Trh kancelářských prostor: Praha přitažlivost neztrácí

Praha přitažlivost neztrácí

Jak vypadá situace na trhu kancelářských prostor v Praze, má nějaká specifika oproti dalším evropským městům? Jaké jsou ceny a jaké perspektivy? S těmito otázkami jsme se obrátili na několik expertů na realitní trh. Vedoucí oddělení výzkumu společnosti King Sturge Tero Loukonen uvádí, že celkový objem ploch v moderních kancelářských budovách je v Praze cca 2 miliony m2, což je méně než v západoevropských městech. Například Vídeň má 9,4 mil. m2, Paříž 47,5 mil. m2, Frankfurt 11,4 mil. m2, Amsterdam 6,9 mil. m2 a Madrid 13,8 mil. m2. Roční objem pronajatých ploch je ve střední Evropě ve srovnání se západní Evropou velmi vysoký. Pro trhy ve Varšavě, Praze nebo Budapešti dosahuje 7 až 15 % z celkového objemu. Oproti tomu je to pouhých 1až 8 % v západní Evropě. "Míra neobsazenosti," říká Tero Loukonen, "bráno průměrem v celé západní Evropě, dosahovala v roce 2005 úrovně 8,9 % a v jednotlivých městech se velmi liší. Nejmenší je v Ženevě - 1,3 %, nejvyšší v Amsterdamu - 19 %. Míra neobsazenosti v pražských kancelářích je na úrovni 11, 7%."

Druhý boom

Podle ředitele společnosti Rooney &Bennett Arnošta Hejduka po obrovském boomu v 90. letech a mírné stagnaci segmentu na začátku nového tisíciletí dochází teď k jakémusi druhému boomu. "Zejména proto," vysvětluje Arnošt Hejduk, "že mnohým společnostem ve středně a dlouhodobých pronájmech končí smlouvy a ony hledají nové, zpravidla větší, prostory. Dále je stále dost nových firem, které k nám po vstupu do EU přicházejí. Od začátku roku bylo pronajato skoro 70 tisíc m2 kancelářských ploch. Oproti stejnému období roku 2005 je to vzestup o více než 100 %. První tři měsíce roku 2006 byly z hlediska poptávky nejsilnějším čtvrtletím od roku 2003."
Tyto trendy potvrzuje i generální ředitel Českomoravské realitní, a. s., Petr Vosmík: "Oproti některým jiným evropským metropolím je v Praze patrný stále stoupající zájem mezinárodních firem o umístění svého sídla nebo i jeho přesunutí z jiné metropole. Pokračujícím trendem je i otevírání poboček či logistických center. V poslední době je významný třeba přesun DHL z Velké Británie do Prahy." Na nedostatek kvalitních prostor reagovali podle Petra Vosmíka v posledních letech investoři výstavbou mnoha moderních kancelářských komplexů. Těch je už ale v současné době na trhu dostatek a nabídka se začíná srovnávat s poptávkou. Původní malé kanceláře v činžovních domech, které vznikaly v 90. letech, jsou dnes na ústupu.

Rušno kolem Anděla

Richard Curran, vedoucí oddělení pronájmů CB Richard Ellis, předpokládá, že pražský trh s kancelářskými prostory zůstane silný i v roce 2006 a naváže na velice zdravou úroveň poptávky v roce 2005. "Nabídka nových kancelářských prostor v roce 2006 dosáhne 200 tisíc m2," tvrdí Richard Curran, "což je jedno z největších čísel, jaké jsme v historii zaznamenali, přesto však očekáváme, že poptávka se nabídce vyrovná." Podle Richarda Currana se může objevit znepokojení ohledně velkého množství nových kancelářských prostor dodaných na trh v některých lokalitách v roce 2007, avšak v krátkodobém výhledu lze očekávat mírný nárůst nájemného v Praze. "To je v souladu s celoevropskými trendy, kde po letech snižování nájemného nyní na mnoha trzích vidíme růst," vysvětluje Richard Curran. Podle něj v průběhu tohoto roku nebudou v centru města vybudovány žádné nové budovy. Z lokalit mimo centrum zůstávají nejvyhledávanějšími Smíchov a Anděl, kde se například nachází i projekt společnosti Immoconsult Smíchov Gate. "Tento projekt doposud zaznamenal nebývalý zájem nejenom díky vynikající kvalitě, ale také z toho důvodu, že je poslední kancelářskou budovou, která bude v této lokalitě vybudována. Poptávka je jako obvykle silná v oblasti Prahy 4, kde si společnost Český Telecom/Telefónica pronajala celou budovu Gamma v projektu BB Centrum - přibližně 30 tisíc m2. Výborně se také daří projetu The Park, zejména díky expanzím stávajících nájemců. Zmiňovaná aktivita vyústí v neobvykle nízkou míru neobsazenosti na Praze 4 v průběhu roku 2006. Rostoucí poptávku zaznamenává lokalita Prahy 5 Nové Butovice a nad očekávání se pronajímají kanceláře v Praze 3 na Flóře a v Praze 7 v Holešovicích."
Také Tero Loukonen očekává, že poptávka po kancelářských prostorech bude setrvávat na velmi vysoké úrovni a míra neobsazenosti poklesne. Usuzuje tak na základě skutečnosti, že většina ploch byla pronajata ještě před dokončením budov. Na rozdíl od Richarda Currana však tvrdí, že nájemné by mělo zůstat stabilní.

