Hlavním důvodem pro toto téma je však fakt, že sílí tlak na snižování provozních nákladů a cen subdodavatelských činností. Už více než sedm let totiž klesá průměrné nájemné při nově uzavřených pronájmech komerčních prostorů, zkracuje se operativní doba pronájmu, zvyšuje se nepronajatost, a tak se musí snížit i náklady spojené s provozem budovy. Provoz objektu musí stát pouze tolik, kolik je možné na jeho zajištění věnovat - což lze vyjádřit například ochotou nájemců platit tzv. service charges. Přestože je toto tvrzení naprosto zřejmé a jednoduché, není v praxi naplňováno. Vinu nese tzv. rychloobrátkový development.
Momentální situaci na trhu s komerčními nemovitostmi lze popsat zhruba takto:
> Developer dnes prodá díky přetlaku zájmu ze strany investorů jakoukoliv nemovitost.
> I proto je stále více patrný rychloobrátkový development, tj. rychlá výstavba nepříliš technicky zvládnutých budov.
> Z investorů se stávají developeři, kupují se i budovy před dokončením, ovšem investor má menší zkušenosti než developer.
> Investorské výnosy výrazně klesají, klesá i výše nájemného.
> Důležitost získávají service charges, retendrují se subdodavatelské smlouvy - viz dále.
> Nabídka pronájmu komerčních prostorů už značně převyšuje poptávku ve všech segmentech (shopping, logistika, office), vzrůstá neobsazenost.
> Developeři hledají nové příležitosti, zvažují nová teritoria v regionech.
SNIŽOVÁNÍ CEN
Obor facility management, často pod zkratkou FM, pod sebe zahrnuje a řídí tři základní a mnoho dalších činností komplexní podpory efektivnímu a především ekonomickému fungování - provozu nemovitosti. Hlavní snahou je zvládnout a zefektivnit provoz. Proto se v letošním roce neustále retendrují smlouvy facility managementu a více se tlačí na snižování cen při zvyšování kvality.
Většinu nákladů představují platby za energie a jejich podíl se bude dále zvyšovat. Snížení cen v této oblasti závisí na technické vyspělosti stavby a technologické kvalitě provozních zařízení. Prostor pro snižování energetických nákladů u hotové a fungující stavby je minimální.
Kde je prostor pro snižování ceny, alespoň z pohledu majitele budovy, je oblast správy a FM. Nejedná se ani tak o principiální snižování jednotkových cen, ale spíše o snahu dosáhnout maximální efektivitu komplexní činnosti a tím i snížení celkové ceny.
Snaha o nižší cenu tak vede především k propojení jednotlivých činností. Například strážce fyzické ostrahy, pohybující se po objektu, monitoruje i závady na zařízení a přes jeden centralizovaný pult iniciuje jejich odstranění, čímž šetří management technické údržby. Tento proces lze pojmenovat jako sdílení nákladů při zachování, či dokonce zvyšování kvality provozu. Ta je dána například tím, že nic nebrání ani neznepříjemňuje uživatelům budovu užívat.
Cesta, jak dosáhnout stability cen, by mohla vést například přes zavedení kategorií kvality při provádění té které služby. Každé kategorii by odpovídalo specifikované rozmezí cen. Každý zadavatel by pak mohl jednak dopředu odvodit náklady na provoz budovy, ale na druhou stranu by dokázal eliminovat rizika podcenění nabídky. Stává se velmi často, že v boji o zakázku subdodavatel udá nižší cenu služby, než představují náklady na její zajištění, a snaží se pak zisku dosáhnout nejčastěji přes tzv. vícenáklady.
TECHNICKÁ SPRÁVA - ÚDRŽBA
Nejhůře je pro jednotkové ceny uchopitelná technická údržba. Jedná se o servisní a preventivní prohlídky i údržbu všech strojů a zařízení - technologií dle tzv. plánu údržby, výměnu provozního materiálu, mezi který patří například vzduchotechnické filtry, drobné opravy a údržba zařízení, jako jsou kliky, žárovky apod. Ceny v této oblasti jsou ve většině případů stlačeny na minimum a šetřit lze právě v oblasti managementu - při sdílení činností.
