Kancelářské prostory: Nájemné ve světě roste

Nájemné roste

Náklady na pronájem předních kancelářských prostor na většině světových trhů, zejména v Asii, i nadále rostly. Nejdražší obchodní lokalitou zůstává Londýn - West End. Toto jsou některá z klíčových dat z pololetně vydávaného přehledu "světové ceny nájemného", který zveřejnila společnost CB Richard Ellis.
Ze 173 trhů, které jsou v přehledu zahrnuté, v minulém roce vzrostlo nájemné na 119 a snížilo se pouze na 24 trzích. Růst nájemného byl zaznamenán zejména v Asii. Na předních příčkách se umístily Indie a Čína, významné světové nejrychleji rostoucí ekonomiky. V posledních 12 měsících náklady na pronájem kancelářských prostor v Mumbaji (Indie) v oblasti Nariman Point vzrostly o 69 %, což je největší vzestup ceny v monitorovaných lokalitách. Zatímco nejdražší kancelářskou lokalitou na světě zůstává Londýn (EUR 137,57/m2/měsíc), nájemné na trzích v Severní Americe ve městech New York, Washington, D.C., Toronto a Calgary zůstává stále relativně výhodné.

Střední a východní Evropa

Přestože náklady na pronájem ve střední a východní Evropě zůstaly od loňského srpna relativně stabilní, na ostatních světových trzích, zejména v Asii, byl značný pohyb, což stlačilo většinu středoevropských trhů níže v žebříčku. Bratislava, Budapešť, Praha, Sofie a Varšava v hodnocení poklesly, zatímco Bukurešť a Moskva stoupají. Moskva je jediný z trhů střední a východní Evropy, který se nachází v padesátce nejdražších lokalit, kde si drží šesté místo. Rostoucí náklady na pronájem kanceláří v Bukurešti posunuly hlavní město Rumunska ze 78. na 63. místo. Podle tohoto přehledu je nejlevnějším místem v pronájmu kanceláří Sofie na 122. místě (z počtu celkových 173). Co se týče pronájmů, jsou trhy střední a východní Evropy velice konkurenceschopné. Například Varšava, která je po Moskvě druhou nejdražší lokalitou v regionu střední a východní Evropy, se nachází na 56. místě světového žebříčku a je levnější než 30 hlavních západoevropských trhů.

Evropa

Evropská města v žebříčku 50 nejdražších kancelářských lokalit dominují, vedeny londýnským West Endem. Náklady na pronájem v této oblasti vzrostly oproti minulému roku o 10 % a jsou o 30 % dražší než nájemné v druhé nejdražší lokalitě Tokio - Inner Central. Ve stejném období zaznamenal Londýn - City nárůst nákladů spojených s pronájmem o 7 % na EUR 94,50/m2/měsíc. Na dalším z velkých trhů v Madridu došlo k nejvýraznějšímu nárůstu nákladů na pronájem, a to o 12 % na EUR 40,12/m2/měsíc.

Asie - Pacifik

Mumbaj - Nariman Point se s náklady za pronájem kancelářských prostor ve výši EUR 68,98/m2/měsíc dostala mezi 10 nejdražších trhů. V Hongkongu v minulém roce nájemné vzrostlo o 50 % na EUR 75,36/m2/měsíc.
Jednou z nejdražších lokalit na světě zůstává Tokio. Náklady spojené s nájemným za kancelářské prostory zde v oblasti Inner Central Five Wards (druhé místo žebříčku) vzrostly o 8 % na EUR 96,39/m2/měsíc, zatímco tokijská lokalita Outer Central je v žebříčku na 4. místě a došlo zde ke zvýšení o 3 % na EUR 87,39/m2/měsíc. Po tříleté absenci se do první padesátky vrátil Singapur a obsadil 43. místo (s EUR 30,78/m2/měsíc).
V první padesátce se z oblasti Pacifiku umístilo pouze Sydney (46. místo). Avšak jako ve zbytku světa, i zde náklady spojené s pronájmem rostly, i když různou měrou.

Amerika

I přes růst nákladů na pronájem kanceláří na mnoha trzích Severní Ameriky se pouhé čtyři trhy - Manhattan (oblast Midtown), Washington, D. C., Toronto a Calgary umístily v první padesátce. Washington, D.C. i nadále těží z plynulé federální expanze, při které je stálá poptávka po kancelářských prostorech. Nájemné na Manhattanu (Midtown) je stále nejdražší z USA a pohybuje se na úrovni EUR 40,88/m2/měsíc. Na 30. místě se nachází Rio de Janeiro (EUR 38,07/m2/měsíc), Sao Paulo (EUR 30,83/m2/měsíc) se umístilo na místě 42., a vrátilo se tak po čtyřech letech do první padesátky.

