Letní byt. Vyplatí se, nebo ne?

Letní byty už nemusíte obdivovat pouze na břehu moří. Najdete je i v českých horách a u přehrad. První větší nabídka apartmánů se zde objevila zhruba před deseti lety. Od té doby nových projektů i lokalit přibylo a s rostoucím zájmem rostou i jejich ceny. "Chataření a chalupaření sice evidentně nenahradí, přesto mají apartmány na realitním trhu své místo," tvrdí prezident Asociace realitních kanceláří Jaroslav Novotný. Jsou totiž alternativou pro ty, kteří si chtějí užívat dovolenou a víkendy bez toho, aby se museli o nemovitost starat.

Pohodlí je ovšem vykoupeno vyšší cenou. Zatímco starší chalupu či roubenku v Krkonoších lze koupit za milión až milión a půl, cena nejmenších apartmánů ve stejné lokalitě začíná na dvou miliónech. Výjimkou nejsou ani byty se čtyřmi místnostmi za osm miliónů. Víkendové apartmány v dalších českých horách nejsou o moc levnější. Za příznivější ceny - zhruba kolem miliónu - je možné pořídit letní byty v blízkosti některých přehrad.
Jedním z těch, kdo si víkendový byt na horách pořídili, je Stanislav Markovič z Prahy. Koupil apartmán na Benecku v Krkonoších: "Nejvíc mi vždycky vadilo, že když jsme přijeli v zimě na chalupu, tak hodinu nebo dvě zabralo odhazování sněhu na parkovišti a ke dveřím. To teď padlo. Auto parkuji v garáži a sníh před domem uklízí správce."
Rozdíl mezi většími apartmány a klasickými městskými byty je pouze v lokalitě. Mnozí lidé proto kalkulují s tím, že je nejprve budou využívat jako rekreační a později se sem odstěhují.

Hory, nebo přehrady?
Nejatraktivnější lokalitou v Čechách jsou podle názoru odborníků z realitních kanceláří Krkonoše. Nabídka víkendových bytů je tu proto největší. Následují Šumava. "Myslím, že právě Šumava začíná nabývat na atraktivitě," tvrdí majitel developerské firmy Beta 1 Development Václav Švec. "Je poměrně nedotčená, což bývá pro lidi, kteří mají rádi klid, to nejdůležitější." Na rozdíl od Krkonoš můžete navíc u Lipna skloubit letní koupání v přehradě se zimním lyžováním v Kramolíně či nedalekém Rakousku.

Víkendové byty se nově objevují i na březích dalších přehrad. Tam však odborníci o úspěchu podobných projektů trochu pochybují. "Lze je využívat prakticky dva měsíce plus několik víkendů v roce," tvrdí Jaroslav Novotný. Kupovat kvůli tomu byt za milión se prý nevyplatí.
Podobně uvažuje i Roman Štěpánek ze společnosti Keltin, která staví a prodává apartmánové domy v Krkonoších: "Několikrát už jsme o projektu víkendových bytů u přehrady přemýšleli, ale nakonec jsme od toho ustoupili. Měli jsme obavy, že by se špatně prodávaly."
Přestože nabídka víkendových bytů u přehrad není tak velká jako na horách, jiní investoři si ani zde nestěžují na nezájem. "Od jara se prodalo zhruba deset ze šestnácti apartmánů," tvrdí Jana Cvachová ze společnosti Bestcredit. Ta nabízí víkendové byty v Radavě na břehu Orlické přehrady.
Kratší sezónu se firmy stavějící apartmány snaží vynahradit klientům například saunou či krytým vytápěným bazénem.
Důvod, proč lidé preferují byty hlavně na horách, je jednoduchý: "V zimě se dá venku lyžovat a potom potřebujete někde v teple přespat," vysvětluje Roman Štěpánek. "K tomu stačí byt. V létě ale člověk rád tráví celý den i večer mimo dům. A k tomu je zase lepší chata či chalupa."
Někteří si apartmány nekupují jen kvůli lyžování. "Hraju golf na Lipně, a proto jsem přivítal, když se objevila možnost koupit si tu byt," tvrdí například Vlastimil Houf, majitel apartmánu v rezidenčním areálu Bydlení Doky. Svůj apartmán si nechal upravit tak, aby časem sloužil i k trvalému bydlení. "Líbí se mi tady, a proto samozřejmě uvažuji, že bych se tu mohl někdy v budoucnosti usadit nastálo."

