Pavel Kühn: podpora hypoték ze strany státu je stále nutná

* Jaká je v současné době situace na trhu hypoték?

Trend je v uplynulých několika letech stále stejný: Meziroční nárůst nových hypoték se pohybuje někde kolem 40 procent. Za rekordní považuji první čtvrtletí letošního roku, kdy podle výkazu Ministerstva pro místní rozvoj například jen klienti České spořitelny, která je lídrem na trhu, si na nové bydlení půjčili více než devět miliard korun, což znamená meziroční nárůst dokonce o víc než 50 procent. Následuje Hypoteční banka, která poskytuje hypotéky i klientům ČSOB a Citibank, s 7,1 miliardy korun. V jejím případě se jedná o meziroční nárůst 37 procent. Velmi úspěšné byly i menší banky Raiffeisenbank, která poskytla hypotéky za 3,2 miliardy korun, což je meziročně dokonce trojnásobek, a GE Money Bank půjčila 1,73 miliardy, tedy dvojnásobek toho co loni. Příznivé výsledky má i Komerční banka, která poskytla 5,5 miliardy na hypotéky s meziročním nárůstem 34 procent. Předpokládám, že v druhé polovině roku mírně poklesne zájem o hypotéky, nicméně i přesto bude letošní rok v historii České republiky rekordní. I když lze předpokládat, že velký zájem o hypotéky potrvá, takový boom, jaký zažíváme letos, se s největší pravděpodobností v příštích pěti letech nebude opakovat.

* Čím si tak obrovský zájem o hypotéky vysvětlujete?

Příznivému trendu na trhu hypoték nahrávají podle mého názoru čtyři základní aspekty: dobrý vývoj ekonomiky a úrokových sazeb, růst platů a přijatelný trend zvyšování cen nemovitostí. Důležité také je, že pořízení hypotéky je velmi snadné, neboť konkurence nutí banky zjednodušovat podmínky pro pořízení hypotéky, a hypoteční úvěry se tak stávají stále dostupnější širšímu okruhu klientů. Například v roce 1997 se průměrný plat pohyboval kolem 10 tisíc korun a splátka průměrné hypotéky byla poměrně vysoká, činila zhruba 7 tisíc korun, protože úroky se pohybovaly někde kolem 10 procent. V současné době se při průměrné mzdě 20 tisíc korun pohybuje splátka průměrné hypotéky kolem 9 tisíc korun, neboť úroková sazba je někde kolem 4,5 procenta. Hypotéka se tak stává dosažitelnější i pro rodiny s průměrnými příjmy. Také postupně roste výše hypotéky, která průměrně činí v současné době 1,5 milionu korun.

* Do jaké míry zvyšuje zájem o hypotéky plánovaná deregulace nájemného a zároveň nejistota ohledně změny sazby DPH, která by ceny bytů a stavebních prací mohla zvednout až o čtyři procenta?

Obojí hraje jistě svou roli, právě proto očekáváme rekord na hypotečním trhu v první polovině letošního roku. Kdo si bude chtít pořídit byt, nebude to odkládat, naopak bude se snažit stihnout to ještě v tomto roce. Růst hypoték by letos měl opět dosáhnout minimálně čtyřicetiprocentního meziročního růstu minulých let. Potenciál pro tento růst dokládá i dosud nízký podíl hypoték na hrubém domácím produktu.

* Jaký je?

V současné době hypotéky v České republice činí zhruba kolem 10 procent národního produktu, přičemž průměr Evropské unie byl přede dvěma lety kolem 45 procent. Dá se předpokládat, že v letech 2030 až 2040, kdy by Česká republika měla dohnat Evropskou unii v průměrných příjmech, dožene ji i v podílu hypoték na hrubém domácím produktu.

* Jak může předpokládaný vývoj na trhu hypoték ovlivnit chystaná daňová reforma?

Z hlediska hypoték má chystaná reforma několik aspektů. Jednak zvýší čistou mzdu u řady občanů, přibude tedy klientů, pro které bude hypotéka dostupná. Proti tomu ovšem v návrhu daňové reformy působí zvýšení sazby DPH a také snížené daňové odečty úroků, které už nebudou tak výhodné jako doposud. U některých příjmových kategorií by se proto mohla snížit poptávka po bydlení, což by ve svých důsledcích negovalo výhody pramenící ze zvýšení čisté mzdy. Podle některých výpočtů pro lidi s nižšími příjmy bude odpočet daně z hypotéky ve srovnání s minulým daňovým zatížením nevýhodný. Například zaměstnanec s platem 25 tisíc hrubého měsíčně při odečtu úroků z hypotéky získává v tuto chvíli cca 7500 korun ročně, po reformě by to mělo být 4500 korun ročně, tedy o 3000 méně.

