Devizový zákon a prodej půdy

Devizový zákon a prodej půdy

Občané některého ze státu Evropské unie mají šanci na zjednodušený nákup tuzemské zemědělské půdy. Doposud si cizinci přímo pole kupovat nemohou. Důvodem byla ochrana domácích farmářů před vyšší koupěschopností zájemců o půdu z dalších zemí unie. Platí proto, že pokud chtějí cizinci v České republice získat zemědělskou půdu, musí zde mít trvalý pobyt alespoň tři roky a musí umět česky
Cílem předloženého návrhu novely devizového zákona a zákona o privatizaci státní půdy je výhradně jejich harmonizace s acquis communautaire, případně dosažení souladu s podmínkami platnými pro nabývání tuzemských nemovitostí zahraničními osobami. Konkrétně jde o objekty vedlejšího bydlení, o zemědělskou půdu, lesy v soukromém vlastnictví a o zemědělské a lesní pozemky ve vlastnictví státu privatizované podle zákona o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby.

Jak se uvádí v důvodové zprávě k zákonu, podle primárního práva Evropských společenství jsou zakázána všechna omezení volného pohybu kapitálu a plateb, a to
> jak mezi členskými státy,
> tak i vůči třetím zemím mimo Evropskou unii;
> tato právní úprava je obsažena přímo v článku 56 Smlouvy o založení Evropského společenství. Z komunitárních předpisů lze vyvodit, že mezi kapitálové pohyby se zahrnují i investice do nákupu nemovitostí.
Česká republika má však z tohoto pravidla vyjednána dvě přechodná období, a to v délce pět let u nabývání objektů vedlejšího bydlení a v délce sedm let u nabývání zemědělské půdy a lesů (celý text viz příloha).
Stávající omezení se mohou týkat:
1. objektů vedlejšího bydlení
> občanů Evropské unie, kteří nebydlí v České republice, a
> právnických osob z ostatních členských států Evropské unie, které nejsou usazeny, nemají pobočku nebo zastoupení v České republice (odstavec 1);
2. zemědělské půdy a lesů
> občanů Evropské unie a
> právnických osob z ostatních členských států Evropské unie, které nejsou usazeny nebo zapsány do rejstříku v České republice (odstavec 2).
V této souvislosti se však Česká republika zároveň zavázala, že z hlediska občanů EU v žádném případě
> nedojde ke zhoršení pravidel oproti stavu, který platil při podpisu Smlouvy o přistoupení (k 16.4.2003),
> nebude s nimi zacházeno hůře, než se státním příslušníkem 3. země (doložka nejvyšších výhod), a
> pro samostatně hospodařící zemědělce z EU, kteří se budou chtít usadit a bydlet v České republice, bude platit stejný režim jako pro české občany (doložka národního zacházení).

Uvedená ustanovení jsou součástí primárního práva EU, jsou tedy bezprostředně závazná a účinná a mají být uplatňována ode dne přistoupení České republiky do Evropské unie.
Jejich přednost před vnitrostátní právní úpravou je dána nejen samotnou ústavou, která stanoví povinnost České republiky dodržovat mezinárodně právní závazky a v rámci hierarchie závaznosti jednotlivých právních předpisů staví na první místo mezinárodní smlouvy, k ale navíc i současný devizový zákon, který se použije, "jen pokud nestanoví něco jiného mezinárodní smlouva, kterou je Česká republika vázána".
Platí tedy, že devizový zákon a zákon o privatizaci státní půdy proto musí být v souladu jednak se Smlouvou o založení Evropského společenství a také se Smlouvou o přistoupení České republiky k EU. Měly by v podstatě představovat spíše aplikační návod pro provádění sjednaných podmínek přechodných období v praxi katastrálních úřadů při vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V žádném případě však nemohou stanovit více omezení, než které tento smluvní dokument umožňuje České republice zachovat si v oblasti volného pohybu kapitálu.
Jak je to v případě rozporu vnitrostátní a mezinárodněsmluvní úpravy? Katastrální úřady měly takovou vnitrostátní úpravu patrně pominout a postupovat v souladu s mezinárodněsmluvními závazky České republiky, jak stanoví ústavní principy. V tomto smyslu také Český úřad zeměměřičský a katastrální, kterému přísluší usměrňovat jejich činnost, pro ně vydal metodické pokyny, kterými se pokusil alespoň o částečnou nápravu.