ÚKLID
Úklid je na první pohled jasný: zahrnuje úklid všech vnitřních společných ploch (gastroprovozy, chodby, výtahy, schodiště, toalety, garáže apod.). Zahrnuje však i úklid vnějších ploch, od fasády po chodníky a parkoviště včetně zelených ploch, proto do úklidu spadají často i zahradnické práce. Mimo to spadá do této kategorie i doplňování hygienického materiálu: WC papír, toaletní mýdlo, papírové ručníky atd. a především manipulace s odpady a zajištění jejich likvidace.
Jednotkové ceny lze určit pouze obecně na základě určení druhu a rozsahu uklízeného povrchu - zda-li lze čistit strojově, ručně, s jakou četností apod.
BEZPEČNOST
Do sektoru bezpečnosti spadá vedle fyzické ostrahy objektu i požární ochrana, bezpečnost práce, eliminace zaměstnanecké kriminality, ochrana značek a známek apod. Často bezpečnostní služba zajišťuje i činnost recepce.
Ze tří hlavních složek facility managementu je právě fyzická ostraha nejlépe definovatelná. I proto je tento obor nejdále s kategorizací a momentálně utváří kvalifikační pravidla pro stanovení cen pro jednotlivé třídy pracovníků v závislosti na objektu, požadované kvalitě apod.
TRH JE ZNEHODNOCOVÁN
Počet pracovníků v oblasti komerční bezpečnosti v ČR je cca padesát tisíc, tj. zhruba procento z celkového počtu všech zaměstnanců. V ČR je registrováno kolem 5000 společností v oblasti bezpečnostních služeb, z nichž 90 % poskytuje fyzickou ostrahu.
Trh komerční bezpečnosti představoval v roce 2003 odhadem 15,65 mld. korun. V roce 2004 se objem finančních prostředků na trhu komerční bezpečnosti zvýšil na 15,81 mld. korun. Jedná se o mírný nárůst o 1,03 %, při růstu HDP o 4,3 %. Jednoduchým porovnáním lze dospět k tomu, že trh je znehodnocován.
Nízká kvalita trhu je dána neexistencí specifické zákonné regulace. Není stanoven povinný standard v oblasti specifického školení a výcviku, v ČR pouze doporučením v rozsahu 24 hod., oproti povinnostem v Polsku: 250 hod., Maďarsku 120 hod., Německu 64 hod. nebo Británii 48. hod. Cena je v tomto oboru jediným konkurenčním prostředkem a nízké ceny představují nízké platy pracovníků, mají tedy dopad na sociologii oboru a kvalitu pracujících lidí.
Vinu nese především porušování minimální ceny za hodinu práce fyzické ostrahy vycházející z minimálních mzdových nákladů. Ceny pod hranicí 100 Kč/hod. většinou znamenají nelegální praktiky bezpečnostních služeb ve formě neplacení řádného pojištění nebo jiných úniků. Ceny služeb degradují překvapivě nikoliv komerční subjekty, ale státní či obecní instituce a úřady.
Mezi další činnosti facility managementu patří například veškerá administrativní a právní podpora, především agenda účetnictví, spojená s rozúčtováním nákladů spojených s provozem budovy na jednotlivé nájemce. Dále se může jednat o činnost podatelny či sekretariátu, péče a nákup kancelářských potřeb, služby cateringu, zahrnující i nápojové automaty, apod.
OUTSOURCING VS. VLASTNÍ ZAMĚSTNANCI
To je otázka, které se věnuje každá společnost, od úrovně například externí úklidové služby po kompletní outsourcovaný provoz podniku. Požádali jsme několik odborníků z řad developerů, majitelů a provozovatelů o jejich názor: až 90 % z nich na základě vlastních zkušeností z minulých let doporučuje oddělit tzv. core business a podpůrné aktivity spojené s provozem budovy. Shodují se, že je mnohem snazší svázat subdodavatele přísnými podmínkami a sankcemi za jejich porušení než vymáhat škodu či postihovat vlastní zaměstnance a především věnovat finance a čas jejich řízení, prostředky na jejich vzdělávání apod.
