Realitní trhy: Na odbyt jdou i domy, které nestojí

Outlet Exit 66, tedy prodejny zlevněného značkového zboží na 66. kilometru dálnice D1 ještě nestojí, a už o ně má zájem zahraniční developer. Autor projektu, společnost Devo Group, v těchto dnech začala jednat o spolupráci s britskou firmou McArthurGlen.
Příchod Britů je příkladem nejnovějšího trendu na českém realitním trhu. Zatímco dříve developer postavil budovu, sehnal nájemce a jeho výnosem bylo nájemné, dnes se obchoduje s celými objekty. Dokonce nemusí ani stát, stačí projekt s dobrým nájemcem.
"Mnoho našich mezinárodních nájemců má velký zájem o vstup do českého regionu, proto je pro nás Exit 66 zajímavý," uvedl J. W. Kaempfer, spoluzakladatel a šéf společnosti McArthurGlen. Česko je první postkomunistickou zemí, kde chce jeho společnost působit.
Firma je developerem a největším provozovatelem design outlet center ve Velké Británii, Francii, Rakousku, Německu, Nizozemsku a Itálii. Spravuje šestnáct center, v nichž na ploše 300 tisíc čtverečních metrů více než třináct set obchodů prodává zlevněné zboží značek, jako jsou Armani, Bulgari, Dolce & Gabbana, Hugo Boss, Prada a Roberto Cavalli, Salvatore Ferragamo, Benetton, Calvin Klein, Nike, Puma či Tommy Hilfiger.
"Díky spolupráci se společností McArthurGlen bude náš projekt první volbou pro nejprestižnější značky," dodal šéf společnosti Devo Group Vojislav Sparavalo. Podrobnosti spolupráce na outlet centru za 700 milionů korun, které má být otevřeno letos na podzim, žádná strana neuvedla.

Obchod s domy roste
Ještě před třemi lety se obchod s komerčními nemovitostmi pohyboval na úrovni 600 milionů eur. Loni dosáhl trojnásobku - 1,8 miliardy eur, tedy asi 50 miliard korun.
"Z toho téměř polovina byly takzvané forwardové transakce. To znamená, že se prodávaly budovy, které se ještě ani nezačaly stavět nebo byly rozestavěné, přitom už měly nájemce. Tento fenomén výrazně roste," uvedl Milan Janků, prezident developerské skupiny ECM.
Současně roste zájem o moderně vybavené komerční objekty. Nikoli proto, aby se do nich firma nastěhovala, ale aby je jako kvalitní zboží prodala dál.
"Dnes již častěji investor prodává investorovi. Dříve převažovaly transakce mezi developerem a investorem," uvedl James Chapman, vedoucí investičního týmu v poradenské firmě Cushman & Wakefield. Souvisí to s dospíváním trhu i s tím, jak se postupně mění profil investorů. Česko tak kopíruje dění na západoevropském realitním trhu. "Tento trend bude pokračovat," dodal Chapman.
S jeho názorem souhlasí i Pavel Scháňka, investiční specialista realitní poradenské firmy CB Richard Ellis. "Prodávajícím je stále častěji institucionální investor, nikoli původní developer projektu," řekl.

Rekordní BB Centrum
Na českém trhu rekordní transakcí byl z tohoto pohledu nedávný prodej tří obsazených budov pražského BB Centra rakouské investiční společnosti Immoeast.
Developerská skupina Passerinvest Group, která BB Centrum v hodnotě 15 miliard korun staví, prvé čtyři objekty prodala postupně v letech 2000 až 2002 investičnímu fondu Heitman. Od něj tři budovy koupila německá společnost Sachsen Funds, dceřiná firma LandesBank Sachsen, zabývající se správou nemovitostí. A teprve od Sachsen Funds koupila část BB Centra za 160 milionů eur Immoeast jako již čtvrtý majitel.
"To ukazuje na dynamiku investičního trhu. Je naprosto běžné, že kvalitní komerční budova průměrně každým třetím rokem mění majitele," uvedl Janků.
Příkladem kvalitního objektu, jehož hodnotu zvyšuje dobrá pozice v centru metropole, je zrekonstruovaný Slovanský dům v Praze. Dnes patří do portfolia Sachsen Funds, německé fondy jej od developerské společnosti Copa koupily za 50 milionů eur již v roce 2003.
Druhého majitele má i pražský Hadovka Office Park, projekt německé developerské společnosti Hochtief Development. Vlastníkem Hadovky je dnes společnost Europolis Hadovka, jejímž majitelem je hamburský správce otevřených realitních fondů, společnost DIFA (Deutsche Immobilien Fonds).

Komerčních ploch přibývá
Kvalitních komerčních projektů přibývá. Loni se v Praze dokončily Luxemburg Plaza, Diamond Point, Palác Křižík, Smíchov Gate, finální podoby nabyl smíchovský Anděl Park, dokončuje se kancelářský objekt Oasis u autobusového nádraží Florenc, budova Gamma a budova E v BB Centru, do května se do nového sídla v Roztylech přestěhuje ČSOB.
V Brně vznikl Business Park a Spielberg Office Park, v Ostravě Axis Office Park. Z desítek projektů jsou některé dokončeny již zcela, některé částečně, jiné se teprve začínají stavět.
Letos na podzim dokončí ECM na pražské Pankráci stavbu City Tower, která bude nejvyšší kancelářskou budovou v zemi. Na podzim začne ECM stavět i další objekt, City Element pro pojišťovnu Generali. ČSAD Praha holding chce začít stavět Administrativní centrum Pankrác a v jeho sousedství připravuje developerská společnost Immorent Office Centre Pankrác. Nové kanceláře chce na jaře otevřít ve vysočanském areálu bývalého ČKD firma Codeco.
Hochtief Development staví v Praze 4 Kavčí hory Office Park, kde má do června 2008 vzniknout 43 tisíc čtverečních metrů kanceláří. Celý objekt již nyní koupila společnost Europolis CE Holding. Na zájmu investorů o moderní kanceláře v Praze hodlá vydělat i společnost Devo Group. Byť je jejím stěžejním projektem outlet Exit 66, chce také nedaleko Budějovického náměstí v Praze 4 postavit za 800 miliónů korun třináctipodlažní věž Prague Point Building.

Nejnovější dokončené projekty v Praze