, ale dokud neznáme členění na rizikovou část placeného pojistného a poplatky - protože teprve "zbytek" je investován - mnoho nespočítáme. Pak nastupuje problém předpokládané zhodnocení investiční složky.

Zdá se, že by se měla uplatnit úvaha raději investovat větší částku, aby na konci ještě "něco zbylo". Jenže již bez průběžných daňových úlev a naopak se zdaněním na konci.

Splátky klasické hypotéky budou nižší než kombinace, částku "rozdílu" by si tedy klient mohl investovat sám efektivněji (bez daňových a parazitních nákladů).

Při výchozích předpokladech úvah o využívání hypoték či jejich přínosech a nákladech pro domácnosti se často pomíjí okolnost, že mnohdy jde o nezbytnost pro fungování domácnosti-rodiny, za další skutečnost, že i ceny nemovitostí podléhají vývoji, takže při všech propočtech (zejména onoho oblíbeného: zaplaceno celkem) bychom měli uvažovat i jejich potenciální růst.

Okrajové podmínky generují mnoho parametrů, a tím exploduje množina řešení. Jedno je zřejmé: z mnohem vyšší míry nejistoty plyne, že jde o produkt jen pro silnější nervy.

Poměrně nejisté je počítat na desetiletí se stabilitou daňových zákonů, dalším parametrem je horší možnost předčasného splacení či refinancování...

HODNOCENÍ

Kolem této kombinace produktů se jistě rozvine velká diskuse. Vstanou noví i starší bojovníci pro i proti.

Jako vždy lze opakovat, že zázraky se ve finančním světě nedějí, i když někdy to tak zdánlivě vypadá. Bude velmi záležet na poradenství k tomuto produktu, nejen hauzírovat s budoucím 10% zhodnocením investic.

Varování klienta by mělo být několikanásobné, protože riziko zůstává jen a jen na něm. Navrhl bych dokonce podpis warningu vlastní krví, protože o ni může za určitých okolností skutečně "jít" - i slzy pak mohou být vpravdě krvavé.

Na druhou stranu je zde poměrně vysoká pravděpodobnost, že kombinace bude pro klienta výhodná - výhodnější než klasické anuitní splácení.

Další problematickou okolností je to, že součástí poradenství této kombinace musí být důkladné investiční poradenství. A s tím se zatím setkáváme na našem trhu jen zřídka - i sama Raiffeisenbank je "přenechává" (ráda?) pojišťovnám - nehledě na to, že ani vlastní hypoteční poradenství zatím není nijak regulováno, ani dozorováno. A o tom, že jej jen málokdo umí, netřeba pochybovat.
FP

HYPOTÉKA STABILITA INVEST OD RAIFFEISENBANK

- Účel: koupě nemovitosti (nově i v zahraničí - ve státech EHP), financování družstevních bytů (úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu), výstavba nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti, refinancování úvěrů použitých na koupi, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti, vypořádání majetkových poměrů (např. při rozvodu, dědictví, vypořádání SJM) i kombinace výše uvedených účelů.

- Lze financovat typy nemovitostí: bytová jednotka (v osobním vlastnictví či družstevní byt), rodinný dům, bytový dům, rekreační objekt určený k individuální rekreaci, pozemky určené k výstavbě v případě, že bude zahájena výstavba do 18 měsíců, pozemky sousedící s dosavadními pozemky žadatele o úvěr, vedlejší stavby (např. garáže, kůlny), pokud tvoří funkční celek s výše uvedenými nemovitostmi.

- Výše úvěru: minimální 250 000 Kč, maximální 30 000 000 Kč. Možné financování až do 80 % ze zástavní hodnoty nemovitosti, při splatnosti delší než 20 let až do 70 % ze zástavní hodnoty nemovitosti. Financování až do 100 % ze zástavní hodnoty je možné, pokud žadatel ručí za rozdíl (nad 80 %) zároveň zástavou zaplaceného vkladu KŽP se zaručenou výplatou u pojišťovny UNIQA nebo ING.

- Splatnost úvěru: v rozmezí od 5 do 20 let (pro 80 %) nebo do 25 let (pro 70 % ze zástavní hodnoty nemovitosti).

- Úrokové sazby podle délky fixace 1, 3, 5, 10 či 15 let. Po vypršení doby platnosti sazby je možné zvolit stejnou či jinou délku fixace.

1 rok od 3,45 %
3 roky od 3,90 %
5 let od 4,22 %
10 let od 4,69 %
15 let od 4,95 %

- Mimořádné splátky: bez sankce k datu změny úrokové sazby. Mimo tento datum povolena mimořádná splátka s poplatkem 10 % z její výše.

- Věkové hranice: minimální věk žadatelů je 21 let, maximální věk v roce splatnosti hypotečního úvěru 63 let.

- Příjem žadatele o hypoteční úvěr: nově Raiffeisenbank akceptuje 15 % z obratu u podnikatelů a 30 % z obratu u daňových poradců, advokátů, lékařů, exekutorů, auditorů, notářů. To vše pro účelové hypotéky do výše 10 mil. Kč s financováním do 70 % hodnoty zástavy s doložením dvouletá historie činnosti žadatele, úroková sazba je navýšena o 0,5 % p. a.