Jediným centrem, které nebylo na území ČR spravováno externě, byl Freeport na hraničním přechodu v Hatích. Koncept správy Freeportu při jeho otevření představoval jedno z mezních řešení pro správu řízení centra. Veškeré služby a servis zajišťovali vlastní zaměstnanci. Sestavili jsme hlavní rizika tohoto systému:
> Finální úspěšnost závisí na důslednosti kontroly všech dílčích složek a detailů více než při outsourcingu.
> Nedostatek odborníků v každé dané oblasti v daném regionu.
> Nutnost udržovat nadstav zaměstnanců při predikci nemocnosti.
> Nedostatek možnosti přenesení odpovědnosti.
> Dvoustupňový systém řízení je nepružný.
> Klesá akceschopnost - rychlost řešení dílčích problémů.
KONCEPCE
Společnost řídí vlastními silami nejen veškerý servis, ale i veškerý nákup zboží a materiálu. Tím má být zajištěna přímá kontrola výdajů, od zásobování hygienickými potřebami až po velké úklidové stroje. Jediné dodávané odborné služby poskytuje právní kancelář, a to především díky specifikům české legislativy. Centrální vedení celé společnosti je v Anglii, kde sídlí i hlavní manažeři dílčích složek: technické správy, bezpečnosti, marketingu a dalších. Ti po odborné stránce řídí a koordinují činnost zodpovědných osob v jednotlivých centrech v celé Evropě.
Nezávisle na nich existuje pozice deputy director, což je ředitel společnosti pro mimoanglická centra, kterému jsou podřízeni přímo ředitelé jednotlivých center.
Například šéf údržby je zodpovědný za návrhy na zlepšení dílčích úkonů správy a za nákup materiálu ke schválení do Anglie, zatímco za koordinaci a bezproblémovost běžného provozu se zodpovídá místnímu řediteli centra.
IMPLEMENTACE V ČECHÁCH
Šest údržbářů a deset až dvanáct osob na úklid je odpovědno řediteli údržby, který je podřízen v otázkách docházky a každodenních operativních úkonů řediteli centra. Profesní řízení včetně oprav techniky je podřízeno technickému manažerovi celé společnosti. Stejný princip platí i v ostatních oborech: marketingový manažer spolu se svými asistenty předkládá propagační plán marketingovému řediteli celé společnosti a každodenní koordinace a schvalovaní, výběr dovolené a podobně spadá do kompetence ředitele centra.
Bezpečnost je kapitolou sama pro sebe. Zprostředkovává kontrolu investora v rámci dialogu a zjištění finančních služeb pro jednotlivé nájemce centra. Každý den odpovědní vedoucí odvádějí tržby bezpečnostnímu manažerovi centra, který má na starosti sčítárnu peněz - mezičlánek v platebním styku s nájemci a bankou. Z tohoto procesu vyplývají přísná bezpečnostní opatření (a povolení v rámci české legislativy stejně jako opatření stavebně-technická, organizační a další). Bezpečnostní manažer řídí dvacet pět lidí a s ředitelem centra komunikuje pouze koordinačně. Přímo je podřízen řediteli bezpečnostních složek v Anglii.
Graf
Slovníček
Terminologie na trhu
Definice pojmů používaných při správě nemovitosti není specifikovaná, ustálila se níže popsané spojení:
facility management: anglické slovo "facility" v překladu může představovat budovu, zařízení, ale i příležitost či dovednost. Ustálené spojení facility management je tedy řízení provozu budovy, její správa. Boom zažil FM v osmdesátých letech minulého století, kdy se zároveň formovala asociace IFMA - International Facility Management Association. (Její česká odnož, podléhající centrále v Bruselu, vznikla v roce 2000.)
property management: "property" je anglický výraz pro nemovitost, majetek či vlastnictví, ve spojení s nemovitostí se užívá jako označení činností, které zahrnují správu nemovitostí spojenou především s jejím využitím - pronajímáním.
asset management: anglický výraz pro aktiva, majetek nebo hodnotu je ve spojení s managementem nejen v oboru nemovitostí chápán jako zhodnocení "účetní jednotky", ať se jedná o budovu, souboru budov nebo o portfolio akcií, software apod.