* Do jaké míry to může zájem o hypotéky ovlivnit?

Vzhledem k tomu, že se v současné době při poskytování hypoték dostáváme právě do těchto nižších příjmových kategorií, negativní dopad by to určitě mít mohlo. Podle mého odhadu se to může týkat tak 30 procent nových klientů. Nicméně v daňové reformě je ještě jeden závažnější aspekt, který může negativně ovlivnit hypoteční trh.

* Který?

Je to zrušení osvobození od daně z příjmu u hypotečních zástavních listů vydaných na investice a bydlení. Rostoucí objemy hypotečních úvěrů musí být s ohledem na zachování likvidity banky pokryty z emisí hypotečních zástavních listů. Investor do nich bude oproti zrušení osvobození požadovat zvýšení úroků na hypotečních zástavních listech s přímým dopadem do zvýšení úrokových sazeb hypoték. Bohužel tento dopad by se plně promítl u všech klientů, kteří si budou brát hypotéku, a to nejen nových, ale i stávajících, jimž se bude měnit pevná úroková sazba.

* Můžete uvést konkrétní příklad?

Zvýšení úrokové sazby u hypotečních zástavních listů by u průměrné hypotéky 1,5 milionu na 25 let splatnosti s pětiletou fixací úrokových sazeb činilo kolem 600 korun měsíčně navíc.

* Jak to může ovlivnit trh s byty?

Ten, kdo bude nutně potřebovat bydlení, si ho zřejmě bez ohledu na tyto dopady pořídí. Ale boom na hypotečním trhu, který zažíváme v současné době a kterým postupně doháníme Evropskou unii, by se podstatně omezil. My bankéři vidíme, že trh s bydlením není v naší republice ještě zdaleka tak rozvinutý jako v ostatních vyspělých členských zemích Evropské unie. Svědčí o tom zejména skutečnost o nižší kvalitě bydlení v naší zemi. Myslím si proto, že ze strany státu určitá podpora hypoték pro bydlení bude ještě nejméně pět až deset let v naší zemi potřeba. Každé zhoršení podmínek bude znamenat, že se k průměrným číslům Evropské unie budeme dostávat o něco déle.

* Nemáte pocit, že deregulace nájemného donutí lidi, aby přestali kalkulovat a k hypotékám se snažili dostat za jakoukoliv cenu?

Nepřestanou kalkulovat, to se nedomnívám. Bude-li postupovat deregulace, začne se sice sbližovat hranice tržních a deregulovaných nájmů, ale pokud se vyplní předpovědi ekonomů o růstu úrokových sazeb, komerční nájmy porostou. To jsou vždycky spojité nádoby - padá-li úrok z hypoték, je větší dostupnost vlastnického bydlení a snižují se tržní nájmy. Pokud se tenhle trend zlomí a otočí se na druhou stranu, čili zvýší se úrokové sazby z hypoték, zdraží se hypotéky, porostou samozřejmě i tržní nájmy. To ve svém důsledku bude znamenat, že deregulace bude mít nižší efekt do rozvoje hypoték.

* Co by tedy ve svých důsledcích znamenalo, pokud by se sešly tyto tři momenty: zvýšení DPH na stavební práce, deregulace nájemného a zdražení hypoték?

Trh hypoték by se ochladil, což by nemělo příznivé dopady do stavebnictví, které je dnes také v obrovském boomu, protože se staví nové byty, ale stejně mohutně se rekonstruují byty starší. A to by zpětně mohlo mít negativní dopad i na vysokou úroveň růstu národního hospodářství.

* Takže co navrhujete?

I když jsem přesvědčen, že reforma veřejných financí je nezbytná, přesto bych navrhoval zvážit některé její kroky, které by ve svém důsledku mohly vést k omezení růstu hospodářství. Domnívám se, že by bylo dobré daňovou reformu tam, kde se bude podílet na zdražení hypoték, znovu posoudit ve spolupráci s odborníky a stanovit odlišná kritéria, která budou eliminovat největší rizika.