Jak dobře využívat hypotéky (1)

V tomto seriálu se podíváme na to, jak je možné hypoteční úvěr využít ve vlastní prospěch a jak z půjčky udělat pomocníka při budování bohatství.

PRAVIDLA PRO POUŽÍVÁNÍ HYPOTÉKY

Jednoduchá pravidla, která nám pomohou dobře využívat hypoteční úvěry:

1) Máme-li vlastní prostředky, nepoužívejme je na investici do nemovitosti. Na investici do nemovitosti použijme hypotéku, vlastní prostředky zhodnoťme.

2) Nesplácejme hypotéku předčasně.

3) Používejme co možná nejvyšší úvěr.

4) Volme co nejdelší možnou splatnost hypotéky.

5) Volme kratší dobu fixace.

Toto jsou základní pravidla při používání hypotečních úvěrů. Ve většině případů klientovi tato pravidla pomohou k hypotéce, která mu bude dobře sloužit. Při dodržení těchto pravidel mu zbude dostatek prostředků v rodinném cash flow pro pravidelné investice a zbudou mu jeho vlastní prostředky pro investice do výnosných produktů. Nevydá na financování bydlení i poslední korunu, která může později v rodinném rozpočtu scházet.

Pravidla nejsou až tak jednoduchá a zaslouží si podrobnější komentář. V následujících odstavcích se je budeme snažit lépe vysvětlit.

JAK DRAHÉ JSOU HYPOTÉKY

Pro předchozí pravidla, která jsme uvedli, je klíčová otázka: "Jak drahá je hypotéka?"

- Pokud je hypotéka drahá, pak se jí musíme snažit využívat co nejméně. Rychle splatit, brát si ji co nejmenší, jakmile je možná mimořádná splátka, tak ji využít.

- Pokud je ale hypotéka levná, pak se budeme snažit hypotéku využít co možná nejvíce. Na co nejdelší dobu, v co nejvyšším objemu.

Jestli je hypotéka drahá nebo levná také záleží na tom, vůči čemu cenu hypotéky poměřujeme. Jako vhodné poměřování se hodí výnosy, jakých jsme schopni dosáhnout při investici vlastních prostředků na trhu. Jakého dokážeme dosáhnout výnosu v případě investování a jakého dokážeme dosáhnout výnosu v případě pravidelného spoření.

Jestli vyděláme více při spoření a investování, než kolik zaplatíme za hypotéku, pak je hypotéka levná a vyplatí se využívat ji v maximální míře. Jestli nedokážeme vydělat více, pak je hypotéka drahá.

Kolik tedy vlastně hypotéka stojí?

Příklad

Bereme si hypotéku ve výši 1 500 000 Kč s dobou splatnosti 20 let s úrokovou sazbou 4,1 %. (4,1 % je průměrná sazba hypoték v 7/2006, výše úvěru 1,5 mil. Kč je průměrná hypotéka). Tomuto zadání by odpovídala splátka úvěru 9169 Kč měsíčně.

Jaké jsou náklady na splácení tohoto hypotečního úvěru?

Započtěme poplatky

Jedna věc je úroková sazba. To ale ještě není konečný náklad při splácení hypotečního úvěru. Dále přijdou poplatky za vyřízení hypotečního úvěru a poplatky za vedení účtu. V tomto konkrétním případě to bude 13 500 Kč jednorázově při čerpání úvěru a 150 Kč měsíčně po celou dobu splácení úvěru.

Tyto poplatky nám zvyšují efektivní úrok úvěru na 4,4 % p.a. Kdyby banka neměla žádné poplatky, ale půjčila nám peníze za 4,4 %, bylo by to pro nás stejně drahé, jako když nám půjčí za 4,1 % ale s poplatkem za vyřízení úvěru a s poplatkem za vedení účtu.

Započtěme daňové úspory

O úroky, které zaplatíme z hypotečního úvěru, můžeme snížit daňový základ. Ušetříme tak na daních a část zaplacených úroků tak dostaneme zpět. To nám hypoteční úvěr zlevňuje.