Trh kancelářských prostor: Praha má co nabídnout

Trh kancelářských prostor v Praze hodnotí dva námi oslovení odborníci: Tomáš Fencl, senior consultant, Office Leasing & Tenant Representation, Colliers International a Jiří Linhart z agenturního oddělení společnosti Knight Frank, s r.o
Jak vypadá situace na trhu kancelářských prostor v Praze, má tento trh nějaká specifika oproti dalším evropským městům?

Tomáš Fencl: Situace na trhu by se dala charakterizovat jako stabilní vývoj, s občasnými výkyvy jak na straně nabídky, tak na straně poptávky. Za poslední dva roky se každoroční přírůstek nově postavených a rekonstruovaných administrativních objektů stabilizoval a pohybuje se kolem 150 tisíc m2 každý rok. Neobsazenost v těchto prostorách v minulém roce podle očekávání poklesla z 15 % na necelých 12,5 %, což do trhu vneslo další pozitivní náboj, zároveň to pomohlo k přílivu dalších zahraničních investic, které do té doby ještě vyčkávaly.
Oproti dalším evropským městům nemá Praha velká rozdílná specifika, záleží však na tom, jaká města srovnáváme. Pokud bychom hovořili o městech spíše východní Evropy, pak má Praha jednoznačně vyspělejší a vitálnější trh s nemovitostmi.

Jiří Linhart: Přes názory veřejnosti o zdánlivé stagnaci trhu či jeho přesycenosti kancelářskými budovami je situace zásadně odlišná. Svědčí o tom i 175 tisíc m2 nových kancelářských ploch, které budou dodány na trh v letošním roce, oproti 144 tisícům m2 v roce 2005. Ohledně výše nájemného se neočekává pokles, spíše setrvá mírná stagnace posledního období. Rovněž v oblasti "lákadel" pro nájemce ve smyslu nájemních prázdnin, podílu na vybavení prostor apod. i přes jejich nárůst nevykazuje Praha vstřícnosti západní Evropy.
Co se dá očekávat v průběhu tohoto roku?

Tomáš Fencl: V průběhu tohoto roku se očekávalo zejména uzavření transakce Českého Telecomu, což je v tuto chvíli známá záležitost a s největší pravděpodobností půjde o největší transakci letošního roku. Další vývoj na trhu by měl být stabilní a neměl by přinášet žádná markantní překvapení. Odhaduji, že letošní "přísun" administrativních ploch bude srovnatelný s tím loňským, tedy okolo 140 tisíc m2. Dále pak předpokládáme pokračující mírný pokles míry neobsazenosti, kde náš odhad je, že ke konci roku se ustálí na necelých 11,5 procenta.
Jiří Linhart: Rok 2006 by mohl být poněkud silnější, napovídá tomu i objem realizovaných pronájmů za první čtvrtletí ve výši 34 713 m2 oproti 22 085 m2 v prvním čtvrtletí 2005. Rovněž se dá očekávat nárůst zájmu v mimopražských regionech (Brno, Ostrava, Plzeň), kam společnosti umisťují své podpůrné provozy zejména s ohledem na nižší nájem, vysokou vzdělanost (univerzity) a vyšší nezaměstnanost. Tato kombinace může pro společnosti znamenat značné finanční úspory.
Jak dlouho bude podle vašeho názoru Praha zajímavá pro developery kancelářských budov a proč?

Tomáš Fencl: Domnívám se, že Praha bude i nadále v popředí zájmu oproti regionálním městům České republiky, zejména pro svou vysokou kvalitu dostupných služeb a vzdělanost obyvatelstva. Dalším faktorem je přítomnost mezinárodního letiště. To však neznamená, že by zájem o regionální města měl v budoucích letech oslabovat, právě naopak, stále více společností vyhledává možnosti svého rozvoje ve větších regionálních městech, kde očekávají snížení nákladovosti, zejména ve vztahu k cenám lidských zdrojů.
Jiří Linhart: Praha bude zajímavá, dokud bude mít co nabídnout. Tento limit je v tuto chvíli v nedohlednu, čehož si jsou vědomi i developeři a investoři, kdy je zjevný přetlak poptávky nad nabídkou. Úspěšně zde pokračuje development nových budov, kdy se ještě až na několik výjimek nedospělo do fáze rekonstrukcí starších, "obnošených" kancelářských objektů.