Jakou volit dobu splatnosti hypotéky?

Co nejdelší splatnost hypotečního úvěru


Příklad: pan Zelina si bere hypoteční úvěr ve výši 1 mil. Kč. Je na tom finančně dobře, proto mu nečiní potíže splácet třeba 10 000 Kč měsíčně.

Rozhoduje se mezi dvěma možnostmi:

a) splatnost úvěru 10 let,
b) splatnost úvěru 20 let.

Pro desetiletou dobu splatnosti podle něj by hovořilo rychlejší splacení úvěru a zbavení se závazků. Samozřejmě by tolik nezaplatil na úrocích.

Dvacetiletá doba splatnosti by pro něho znamenala nižší měsíční splátku a mohl by si kromě splácení hypotéky ještě něco navíc dovolit. Nebo by mu to umožňovalo více spořit. Která z možností je lepší, vidíme v první tabulce. V případě krátké hypotéky (na 10 let) bude splátka cca 10 000 Kč měsíčně. Tedy tolik, kolik je pan Zelina schopen platit.

Pokud by si vzal hypotéku na dlouhou dobu (20 let), bude mít splátku 5800 Kč, tedy cca o 4000 Kč měsíčně nižší. "Nevýhodou" dlouhé hypotéky je, kolik se zaplatí na úrocích. Zaplacené úroky u dlouhé hypotéky jsou více než dvojnásobné.

Kolik "zaplatíme na úrocích" je v dlouhodobém porovnání naprosto nevhodný parametr. Nezohledňuje totiž časovou hodnotu peněz. Pro správné porovnání potřebujeme zohlednit možnost spoření.

Nižší splátka úvěru při dlouhé době splatnosti ponechává panu Zelinovi 4000 Kč měsíčně volných. Tyto peníze může pan Zelina spořit. Spoření povede k tomu, že po skončení doby fixace (po 5 letech) se bude moci rozhodnout, jestli chce část úvěru splatit nebo nikoli. Stejně tak po deseti letech bude moci úvěr splatit nebo si ho bude moci ponechat. Rozhodnutí bude záležet na něm.

Jak bude vypadat situace za 5 let je vidět z předchozího grafu.

V případě krátké hypotéky (na 10 let):

- bude dlužit cca 540 000 Kč,

- nebude mít žádné naspořené prostředky,

- bude muset splácet stále cca 10 000 Kč měsíčně.

Pokud si vezme dlouhou hypotéku na 20 let:

- bude dlužit cca 810 000 Kč,

- ale navíc bude mít naspořeno 290 000 Kč,

- takže celková čistá dlužná částka bude asi 520 000 Kč,

- splátka úvěru bude i nadále cca 5800 Kč.

Dlouhá hypotéka dává panu Zelinovi více možností. Krátká hypotéka ho více svazuje. Více mu zatěžuje rodinný rozpočet a neumožňuje mu naspořit další volné prostředky.

Dlouhá hypotéka proti tomu méně zatěžuje rozpočet a pomáhá tvořit další finanční rezervy. Ty se dají buď zhodnocovat, nebo použít jinak. Pokud bude pan Zelina chtít kupovat auto, zařizovat byt, rekonstruovat..., má z čeho.

A konečně se podívejme, jak dopadne situace za 10 let (viz graf 3).

V případě krátké hypotéky budeme mít všechno splaceno a budeme mít volných 9800 Kč měsíčně, které jsme spláceli. Nebudeme nic dlužit ani nebudeme mít nic naspořeno.

Pokud bychom si vzali dlouhou hypotéku (na 20 let), budeme mít na jedné straně dluh cca 590 000 Kč, na druhé straně naspořené peníze 670 000 Kč.

Když budeme chtít, můžeme se celého úvěru zbavit a splatit ho. A ještě nám nějaké peníze zbudou - cca 80 000 Kč. Jsme tedy ve stejné situaci jako s krátkou hypotékou, jenom máme navíc 80 000 Kč. Navíc nás nikdo nenutí hypotéku jednorázově splácet. Můžeme si ji ponechat a můžeme dále držet na jedné straně dluh a na druhé straně portfolio.