Úspora závisí na tom, jaké máme příjmy a v jakém daňovém pásmu se pohybujeme. Pokud máme vysoké příjmy, ušetříme 32 % zaplacených úroků. Pokud máme příjmy nižší, ušetříme 25 %, resp. 19 %, resp. 12 % zaplacených úroků.

Jak se promítne daňový odpočet do zaplacených úroků uvádíme v následující tabulce:

Efektivní úrok hypotéky se díky daňovým odpočtům dostává cca na 3,1 % až 3,4 %. Toto je cena, jakou platíme za hypoteční úvěr.

Závěr

Po započtení poplatků a daňových odpočtů vychází cena hypotéky cca na 3,1 % - 3,4 % p.a. Poplatky a daňové odpočty snižují efektivní úrok hypotéky cca o 0,7 % a 1 % proti nominálnímu úroku, který nabízí banka. Vlastní peníze dokážeme pravděpodobně zhodnotit lépe v jiných produktech, proto je hypoteční úvěr levný a vyplatí se čerpat v maximální možné výši a maximální dobu splatnosti.

POUŽÍVEJME VYŠŠÍ HYPOTÉKU, VLASTNÍ PENÍZE NECHME PRACOVAT

Hypotéka je levný úvěr (viz minulá kapitola), proto se vyplatí využívat ho v maximální míře. Vlastní peníze, které ušetříme, můžeme použít na investici do produktů, které vydělají více.

Příklad

Pan Škvařil má 2 mil. Kč, které získal prodejem bytu a z vlastních úspor. Chtěl by si koupit byt v Praze právě za 2 mil. Kč. Má dvě možnosti:

1) použít vlastní peníze na koupi bytu a

2) vzít si hypoteční úvěr na byt a vlastní peníze investovat

Banka mu nabízí možnost hypotečního úvěru na 30 let s úrokovou sazbou 4,1 % p.a. Tomu by odpovídala splátka 9664 Kč měsíčně. Vlastní peníze by mohl investovat do diverzifikovaného portfolia.

V případě koupě bytu z vlastních peněz by mu zbylo dost prostředků, které by pravidelně měsíčně mohl investovat. Protože nebude splácet hypotéku, bude moci spořit cca 10 000 Kč měsíčně.

Tab.2

Tyto peníze by potom použil jako přilepšení k důchodu (nebo chcete-li pro finanční nezávislost).

ČASTÝ POHLED KLIENTA

Panu Škvařilovi se více líbí možnost koupě nemovitosti z vlastních prostředků, protože:

- Nebude nikomu nic dlužit.

- Bude mít více volnosti, protože hypotéka ho svazuje. Má povinnost ji splácet.

- Vyhne se poplatkům, které jsou s hypotečním úvěrem spojené.

- Spočítal si, kolik za celou tu dobu zaplatí na úrocích, skoro 1 500 000 Kč. Dále 68 000 Kč zaplatí na poplatcích.

POHLED PORADCE

Porovnejme si obě možnosti. Která z těchto variant je výhodnější?

Výhodnost varianty porovnáme tak, že se podíváme, jaká bude hodnota majetku v portfoliu v každé ze dvou variant. Hypotéka bude splacena, závazky srovnány, jenom majetek v portfoliu se bude lišit - viz graf 1.

Pro porovnání je důležité, s jakým zhodnocením počítáme. V grafu je počítáno se zhodnocením 6 % p.a., což by mohlo odpovídat nějakému balancovanému portfoliu.

Jednorázová investice je výhodnější proto, že dosahujeme vyššího zhodnocení než jsou náklady na splácení hypotéky. U hypotéky vychází efektivní úrok 3 % p.a. Vlastní peníze vydělají více než za kolik si půjčujeme. Proto je výhodné si půjčit a vlastní peníze investovat.

U jednorázové investice těžíme z toho, že se nám výnosy připisují z celé investované částky. V prvním roce dosáhneme výnosu 120 000 Kč (to je 6 % z 2 mil. Kč). V případě pravidelné investice jsou výnosy v prvním roce zanedbatelné. Náklady na splácení hypotéky jsou proti tomu v prvním roce cca 60 000 Kč.

DŮLEŽITOST VÝNOSU INVESTICE

Co když výnos portfolia bude jiný? Jak se pak změní situace? Výsledek je ukázán v následujícím grafu 2.