Soumrak "činžovních" kanceláří

Petr Vosmík předpokládá, že do nových business center se budou postupně stěhovat i menší firmy, které opouštějí nevyhovující kancelářské prostory vybudované v 90. letech v původně bytových činžovních domech. Některé tyto "činžovní" kanceláře se tak budou předělávat zpět na byty a ostatní budou vyžadovat investice do zkvalitnění svého vybavení, aby dokázaly konkurovat moderním prostorám. "Mnoho společností bude zvažovat výhodnost svých pronájmů z několika pohledů," dodává Arnošt Hejduk, "jak moderní tyto prostory jsou, jaký mají doprovodný servis a zázemí, vyhovují-li z hlediska velikosti a z pohledu dopravní obslužnosti a parkování."
I on potvrzuje trend odsunu kancelářských prostor mimo centrum Prahy. "Pokud budova v centru nemá vlastní parkovací stání v podzemí, je to velký problém. Celá řada společností zvažuje proto odchod do moderních objektů v širším centru, mnohdy za stejných či lepších finančních podmínek," tvrdí Arnošt Hejduk. Celkový objem prostor v budovách, které by měly být letos dokončeny, dosáhne podle něj cca 150 tisíc m2. "A podstatné procento těchto prostor je na Praze 4, 5, 7 a 8, kde se staví nejintenzivněji. Developeři, kteří u projektů kancelářských prostor vydrželi, vědí, co dělají. Ubylo spekulativních projektů. Mnoho firem dnes přesně ví, pro koho staví."

Ceny nižší, výnosy podobné

Jak vypadají pražské ceny v porovnání s dalšími evropskými městy? Detailní informace má Tero Loukonen: "Pokud se díváme na srovnání metropolí ve střední Evropě, dosahuje Praha 18 až 19,5 EUR/m2/měsíc, tedy nižší úrovně nájmu prvotřídních kanceláří než Varšava (21 EUR/m2/měsíc), ale vyšší než Budapešť (16,5 EUR/m2/měsíc). V nejbližších západoevropských městech jsou tyto nájmy vyšší: např. Vídeň má 21 EUR/m2/měsíc, Berlín 20,5 EUR/m2/měsíc, Frankfurt 34 EUR/m2/měsíc nebo Mnichov 27,75 EUR/m2/měsíc."
Tyto údaje potvrzuje i Arnošt Hejduk: "V porovnání s ostatními zeměmi Evropy je Praha, co se týká pronájmu komerčních ploch, stále ještě lacinější. Je to dáno velkou konkurencí a jistým ochlazením zájmu na začátku tisíciletí, o kterém jsem hovořil." Přesto Arnošt Hejduk očekává, že hlavní město bude pro investory ještě dlouho zajímavým místem k podnikání. "Zahraniční investoři přicházejí, místní firmy se rozvíjejí," říká Arnošt Hejduk, "takže nezájmu bych se nebál, přestože časem dojde, především v segmentu komerčních budov kategorie A, jistě k tlaku na zvýšení cen."
Ještě na jednu okolnost upozorňuje Richard Curran. Podle jeho názoru je nájemné v Praze sice stále o poznání nižší než v zavedených evropských městech, jako jsou například Paříž či Londýn, avšak v porovnání s okolními státy se ceny za pronájmy kancelářských prostor nachází na podobné úrovni. "Zajímavější porovnání se týká výnosů z kancelářských budov," upozorňuje Richard Curran, "které se rychle přibližují úrovni, jaká je obvyklá v západoevropských zemích, zejména těm, které jsou dosahovány v sekundárních lokalitách ve Francii a Německu."