Pavlína Hajnová
je jednatelkou společnosti Centers Europe
Momentální situaci na trhu s komerčními nemovitostmi lze popsat zhruba takto:
> Developer dnes prodá díky přetlaku zájmu ze strany investorů jakoukoliv nemovitost.
> I proto je stále více patrný rychloobrátkový development, tj. rychlá výstavba nepříliš technicky zvládnutých budov.
> Z investorů se stávají developeři, kupují se i budovy před dokončením, ovšem investor má menší zkušenosti než developer.
> Investorské výnosy výrazně klesají, klesá i výše nájemného.
> Důležitost získávají service charges, retendrují se subdodavatelské smlouvy - viz dále.
> Nabídka pronájmu komerčních prostorů už značně převyšuje poptávku ve všech segmentech (shopping, logistika, office), vzrůstá neobsazenost.
> Developeři hledají nové příležitosti, zvažují nová teritoria v regionech.
SNIŽOVÁNÍ CEN
Obor facility management, často pod zkratkou FM, pod sebe zahrnuje a řídí tři základní a mnoho dalších činností komplexní podpory efektivnímu a především ekonomickému fungování - provozu nemovitosti. Hlavní snahou je zvládnout a zefektivnit provoz. Proto se v letošním roce neustále retendrují smlouvy facility managementu a více se tlačí na snižování cen při zvyšování kvality.
Většinu nákladů představují platby za energie a jejich podíl se bude dále zvyšovat. Snížení cen v této oblasti závisí na technické vyspělosti stavby a technologické kvalitě provozních zařízení. Prostor pro snižování energetických nákladů u hotové a fungující stavby je minimální.
Kde je prostor pro snižování ceny, alespoň z pohledu majitele budovy, je oblast správy a FM. Nejedná se ani tak o principiální snižování jednotkových cen, ale spíše o snahu dosáhnout maximální efektivitu komplexní činnosti a tím i snížení celkové ceny.
Snaha o nižší cenu tak vede především k propojení jednotlivých činností. Například strážce fyzické ostrahy, pohybující se po objektu, monitoruje i závady na zařízení a přes jeden centralizovaný pult iniciuje jejich odstranění, čímž šetří management technické údržby. Tento proces lze pojmenovat jako sdílení nákladů při zachování, či dokonce zvyšování kvality provozu. Ta je dána například tím, že nic nebrání ani neznepříjemňuje uživatelům budovu užívat.
Cesta, jak dosáhnout stability cen, by mohla vést například přes zavedení kategorií kvality při provádění té které služby. Každé kategorii by odpovídalo specifikované rozmezí cen. Každý zadavatel by pak mohl jednak dopředu odvodit náklady na provoz budovy, ale na druhou stranu by dokázal eliminovat rizika podcenění nabídky. Stává se velmi často, že v boji o zakázku subdodavatel udá nižší cenu služby, než představují náklady na její zajištění, a snaží se pak zisku dosáhnout nejčastěji přes tzv. vícenáklady.
TECHNICKÁ SPRÁVA - ÚDRŽBA
Nejhůře je pro jednotkové ceny uchopitelná technická údržba. Jedná se o servisní a preventivní prohlídky i údržbu všech strojů a zařízení - technologií dle tzv. plánu údržby, výměnu provozního materiálu, mezi který patří například vzduchotechnické filtry, drobné opravy a údržba zařízení, jako jsou kliky, žárovky apod. Ceny v této oblasti jsou ve většině případů stlačeny na minimum a šetřit lze právě v oblasti managementu - při sdílení činností.