Pokud zhodnotíme prostředky o více než 3 % p.a. (což je efektivní úrok hypotéky), vyděláme. Jinak proděláme. Pokud bychom peníze zhodnotili jenom o 2 % p.a., bude pro nás výhodnější použít vlastní prostředky a hypotéku nečerpat.

Na grafu je krásně vidět, jaká odměna čeká toho, kdo se odváží použít výnosnějších investic. Při výnosu 6 % p.a., který by měl být realistický, je rozdíl přes 3 mil. Kč. Při výnosu 8 % ročně (což odpovídá strategii zaměřené hodně na akcie) je rozdíl skoro 8 mil. Kč.

Dá se říci, že cena rozhodnutí klienta má hodnotu cca 3 mil. Kč (v budoucí hodnotě). To by mohl být pádný argument pro to, aby se rozhodl pro čerpání hypotéky a pro využití investic.

A důvody klienta, o svazujících závazcích jsou silně relativní. Sice musí splácet hypotéku a bere na sebe břemeno. Na druhou stranu má v portfoliu stejně velkou částku a s přibývajícím časem je portfolio výrazně větší než hypotéka. Pokud bude chtít, může hypotéku kdykoli splatit a závazku se zbavit. Mít vlastní peníze v portfoliu dává klientovi více možností. Když bude potřebovat za rok peníze na auto, vybavení bytu, chatu..., může si je vybrat z portfolia. (Na konci bude mít samozřejmě nižší částku, protože se připraví o výnosy.) Pokud vlastní peníze utratí za koupi bytu, nebude mít za rok nebo dva dost peněz na to, aby si mohl pořídit auto, chatu... Buďto si to bude muset odepřít, nebo bude muset použít dražší úvěr, než je hypotéka.

Čerpání hypotéky tak paradoxně dává více možností, více svobody. Je to díky tomu, že si vlastní peníze ponecháváme v portfoliu.

HROZÍCÍ RIZIKA

Hlavním rizikem je, že nepřekonáme náklady na splácení hypotéky. Že naše portfolio vydělá méně. To se může stát ze dvou důvodů:

1) vzrostou úrokové sazby hypoték nebo

2) naše portfolio bude mít nízké výnosy.

Růstu úrokových sazeb se můžeme bránit jednorázovým splacením hypotečního úvěru. Kdyby na konci fixace (např. za 5 let) byly úrokové sazby třeba 8 % a ještě se zrušily daňové odpočty, můžeme hypotéku jednorázově splatit z našeho portfolia. V tomto případě nám hrozí, že portfolio bude ve ztrátě, protože bylo stavěno na 30 let, a my ho rušíme po 5 letech.

Druhé riziko - nízké výnosy portfolia - můžeme eliminovat vhodnou diverzifikací a vhodnou volbou investičních produktů.

JAKÉ PRODUKTY POUŽÍT

Jak sestavit portfolio by bylo na jiný samostatný článek. Toto portfolio je stavěno na velice dlouhou dobu.

V našem příkladu na 30 let, u jiných klientů bude cca na 15 až 30 let. Potřebujeme, aby toto portfolio překonalo náklady na splácení hypotéky, to je 3 % p.a. Bude-li mít vyšší výnos, budeme mít na konci daleko vyšší zisky.

Vzhledem k dlouhodobosti může být stavěno trochu ofenzivněji a může obsahovat větší podíl akciové složky. (Samozřejmě ne ze 100 %.) Dále můžeme použít produkty se státní podporou. Využívat stavební spoření ,případně penzijní připojištění. Vzhledem k objemu investice nám tyto produkty pomohou jenom nevýrazně.

ZÁVĚR

Nepoužívejme vlastní peníze na investice do nemovitosti. Použijme hypoteční úvěr. Vlastní peníze použijme na investice a zhodnoťme je ve vhodném portfoliu. Zisky, o které se můžeme ošidit, jsou v řádu milionů korun.

K tomu, abychom byli úspěšní, to chce jediné: umět investovat s vyšším výnosem, než kolik je efektivní úrok hypotéky. Vzhledem k levným hypotékám a díky daňovým odpočtům by to neměl být až tak velký problém.

Petr Syrový
www.kfp.cz