Původně v roce 1999 plánovala ČR, že zavede odlišný režim pro nabývání nemovitostí pro společnosti a státní občany členských států Evropské unie na jedné straně a pro společnosti a státní občany třetích států. V rámci vyjednávání o přistoupení do EU však bylo toto rozhodnutí přehodnoceno a bylo rozhodnuto, že i po vstupu do EU bude v oblasti nabývání tuzemských nemovitostí zachován jednotný režim platný pro všechny osoby bez rozlišení, zda jsou z členských států EU, nebo ze třetích zemí mimo EU. Stejné zacházení pro všechny cizince ale zpochybnil Výbor pro evropské záležitosti Poslanecké sněmovny v roce 2005, a to s odkazem na doložku nejvyšších výhod, která je obsažená ve smlouvách uzavřených ČR před vstupem do EU (např. s OECD).
Ovšem v důvodové zprávě k návrhu novely se uvádí, že toto stanovisko Výboru pro evropské záležitosti je založeno na zavádějícím rozboru doložky nejvyšších výhod, kterou sice důvodová zpráva u osmi zemí OECD původně zmiňovala, ovšem pouze a výhradně jako informaci doplňkovou. V žádném případě však z této doložky důvodová zpráva nikdy a nikde neodvozovala povinnost ČR poskytovat stejný režim zacházení osobám ze všech třetích zemí. Přístupové dokumenty totiž neumožňují ČR zavést jiný režim pro osoby ze třetích zemí, než jaký je poskytován osobám z EU, neboť v tomto smyslu nejsou vyjednána přechodná období.

Připomeňme si obsah dvou základních pojmů používaných v devizových předpisech, tzn. tuzemec a cizozemec, podle nichž
> "tuzemec" je právnická osoba se sídlem nebo fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky, a to bez ohledu na její státní příslušnost, a
> "cizozemec" je naopak osoba, která výše uvedené podmínky nesplňuje; u fyzických osob tedy v žádném případě nejde o synonymum pro cizince, ale o osobu s přechodným pobytem, resp. bez pobytu na území České republiky.
Jak je to v současné době s nabýváním "vedlejšího bydlení"? Český právní řád pojem "objekt vedlejšího bydlení" nezná. Tento pojem není ani nijak upřesněn judikaturou Soudního dvora ES. Je ale zřejmé, že jde o kategorii užší než je pojem nemovitosti. Za "objekty vedlejšího bydlení" lze považovat všechny druhy nemovitostí s vyloučením pouze zemědělské půdy a lesů, které mají které mají speciální režim, a tyto nemovitosti umožňuje nabývat
> všem českým státním občanům a tuzemcům, tj. osobám s povolením k trvalému pobytu nebo se sídlem v ČR,
> všem zahraničním právnickým osobám, které v ČR legálně podnikají prostřednictvím svého podniku nebo jeho organizační složky,
> ale pouze občanům EU, kteří mají povolení k přechodnému pobytu v tuzemsku nad tři měsíce (= cizozemec).
Mezi "objekty vedlejšího bydlení" jsou tedy prozatím zahrnuty například i nemovitosti určené k podnikatelské činnosti (např. výrobní závody, kanceláře, provozovny), které jednoznačně neslouží k bydlení. Současná právní úprava by proto mohla být ze strany EU chápána jako vytváření administrativních překážek pro podnikání, resp. usazování v České republice. To vychází ze skutečnosti, že tuzemské nemovitosti může podnikatel z EU - fyzická osoba nakupovat, až když si vyřídí doklad o legálním pobytu v České republice, a to bez ohledu na to, zda chce nemovitosti nabývat za účelem bydlení v tuzemsku nebo pouze pro podnikání.
Přitom fyzickým osobám umožňuje živnostenský zákon na území ČR podnikat volně, tedy i například prostřednictvím odpovědného zástupce podnikatele, který je k němu v pracovně právním vztahu, jejich pobyt zde není vyžadován, pokud jde o občany ČR, EU nebo osoby podnikající v zahraničí. Musí ovšem živnostenskému úřadu prokázat vlastnické nebo užívací právo k objektům nebo místnostem provozovny.
V přístupových dokumentech Česká republika několikrát informovala Evropskou komisi, že požadované přechodné období se bude týkat bytů, rodinných domů, víkendových domů, chat a pozemků sloužících pro výstavbu těchto nemovitostí, které zahrnuje pod pojem "secondary residences".
Z uvedených skutečností lze učinit závěr, že rozsah omezení stanovených pro nabývání objektů vedlejšího bydlení cizozemci v devizovém zákoně je v současné době širší, než České republice umožňují podmínky přechodného obdob, neboť
> se týká všech typů nemovitostí, včetně například nemovitostí sloužících pro podnikání (s vyloučením pouze zemědělských pozemků),
> a osoby ze 3. zemí mají horší režim zacházení.