ÚKLID
Úklid je na první pohled jasný: zahrnuje úklid všech vnitřních společných ploch (gastroprovozy, chodby, výtahy, schodiště, toalety, garáže apod.). Zahrnuje však i úklid vnějších ploch, od fasády po chodníky a parkoviště včetně zelených ploch, proto do úklidu spadají často i zahradnické práce. Mimo to spadá do této kategorie i doplňování hygienického materiálu: WC papír, toaletní mýdlo, papírové ručníky atd. a především manipulace s odpady a zajištění jejich likvidace.
Jednotkové ceny lze určit pouze obecně na základě určení druhu a rozsahu uklízeného povrchu - zda-li lze čistit strojově, ručně, s jakou četností apod.
BEZPEČNOST
Do sektoru bezpečnosti spadá vedle fyzické ostrahy objektu i požární ochrana, bezpečnost práce, eliminace zaměstnanecké kriminality, ochrana značek a známek apod. Často bezpečnostní služba zajišťuje i činnost recepce.
Ze tří hlavních složek facility managementu je právě fyzická ostraha nejlépe definovatelná. I proto je tento obor nejdále s kategorizací a momentálně utváří kvalifikační pravidla pro stanovení cen pro jednotlivé třídy pracovníků v závislosti na objektu, požadované kvalitě apod.
TRH JE ZNEHODNOCOVÁN
Počet pracovníků v oblasti komerční bezpečnosti v ČR je cca padesát tisíc, tj. zhruba procento z celkového počtu všech zaměstnanců. V ČR je registrováno kolem 5000 společností v oblasti bezpečnostních služeb, z nichž 90 % poskytuje fyzickou ostrahu.
Trh komerční bezpečnosti představoval v roce 2003 odhadem 15,65 mld. korun. V roce 2004 se objem finančních prostředků na trhu komerční bezpečnosti zvýšil na 15,81 mld. korun. Jedná se o mírný nárůst o 1,03 %, při růstu HDP o 4,3 %. Jednoduchým porovnáním lze dospět k tomu, že trh je znehodnocován.
Nízká kvalita trhu je dána neexistencí specifické zákonné regulace. Není stanoven povinný standard v oblasti specifického školení a výcviku, v ČR pouze doporučením v rozsahu 24 hod., oproti povinnostem v Polsku: 250 hod., Maďarsku 120 hod., Německu 64 hod. nebo Británii 48. hod. Cena je v tomto oboru jediným konkurenčním prostředkem a nízké ceny představují nízké platy pracovníků, mají tedy dopad na sociologii oboru a kvalitu pracujících lidí.
Vinu nese především porušování minimální ceny za hodinu práce fyzické ostrahy vycházející z minimálních mzdových nákladů. Ceny pod hranicí 100 Kč/hod. většinou znamenají nelegální praktiky bezpečnostních služeb ve formě neplacení řádného pojištění nebo jiných úniků. Ceny služeb degradují překvapivě nikoliv komerční subjekty, ale státní či obecní instituce a úřady.
Mezi další činnosti facility managementu patří například veškerá administrativní a právní podpora, především agenda účetnictví, spojená s rozúčtováním nákladů spojených s provozem budovy na jednotlivé nájemce. Dále se může jednat o činnost podatelny či sekretariátu, péče a nákup kancelářských potřeb, služby cateringu, zahrnující i nápojové automaty, apod.
OUTSOURCING VS. VLASTNÍ ZAMĚSTNANCI
To je otázka, které se věnuje každá společnost, od úrovně například externí úklidové služby po kompletní outsourcovaný provoz podniku. Požádali jsme několik odborníků z řad developerů, majitelů a provozovatelů o jejich názor: až 90 % z nich na základě vlastních zkušeností z minulých let doporučuje oddělit tzv. core business a podpůrné aktivity spojené s provozem budovy. Shodují se, že je mnohem snazší svázat subdodavatele přísnými podmínkami a sankcemi za jejich porušení než vymáhat škodu či postihovat vlastní zaměstnance a především věnovat finance a čas jejich řízení, prostředky na jejich vzdělávání apod.