Jak se rozhodneme, budeme řešit až za 10 let. Každopádně se rozhodneme podle toho, co pro nás bude v tu dobu výhodnější.

KOLIK MOHU UŠETŘIT?

Výhodnost jednotlivých variant závisí především na tom, jak dobře dokážeme zhodnotit peníze, které spoříme. Asi tušíme, že pokud uložíme vlastní peníze lépe, než za kolik si je půjčíme, vyděláme. Pokud je uložíme s nižším výnosem, proděláme (viz tabulka 2).

Příklad jsme počítali s výnosem ze spořených prostředků na úrovni 6 % p.a. Toto zhodnocení odpovídá např. stavebnímu spoření nebo pravidelné investici do smíšených fondů. V tomto případě bychom za 10 let dosáhli zisku 84 000 Kč. Komu by se povedlo dosáhnout vyššího zhodnocení, měl by zisk přesahující 100 000 Kč za 10 let.

A kdybychom dosáhli zhodnocení jenom 3 % p.a., byli bychom ve ztrátě 15 000 Kč za 10 let. Některým konzervativním lidem by mohl stačit i tento výsledek. Je to sice dražší řešení, ale za něj dostává více volnosti v podobě nižšího zatížení a možnosti tvorby finanční rezervy.

Pro všechny ostatní investory, kteří vydělají přes 3 % ročně, je dlouhá hypotéka levnější a zároveň jim poskytuje lepší komfort.

SPLATNOST 30 LET

V příkladu jsme porovnávali splatnost 10 let a 20 let. Kdyby pan Zelina měl možnost použít splatnost hypotéky na 30 let, bude pro něho výhodnější 30letá splatnost. Platí totiž, že čím delší doba splatnosti, tím lépe.

I zde se daleko více zaplatí na úrocích, pokud budeme splácet 30 let.

Rozdíl ve splátkách je poměrně malý: 5800 Kč pro dvacetiletou, 4500 Kč pro 30letou.

Hodně lidí se intuitivně rozhoduje pro splatnost úvěru 20 let. Dojdou k tomu na základě toho, kolik se zaplatí na úrocích a na základě rozdílu splátek. Rozdíl ve splátkách je malý, zaplacené úroky jsou veliké.

I takto malý rozdíl dokáže za 20 let velké divy: fixace 5 let; úrok 3,5 % proto, že je počítán efektivní; výnos investice 6 %.

"Krátká" (20letá) hypotéka je za 20 let splacena, nic nedlužíme. Dlouhá hypotéka (na 30 let) splacena ještě není. Zbývá splatit 450 000 Kč. Máme ale naspořeno cca 600 000 Kč. Tuto částku jsme dostali spořením 1300 Kč měsíčně po dobu 20 let. Když budeme chtít hypotéku jednorázově splatit, můžeme to udělat. Pořád nám ještě zbude 150 000 Kč.

Rozhodnutí, jestli si budeme brát hypotéku na 20 nebo na 30 let, nás bude stát 150 000 Kč v budoucí hodnotě.

ZÁVĚR

Čím delší hypotéka, tím lepší. Dává nám více volnosti. Máme volné prostředky, které lze použít jinak. Když je budeme spořit, bude se nám vytvářet finanční rezerva, kterou bychom neměli. Že u dlouhé hypotéky zaplatíme více na úrocích nás mrzet nemusí. Naše vlastní prostředky vydělají pravděpodobně více. I z hlediska zaplacených úroků a z hlediska výnosů je dlouhá hypotéka levnější.

Rozhodnutí, jestli si vezmeme hypotéku na 20 let nebo na 30 let nás bude stát 80 000 Kč (v dnešní hodnotě).

Petr Syrový
www.kfp.cz