Současná právní úprava devizového zákona ve svém § 17 odst. 1 písm. c) stanoví nesplnitelnou podmínku, "aby cizozemec (tzn. osoba bez trvalého pobytu) měl tři roky trvalého pobytu". To je dáno skutečností, že cizozemec se v okamžiku udělení povolení k trvalému pobytu stane tuzemcem. Toto písmeno tedy pouze jinými slovy konstatuje, že "cizozemec - občan EU zapsaný v evidenci zemědělských podnikatelů nemůže v ČR nakupovat soukromé zemědělské pozemky", a z výše zmíněného důvodu není vůbec aplikovatelné.
Případné pokusy o výklad tak, že se cizozemec - občan EU zapíše do evidence zemědělských podnikatelů, poté zažádá o povolení k trvalému pobytu a stane se tak jakýmsi "tuzemcem - čekatelem", který po dobu tří let nemá možnost nakupovat zemědělskou půdu a lesy, jsou neprůchodné. Při uplatňování takového výkladu v praxi by se zahraniční osoby trvale usídlené na území ČR začaly fakticky rozlišovat na tuzemce první a druhé kategorie.
V 1. kategorii by na základě toho byli zahrnuti všichni cizinci - tuzemci (tzn. s povolením k trvalému pobytu) a tuzemské právnické osoby (tzn. se sídlem v ČR), které mohou volně nakupovat soukromou zemědělskou půdu a lesy, s výjimkou občanů EU - soukromých zemědělců.
Tito občané EU, pokud by se zaevidovali v ČR jako samostatně hospodařící zemědělci, by se tak ocitli v pozici tuzemců 2. kategorie s diskriminačním zacházením, spočívajícím v jejich omezení nakupovat zemědělskou půdu a lesy, resp. až po uplynutí 3-leté čekací lhůty od udělení povolení k jejich trvalému pobytu.
Přitom jde ale právě o ty osoby, kterým má být podle podmínek přistoupení zajištěn nadstandardní režim, případně podle doložky národního zacházení pro ně mají platit stejné podmínky jako platí pro české občany, kteří mohou nabývat tyto nemovitosti bez omezení, a to ať už jsou v pozici tuzemců, či cizozemců.

Z výše uvedeného plyne, že současné znění devizového zákona je v rozporu s bodem 2/2 Aktu o přistoupení, a to s
> doložkou národního zacházení, neboť vnitrostátní legislativou nelze stanovit omezení, jako například podmínku tříletého trvalého pobytu pro občany EU tam, kde je dána smluvní povinnost zajistit stejné zacházení zemědělcům z EU, kteří se chtějí usadit a bydlet v ČR, jaké platí pro české státní občany,
> doložkou nejvyšších výhod, neboť osoby ze třetích zemí mají teoreticky lepší režim zacházení, než je zatím zákonem daný režim zemědělcům z EU, neboť, pokud tyto osoby ze třetích zemí mají status tuzemce, nejsou stejně jako ostatní tuzemci z EU, s výjimkou zemědělců z EU, devizovým zákonem zmiňovány a tedy ani teoreticky omezovány,
> principem "nezhoršení stavu", neboť podle tohoto bodu nesmí být s občanem EU zacházeno méně příznivě než v době podpisu Smlouvy o přistoupení ČR k EU, kdy devizový zákon žádného tuzemce, bez ohledu na jeho státní příslušnost, neomezoval při nákupu soukromé zemědělské půdy, a
> s oprávněním ČR omezovat v rámci přechodného období pouze "společnosti z členského státu EU, které nejsou usazeny, ani zapsány do rejstříku v ČR", neboť toto ustanovení neumožňuje nakupovat soukromou zemědělskou půdu ani cizozemcům - právnickým osobám podnikajícím v zemědělství, které si zde zřídí pouze organizační složku, a nikoliv přímo právnickou osobu se sídlem v ČR, která je tuzemcem oprávněným k takovému nákupu

