Problém - nedostatečná hodnota nemovitosti - a jak jej řešit

Problém spočívá v tom, že existují různé ceny nemovitostí, a ty musíme rozlišovat. Za byt zaplatíme kupní cenu, jiná hodnota bude uvedena ve znaleckém posudku soudního znalce, jinak ocení nemovitost pro účely zástavy a zajištění úvěru banka. A rozdíly mohou činit sta tisíce korun.

Kupní cena rodinného domku v atraktivní lokalitě s velmi dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností bude podstatně vyšší než cena stavebně naprosto stejného domku se stejně velkým pozemkem v odlehlé vesnici. Rozdíl v kupní ceně zařídila neviditelná ruka trhu. Obdobně oceňují nemovitosti pro účely zástavy také banky. Odhadní hodnota nemovitosti zohledňuje nejen velikost, stáří a kvalitu stavby, ale i to, nakolik je nemovitost v budoucnosti ztržitelná. Ovšem pozor. Nelze očekávat, že banka ocení zastavovanou nemovitost v plné výši její současné kupní ceny. Vždy musíme počítat s tím, že tento odhad bude nižší.

Proto nelze spoléhat ani na tzv. 100% hypotéku, kterou dnes poskytují téměř všechny hypoteční banky. Těmi sto procenty se totiž rozumí odhadní cena zastavované nemovitosti stanovená bankou, nikoliv cena, za kterou nemovitost kupujeme. A jak jsme uvedli výše, odhad banky bude s nejvyšší pravděpodobností nižší.

Nemůžeme také počítat s tím, že 100% hypotéku poskytne banka každému žadateli. S ohledem na vyšší splátku bude banka klást vyšší požadavky na platební schopnost klienta, u hypotéky s delší dobou splatnosti se pak můžeme setkat s omezením věku žadatele.

Jak tedy financovat nemovitost, když hodnota zástavy pro hypotéku ve výši pořizovací ceny nestačí a nemáme jinou nemovitost, kterou bychom mohli zastavit?

Získat doplňkové zdroje financování není v dnešní době obecně žádný problém. Jedinou překážkou může být nedostatečná bonita klienta, tedy jeho schopnost splácet vypůjčené peníze.

KOMBINACE S ÚVĚREM ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ

Ve výhodě bude samozřejmě každý, kdo uvažoval perspektivně a uzavřel si stavební spoření. Nejlépe na tom bude ten klient, který již má nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tyto úvěry poskytují stavební spořitelny na poměrně vysoké částky bez zajištění, např. stavební spořitelna Wüstenrot takto půjčí až 200 000 korun, nebo vyžadují zajištění jen ručiteli. U Wüstenrot tak dosáhnete až na úvěr 600 000 korun. A to už je určitě částka, která bude na pokrytí rozdílu mezi výší hypotečního úvěru a pořizovací ceny bytu či domku dostatečná.

PŘEKLENOVACÍ ÚVĚR JE TAKÉ ŘEŠENÍ

Stavební spořitelna Wüstenrot nabízí řešení také všem, kteří mají stavební spoření - a je jedno u které stavební spořitelny - alespoň jeden rok. Klient získá potřebnou částku formou překlenovacího úvěru, a to do 200 000 korun bez zajištění a do 400 000 korun úvěr zajištěný dvěma ručiteli.

PORADCE VYŘEŠÍ PROBLÉM ZA VÁS

Nejvhodnější výběr kombinací všech finančních zdrojů je základním úkolem finančních poradců. Právě proto, že finanční poradce zná všechny detailní podmínky jednotlivých typů úvěrů, může nabídnout a zkalkulovat optimální financování nemovitosti nejen s ohledem na úhradu pořizovací ceny. Klient tak může získat prostředky i na rekonstrukci nemovitosti či na vnitřní vybavení.

Řešení dokumentuje následující příklad: Mladí manželé kupují starší byt 2+1 za cenu 1,2 mil. Kč. Odhadní cena bytu pro účely zástavy nemovitosti činí milion Kč. Do této výše mohou čerpat hypoteční úvěr. Zbývá 200 000 Kč. Muž má stavební spoření, na kterém má za dva roky naspořeno kolem 40 000 korun. Protože manželé uvažují ještě o menších úpravách bytu, využijí překlenovací úvěr ve výši 300 000 Kč, který jim stavební spořitelna Wüstenrot poskytne bez zajištění. 200 000 korun použijí na doplacení kupní ceny bytu, 100 000 korun na modernizaci koupelny a WC.

Helena Dušková
Wüstenrot - stavební spořitelna a.s.