Mění se struktura nájemců

Podle námi oslovených odborníků bude Praha zajímavá pro developery kancelářských budov i v budoucnosti. Richard Curran tvrdí, že po nových, kvalitních kancelářských budovách bude poptávka vždy. "Trend v současné době je takový, že se nájemci vystěhovávají z rekonstruovaných budov v centru města do moderních kancelářských budov lepší kvality, které se obvykle nacházejí mimo centrum a které nabízí větší a efektivnější rozlohy podlaží, lepší technické specifikace a konkurenceschopné nájemné," potvrzuje Richard Curran. Uvolněné rekonstruované budovy v centru města mohou být případně rekonstruovány zpět na rezidenční, tudíž i nadále bude poptávka po nových kancelářských budovách. Také očekávaný růst české ekonomiky kolem pěti procent v následujících letech nasvědčuje tomu, že nedojde k úbytku poptávky po kvalitních kancelářích.
S tím souhlasí i Petr Vosmík: "Mám za to, že Praha díky své geografické poloze, obchodnímu klimatu a perspektivám rozvoje podnikání bude pro developery zajímavá i v příštích letech." Podle Petra Vosmíka se ale změní struktura zájemců o pronájem. S rozvojem lokálního středního a menšího podnikání se postupně vytvoří další skupina zájemců z řad místních, převážně středně velkých podnikatelů, která bude mít o kvalitní kancelářské prostory zájem. "Vlastníci kancelářských budov si však kvůli širší konkurenci už nebudou moci diktovat tak přísné podmínky při sjednávání nájemních smluv," tvrdí Petr Vosmík. "Především pak budou muset slevit z takových finančně náročných požadavků na nájemce, jako je platba tří měsíčních nájmů dopředu a k tomu navíc kauce ve výši dalších tří měsíčních nájmů. Tyto dosud běžné požadavky nadměrně zatěžují rozpočet zájemců z řad středních a menších firem, a v podstatě tak i brzdí rozvoj podnikání."

Chybějí pozemky

Očekávané změny ve struktuře nájemců potvrzuje i Tero Loukonen: "Zaznamenali jsme, že mnoho domácích společností a institucí si začalo najímat kancelářské prostory nejvyšších standardů, což bylo dříve doménou téměř výhradně zahraničních společností." Podle Tero Loukonena lze proto očekávat, že Praha nadále zůstane velmi zajímavou lokalitou pro developery kancelářských budov.
"Zároveň očekávám nárůst developerských aktivit na pozemcích v minulosti využívaných zejména pro průmyslové nebo jiné aktivity, tzv. brownfields, protože je stále obtížnější najít pro kancelářské budovy jakékoli nezastavěné plochy. Poptávka po nových moderních prostorách je nadále velmi silná." Podle Tero Loukonena lze očekávat také stabilní poptávku po prostorách pro podpůrná centra pro společnosti jako DHL, ExxonMobil, SAP, Computer Associates, Accenture, Sun Microsystems atd. "Podobnou situaci už jsme zažili v minulých letech a dobře si pamatujeme, jak významně ovlivnila pražský trh kancelářskými prostory." *

Veřejný sektor ve hře

"Očekáváme," říká vedoucí výzkumu společnosti Cushman & Wakefield Karel Zeman, "že veřejný sektor bude do trhu pronájmů moderních administrativních prostor zasahovat stále více. Již v minulosti se objevily první vlaštovky, ale nyní můžeme očekávat postupné zesílení tohoto trendu."
Podle Karla Zemana je hlavním motivem pro pronájem či koupi moderních administrativních prostor snaha zefektivnit fungování úřadů. Řada centrálních úřadů, jako např. ministerstva, sídlí v historických palácích v centru města. Postupná expanze úřadů vedla často k tomu, že jsou tyto organizace umístěny v několika objektech, které jsou vzájemně špatně dostupné. To funkčnost úřadů omezuje. Dalším důvodem pro přestěhování (tzv. relokaci) může být také snaha po přestěhování do kvalitnějších prostor.
Karel Zeman upozorňuje, že za poslední čtvrtletí poklesla míra neobsazenosti ve všech pražských obvodech kromě Prahy 10, kde byly dokončeny dvě nové budovy, Eden a Korunní Dvůr.
"Nejvyšší neobsazenost zůstává v Praze 7," říká Karel Zeman, "kde je nepronajata čtvrtina moderních kancelářských ploch. Nejnižší neobsazenost je naopak v Praze 4. Dobře to charakterizuje pozici Prahy 4 na trhu. Přestože z pozice developmentu se dlouhodobě jedná o nejsilnější lokalitu Prahy, poptávka stále předbíhá nabídku a tlačí míru neobsazenosti dolů."
Určité rozdíly existují rovněž ve srovnání budov podle kvality. Zatímco v objektech kvality A je neobsazenost téměř 14 %, v objektech kvality B nedosahuje ani 7 %. "To, že méně kvalitní objekty mají poloviční míru neobsazenosti, lze vysvětlit tím, že drtivá většina nově stavěných administrativních budov je třídy A," říká Karel Zeman. "Budovy kvality B se téměř nestaví, a proto dochází postupně k jejich zaplnění. Na trhu "áčkových" budov vládne větší konkurence."