Jediným centrem, které nebylo na území ČR spravováno externě, byl Freeport na hraničním přechodu v Hatích. Koncept správy Freeportu při jeho otevření představoval jedno z mezních řešení pro správu řízení centra. Veškeré služby a servis zajišťovali vlastní zaměstnanci. Sestavili jsme hlavní rizika tohoto systému:
> Finální úspěšnost závisí na důslednosti kontroly všech dílčích složek a detailů více než při outsourcingu.
> Nedostatek odborníků v každé dané oblasti v daném regionu.
> Nutnost udržovat nadstav zaměstnanců při predikci nemocnosti.
> Nedostatek možnosti přenesení odpovědnosti.
> Dvoustupňový systém řízení je nepružný.
> Klesá akceschopnost - rychlost řešení dílčích problémů.
KONCEPCE
Společnost řídí vlastními silami nejen veškerý servis, ale i veškerý nákup zboží a materiálu. Tím má být zajištěna přímá kontrola výdajů, od zásobování hygienickými potřebami až po velké úklidové stroje. Jediné dodávané odborné služby poskytuje právní kancelář, a to především díky specifikům české legislativy. Centrální vedení celé společnosti je v Anglii, kde sídlí i hlavní manažeři dílčích složek: technické správy, bezpečnosti, marketingu a dalších. Ti po odborné stránce řídí a koordinují činnost zodpovědných osob v jednotlivých centrech v celé Evropě.
Nezávisle na nich existuje pozice deputy director, což je ředitel společnosti pro mimoanglická centra, kterému jsou podřízeni přímo ředitelé jednotlivých center.
Například šéf údržby je zodpovědný za návrhy na zlepšení dílčích úkonů správy a za nákup materiálu ke schválení do Anglie, zatímco za koordinaci a bezproblémovost běžného provozu se zodpovídá místnímu řediteli centra.
IMPLEMENTACE V ČECHÁCH
Šest údržbářů a deset až dvanáct osob na úklid je odpovědno řediteli údržby, který je podřízen v otázkách docházky a každodenních operativních úkonů řediteli centra. Profesní řízení včetně oprav techniky je podřízeno technickému manažerovi celé společnosti. Stejný princip platí i v ostatních oborech: marketingový manažer spolu se svými asistenty předkládá propagační plán marketingovému řediteli celé společnosti a každodenní koordinace a schvalovaní, výběr dovolené a podobně spadá do kompetence ředitele centra.
Bezpečnost je kapitolou sama pro sebe. Zprostředkovává kontrolu investora v rámci dialogu a zjištění finančních služeb pro jednotlivé nájemce centra. Každý den odpovědní vedoucí odvádějí tržby bezpečnostnímu manažerovi centra, který má na starosti sčítárnu peněz - mezičlánek v platebním styku s nájemci a bankou. Z tohoto procesu vyplývají přísná bezpečnostní opatření (a povolení v rámci české legislativy stejně jako opatření stavebně-technická, organizační a další). Bezpečnostní manažer řídí dvacet pět lidí a s ředitelem centra komunikuje pouze koordinačně. Přímo je podřízen řediteli bezpečnostních složek v Anglii.
Graf
Slovníček
Terminologie na trhu
Definice pojmů používaných při správě nemovitosti není specifikovaná, ustálila se níže popsané spojení:
facility management: anglické slovo "facility" v překladu může představovat budovu, zařízení, ale i příležitost či dovednost. Ustálené spojení facility management je tedy řízení provozu budovy, její správa. Boom zažil FM v osmdesátých letech minulého století, kdy se zároveň formovala asociace IFMA - International Facility Management Association. (Její česká odnož, podléhající centrále v Bruselu, vznikla v roce 2000.)
property management: "property" je anglický výraz pro nemovitost, majetek či vlastnictví, ve spojení s nemovitostí se užívá jako označení činností, které zahrnují správu nemovitostí spojenou především s jejím využitím - pronajímáním.
asset management: anglický výraz pro aktiva, majetek nebo hodnotu je ve spojení s managementem nejen v oboru nemovitostí chápán jako zhodnocení "účetní jednotky", ať se jedná o budovu, souboru budov nebo o portfolio akcií, software apod.
Pavlína Hajnová
je jednatelkou společnosti Centers Europe
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