Není standard jako standard
Apartmánové domy se staví buď takzvaně na zelené louce, nebo rekonstrukcemi bývalých hotelů. Což se projevuje v ceně. Rozdíl může být až dvojnásobný.
Na tom, zda za byt zaplatíte milion nebo dva, se podepisují i další okolnosti. "Jde o poměrně módní záležitost a navíc apartmány vznikají v atraktivních oblastech, kde bývá další výstavba omezená," tvrdí šéf asociace realitních kanceláří Jaroslav Novotný. "Pochopitelně se to odráží i na ceně pozemků a bytů."
Podle developerských firem však o ceně také rozhoduje vnitřní zařízení bytu. Zatímco někde chybí kuchyňská linka a na podlahách jsou pouze koberce, jiné apartmány mají v základní ceně dřevěné podlahy a vybavené kuchyně včetně značkových spotřebičů. "Poslední projekt, který jsme nabízeli, odpovídá takzvanému inteligentnímu bytu," vzpomíná Roman Štěpánek. "Je vybaven kamerami, bezpečnostními čidly, topení lze ovládat přes internet nebo mobilní telefon. Součástí domu je i meteorologická stanice."
Majitel takového apartmánu si pak v zimě může zapnout topení několik hodin před tím, než do bytu přijede. Navíc se během týdne podívá přes internet zda je v bytě všechno v pořádku a přečte si lokální předpověď počasí.
K ceně apartmánu je zpravidla nutné si připočítat částku za parkovací stání. Ať už nekrytého nebo v podzemních garážích. Za první se platí několik desítek tisíc korun, druhé může přijít i na čtvrt miliónu korun i více.

Servis jako v hotelu
Apartmánové domy si zájemci kupují do vlastnictví. Výjimečně se někteří stanou nejprve členy družstva a byty jsou do vlastnictví převedeny až poté, kdy developer či realitní kancelář celý objekt rozprodávají.
Má-li objekt více než tři vlastníky, musí být podle zákona vytvořeno společenství vlastníků. To si najímá správce, který se o objekt stará. Zajišťuje sekání trávy, úklid sněhu, rozpočítává ceny za energii a vodu a podobně. U víkendových bytů může být rozsah služeb mnohem širší. Na přání lze zajistit například i úklid a praní ložního prádla.
Mezi majiteli apartmánů převažují Češi, i když mezi klienty developerských firem se čím dál víc objeví například Holanďané a Angličané.
Mnozí považují nákup apartmánu v atraktivní oblasti za výhodnou investici. Takoví většinou platí v hotovosti. Zhruba polovina zájemců o apartmány si bere na jejich nákup hypoteční úvěr. n
Než svůj apartmán pronajmete
Proč si nepřivydělat pronájmem? Napadne to snad každého majitele víkendového bytu, chaty nebo chalupy. Většinu však nakonec odradí nízké zisky, případně náročná administrativa. Pokud se člověk přesto rozhodne letní bydlení pronajímat, měl by si nejprve přečíst živnostenský zákon (455/1991 Sb.) a obchodní zákoník (513/1991 Sb.). Oba rozlišují, zda pronájem nemovitosti je, nebo není podnikáním. "Jako podnikání se označuje činnost provozovaná soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku," vysvětluje zástupce vedoucího živnostenského úřadu Krajského úřadu Královéhradeckého kraje Miloš Klouček. Pokud některý z těchto znaků není naplněn, nejedná se o podnikání. Jestliže tedy na pět víkendů v roce nabídnete známým svých známých bydlení za peníze ve svém apartmánu, nejedná se ještě o podnikání. Ale pozor. Částku, kterou takto vyděláte, zdanit musíte. Nejde ovšem o příjem z podnikání, ale o takzvané ostatní příjmy.
Pokud naopak pronájem apartmánu splňuje všechny parametry podnikání, dále se rozlišuje, zda je to "jen" podnikání, nebo takzvané živnostenské podnikání. "Z paragrafu čtyři živnostenského zákona vyplývá, že živností je taková činnost, kdy jsou vedle pronájmu poskytovány ještě další než základní služby. Do těch patří dodávka vody, elektřiny, tepla, plynu a odvoz odpadu," tvrdí Miloš Klouček.
Za další služby se označuje i to, když majitel hostům povleče postel, do koupelny připraví čisté ručníky a byt po nich uklidí. Pak se podle nařízení vlády o provozování živnosti jedná o takzvané volné ubytovací služby. K takovému podnikání pak potřebujete kromě splnění několik podmínek (věk 18 let, způsobilost k právním úkonům, bezúhonnost a další) i živnostenský list. V současnosti si musí všechny potřebné doklady obstarat žadatel. Už od 1. srpna letošního roku by měly tyto dokumenty sehnat samy živnostenské úřady.
Z vydělaných peněz je třeba samozřejmě platit daň z příjmu. "Navíc je majitel povinen přihlásit se jako osoba samostatně výdělečně činná na okresní správě sociálního zabezpečení a u příslušné zdravotní pojišťovny," říká Miloš Klouček. A připomíná, že od srpna může každý využít jednotného formuláře a vyřídit přihlášení společně s ohlášením živnosti na živnostenském úřadě." (ma)

Příklady nabídek