Zákon o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby vykazuje také určité nedostatky. To je dáno skutečností, že ve výčtu potenciálních nabyvatelů státní půdy od Pozemkového fondu ČR uvedených v § 4 odst. 1 písm. a) zákona o privatizaci státních zemědělských pozemků jsou uvedeni také občané EU, kteří se zapíší do evidence zemědělských podnikatelů a kteří přitom musí ještě splnit podmínku tří let trvalého pobytu v České republice.
Uvedená tříletá lhůta byla zároveň také vztažena na české státní občany, čímž mělo být dosaženo splnění "podmínky národního zacházení. Tato úprava představuje nepřípustný zásah do pravidel dříve platných pro nabývání státní zemědělské půdy v rámci privatizace, na jejichž základě byly dohodnuty podmínky pro přechodné období z hlediska přístupu zemědělců z Evropské unie do sektoru zemědělství v České republice. Pro české občany nebude splnění stanovené "odkladné lhůty" v převážné většině případů zřejmě činit problém, i když se jeví jako neopodstatněné a zároveň protiústavní, může se však významně dotknout krajanů s českým státním občanstvím, kteří přesídlí zpět do vlasti a mají zájem podnikat v zemědělství.
Toto ustanovení také neumožňuje nabývat státní zemědělské pozemky cizincům - občanům třetích. zemí, a to i pokud třeba celý život trvale žijí v České republice. Vůči osobám ze třetích zemí tak nejsou zohledněny závazky České republiky vyplývající přístupové dohody.
Stávající znění zákona o privatizaci státních zemědělských pozemků je proto v rozporu s bodem 2/2 Aktu o podmínkách přistoupení, neboť
> v tomto ustanovení došlo k nepřípustné změně pravidel platných pro české občany při nabývání státní zemědělské půdy v období před podpisem Smlouvy o přistoupení k EU, na základě nichž byly dojednány podmínky přechodných období,
> stanovením podmínky tří let trvalého pobytu tak fakticky došlo ke skrytému zhoršení pravidel nově platných pro samostatně hospodařící zemědělce z EU, než byly původně prezentovány ČR při předvstupních jednáních,
> občané ze třetích zemí mají horší režim zacházení, než zatím platí vůči občanům z EU, a to v rozporu s platným primárním právem EU.
Navíc stanovení podmínky tří let trvalého pobytu také pro české státní občany, z hlediska jejich oprávnění účastnit se privatizace státní zemědělské půdy, je v rozporu s Listiny základních práv a svobod.

Projednávaná novela patrně nebude mít žádné dopady sociální a na podnikatelské prostředí, neboť by měla být již v praxi katastrálních úřadů na základě mezinárodně smluvních závazků České republiky fakticky prováděna; neobsahuje také žádnou diskriminaci z hlediska právního postavení mužů a žen. Naopak v případě jejího neschválení potenciálně stále hrozí ČR možné finanční dopady, a to jak při podání individuálních žalob jednotlivých osob o náhradu škody vzniklé v důsledku rozporu vnitrostátní právní úpravy s právem ES, tak i na základě rozhodnutí Soudního dvora ES v řízení z podnětu Evropské komise pro rozpor české právní úpravy s podmínkami přechodných období, tedy s primárním právem EU.
Z hlediska praktického dopadu výslovného zavedení stejného zákonného režimu pro nabývání objektů vedlejšího bydlení a soukromých zemědělských pozemků pro všechny cizince lze především očekávat, že konečně budou podstatným způsobem omezeny různé všeobecně známé formy, kterými zatím byly platné regulace pro nabývání tuzemských nemovitostí cizinci dlouhodobě obcházeny, aniž je bylo fakticky možné nějak postihnout. Nnapříklad zakládáním společností s ručením omezeným se 100% zahraniční účastí nebo družstev, jehož členy jsou cizinci, smlouvou o dlouhodobém pronájmu nemovitosti s možností její pozdější změny na smlouvu kupní bez jakýchkoliv dalších finančních doplatků, zřízením věcného břemene zajišťujícím cizinci doživotní užívání tuzemské nemovitosti, nákupem nemovitostí prostřednictvím českých občanů nebo cizinců - tuzemců.
Zároveň půjde o pozitivní signál pro soukromé vlastníky nemovitostí, že se dále zužuje státní regulace, pokud jde o jejich možnost nakládat s jejich nemovitostmi, a to výslovným rozšířením osob oprávněných tyto nemovitosti nakupovat, jak to odpovídá mezinárodně smluvním závazkům ČR přijatých v rámci vstupu do EU.

-FM-