Realitní stratég Janků kráčí na pražskou burzu

O svém prvním miliónu nemluví. Zato však s určitou pietou vzpomíná na svůj první dům.
"Malý činžovní dům u Stromovky v Praze 6 jsem koupil ve svých čtyřiadvaceti letech, v listopadu 1991, za méně než čtyři milióny korun. Tenkrát to pro mne byl velký peníz," říká Milan Janků (38), prezident a majitel developerského holdingu ECM, jehož dokončené a probíhající projekty mají hodnotu převyšující 20 miliard korun.
Pro další peníze míří holding na pražskou burzu. Nejpozději v polovině prosince na ní chce nabídnout investorům zcela nové akcie, jejichž výnos má o čtvrtinu zvýšit kapitál ECM.
Emise, jejíž objem se má podle odhadu analytiků pohybovat do sto miliónů eur, tedy asi 2,8 miliardy korun, je unikátní ze dvou důvodů. Poprvé se na hlavním trhu pražské burzy objevuje "one man company", Milan Janků je dnes stoprocentním majitelem holdingu.
A poprvé přichází na pražskou burzu developer s primární emisí, nikoli s duálním listingem, což jsou různé emise akcií jedné společnosti na dvou různých burzách. Duálním listingem se například na burze v Praze před půldruhým rokem uvedla developerská společnost Orco.
Proč chce firma, která letos na jaře vydala obligace za 25,6 miliónu eur v Londýně a je registrovaná v Lucembursku, nabízet své první veřejně obchodovatelné akcie právě na malém pražském trhu?
"Investoři nesledují stovky, ale jen, tuším, devět titulů hlavního trhu obchodování, trh je víceméně přehledný, likvidita se netříští. Tím pádem je nová firma víc viditelná," vysvětluje Janků. S přípravou emise firma a její poradci začali letos v srpnu. Nejsložitější bylo převedení evropských pravidel do českého prostředí, velice obtížně se určovalo budoucí cenové pásmo akcií i maximální cena, připomíná majitel holdingu ECM.
Jedenadvacet projektů za 735 miliónů eur, které tvoří základ prosperity skupiny ECM, před patnácti lety odstartoval dům za necelé čtyři milióny korun.

Kde tehdy vzal Janků milióny?
"Z banky jsem měl nějaké bonusy a část peněz jsem si půjčil," popisuje majitel holdingu ECM první zdroje svého byznysu.
Milan Janků se narodil ve Zlíně, ale jeho rodiče se přestěhovali do Rakouska, když byl ještě dítě. Vystudoval vysokou školu v německé Bochumi a ve dvaceti letech při studiu nastoupil do svého prvního zaměstnání v bance Girozentrale. To byl vrcholový institut rakouských spořitelen, dnes patří pod Erste Group.
V Girozentrale měl na starosti Českou a Slovenskou republiku, informace z první ruky. Instinktem byznysmena vycítil hlad po kvalitních nemovitostech v postkomunistických zemích, rozloučil se s bankou a založil vlastní developerskou firmu.
"Reinvestoval jsem veškerý kapitál do vlastního byznysu," vysvětluje šéf ECM.
"Když nasadíte deset korun, máte pětadvacet procent návratnosti na vlastní kapitál a pět let reinvestujete, pak z deseti se dostanete ke třiceti korunám. A když to držíte a reinvestujete deset let, pak od pěti do deseti let se dostanete na 93 korun," podává Janků návod, jak se stát miliardářem.

Mrakodrapy na Pankráci
Podnikatel, hovořící burzovním žargonem a vystupující s konzervativní kultivovaností, vzbudil poprvé zájem veřejnosti jako rebel. V roce 2000 totiž představil svůj projekt mrakodrapů na pražské Pankráci.
Projekt vyvolal ostré reakce pro i ostré reakce proti. "Museli jsme se vypořádat s urbanistickou minulostí, přítomnou budovami bývalého Motokovu a Českého rozhlasu. Každá má sedmadvacet podlaží, jde o výškové budovy, ne o mrakodrapy. Ty by byly vyšší," vysvětluje Janků. Za bývalý Motokov, dnes objekt City Empiria, ECM zaplatil 2,2 miliardy korun a dnes v něm sídlí. Bývalá budova Českého rozhlasu, nyní City Tower, bude za 1,5 miliardy korun dokončena v říjnu 2007.
Areál doplní dvě šestipodlažní budovy, třicetipodlažní bytový dům (nejvyšší v Česku) a dvaadvacetipodlažní hotel. V podzemí vznikne parking s 3400 parkovacími místy, součástí projektu je zeleň, nákupní středisko a dopravní infrastruktura, napojení na magistrálu. Zájem veřejnosti vzbudil i nejnovější záměr ECM ve Zlíně. Firma v centru města za 80 miliónů korun koupila pozemek na stavbu obchodního centra a s radnicí dohodla, že na patnáct let získá koncesi na správu budoucího Kongresového a univerzitního centra.
Centrum za 700 miliónů korun vyroste na místě nynějších Masarykových škol do roku 2009. Podle zlínského zastupitele Zdeňka Laciny je smlouva pro město nevýhodná, Zlín údajně nese více rizik.
"Dva roky jsme s představiteli města hledali cestu, jak podpořit výstavbu kongresového centra, Zlín nás o to požádal. Nakonec jsme se dohodli, že v prvotní fázi, kdy vytíženost centra bude nižší, vybalancujeme případná rizika," vysvětluje prezident ECM.
Firma má za pronájem v prvních třech letech platit korunu ročně, další tři roky se nájem zvýší na 200 tisíc a poté na 400 tisíc korun ročně. Náklady na provoz budoucího kongresového centra se odhadují na 15 miliónů korun za rok.

ECM expanduje za hranice
Letos holding oznámil záměr postavit v ruské Rjazani obchodní centrum za 2,83 miliardy korun.
"V Rusku jsme si dělali rozsáhlý průzkum. Nájemné v Rjazani na retailovém centru je asi 200 dolarů za čtvereční metr ročně. Ve špičkové lokalitě v centru Moskvy je nájemné 1550 dolarů. Věříme, že oblastní města se začnou přibližovat metropolím," vysvětluje Janků.
Nevylučuje ani investice na Slovensku nebo na jihu Polska. Dva roky má ECM kancelář v Číně, kde sleduje vývoj trhu, zatím bez investičních záměrů.
A proč je česká firma registrovaná v Lucembursku? "Veškeré aktivity jsme v roce 1998 soustředili do lucemburského holdingu kvůli organizačním a daňovým důvodům. Lucembursko, člen Evropské unie, nabízí velmi zajímavé legislativní prostředí," tvrdí Milan Janků.