High street, to není jenom Praha

Vaší náplní práce je pronájem prostor v centrech měst a veškeré aktivity s tím spojené. Proč je podle vás high street tak důležitá?

Většina významných mezinárodních nebo lokálních společností ukazuje svou dominanci na trhu tím, že otevře svůj obchod v centru města. Snaží se tam vybudovat většinou svoje nejlepší, nejhezčí a nejluxusnější referenční prodejny, aby ukázaly, co dokážou nabídnout. A samozřejmě se dále prezentují i v nákupních centrech.

Takže zpravidla začínají na high street?

Pokud se jim při expanzi povede otevřít obchod na high street, je to samozřejmě lepší. Z průzkumu trhu, který realizovala společnost Cushman & Wakefield ve spolupráci s firmou ICSC v roce 2007, vyplynulo, že přes 70 procent společností preferuje vstup na trh přes otevření obchodu na high street. Bohužel, vzhledem k tomu, že zajistit kvalitní a vhodné prostory v centru města je náročné a obchodní společnosti nechtějí dlouho čekat, často se stává, že nejdříve otevřou obchody v nákupním centru a následně se vrací k otevření na high street.

Už první pohled na ulici Na Příkopě a na Václavské náměstí naznačuje, co si pod tímto pojmem v případě centra Prahy představit. Jsou z tohoto pohledu zajímavá i další místa?

Ulice Na Příkopě a Václavské náměstí představují tzv. mass market, kde jsou zastoupeny významné společnosti, jako Promod, H&M, Zara, Mango, Nike, Adidas, Ecco, Veromoda, McDonald's a řada dalších. Luxusní nákupní třídou, tzv. high end, je ulice Pařížská, která se v posledních letech začala velmi dobře profilovat. Cítíme zájem velmi dobrých a kvalitních společností, které se zde snaží otevřít svoje prestižní obchody. Historicky zde byly zastoupeny firmy, jako jsou Dior, Hermes, Louis Vuitton a Hugo Boss. V posledních letech se přidaly například Cartier a Burberry, vloni Gucci, chystá se otevřít módní značka Prada a další. Jsou mezi nimi ty, které u nás ještě nejsou zastoupeny vůbec nebo pouze formou shop-in-shopu a chtějí mít svoje vlastní reprezentativní obchody. Tyto společnosti se chystají otevřít přímo nebo prostřednictvím partnerů.

A vy v tomto procesu hrajete roli zprostředkovatele?

My zprostředkováváme pronájem prostor pro pronajímatele nemovitosti a snažíme se zajistit nejvhodnějšího nájemce pro dané obchodní prostory. Jako například v Pařížské 9, kde je dnes obchod Gucci. V současné době pracujeme na další nemovitosti v této ulici, pro italského majitele pronajímáme 340 a 260 metrů čtverečních. Jsme ve stádiu jednání, tak nemohu prozradit jména společností, se kterými se jedná - jsou však určitě zajímavá. V některých případech můžeme zastupovat i nájemce, to znamená módní nebo jinou společnost, která hledá vhodné obchodní prostory.

Mají podobný potenciál i jiné ulice?

Zmiňovaná ulice Na Příkopě a Václavské náměstí jsou již etablované a zlepšují se. V příštích pěti letech vidíme velký potenciál hlavně u Václavského náměstí, které se postupně kvalitou vyrovná ulici Na Příkopě. I díky otevření obchodního domu van Graaf a plánům hlavního města Prahy na revitalizaci Václavského náměstí, která by se měla uskutečnit v příštích letech. Atraktivní nákupní destinace se rozšiřuje na Národní třídu po obchodní dům Tesco, v jehož blízkosti vyroste nový, polyfunkční, obchodně-administrativní projekt. Národní třída je zajímavá už dnes, ale bude docházet ke zkvalitňování nájemců. V současnosti sledujeme podobný proces i ve Vodičkově ulici, Jindřišské ulici a v okolí náměstí Republiky, které díky obchodnímu centru Palladium a celkové revitalizaci hodně ožilo. Ulice Revoluční se také částečně zkvalitňuje, a to hlavně díky otevření Palladia a rekonstrukci Kotvy, jež momentálně probíhá. Kolem luxusní Pařížské ulice se dá rozvoj předpokládat do Široké ulice a přilehlých oblastí. Tam se možná přesunou některé stávající firmy z Pařížské, které nebudou svým konceptem nadále zapadat do jejího profilu a zaměření na skutečný luxus.

To je Praha, kde asi všichni chtějí "zapíchnout svoji vlajku" jako první. Ale co ostatní česká města?

Druhé nejvýznamnější místo v České republice z pohledu maloobchodu v centru města je Brno. V posledních pěti až šesti letech zaznamenalo obrovský vývoj. V centru, které tvoří náměstí Svobody, ulice Česká a Masarykova, otevřelo obchody několik úspěšných mezinárodních společností. Příkladem je H&M, Reserved, Zara, Camaieu, Mango, v poslední době Crop Town, Tezenis, Loccitane, Rock Point a další. Skladba nájemců je pestrá a atraktivní. Věříme, že díky jejich prezenci bude docházet k dalšímu rozvoji a zkvalitňování skladby nájemců v této dnes již atraktivní lokalitě, kde má většina nájemců velice dobré výsledky. Centrum města si drží svou pozici, jež se stále zlepšuje. A to i přes skutečnost, že ve městě jsou už několik let v provozu obchodní centra Vaňkovka a Olympia, která svým způsobem mají na rozvoj centra města vliv.

Praha je zřejmým vrcholem pro všechny velké značky. Ale stane se někdy, že některá z nich začne třeba v Brně?

Zajistit pronájem prostor v centru města Prahy je poměrně náročné a v mnoha případech vyžaduje ze strany společností hodně kompromisů. Některé firmy se proto rozhodly otevřít své první obchody například v centru Brna a paralelně hledaly vhodné obchodní prostory v centru Prahy za účelem vytvoření referenčního, vlajkového obchodu. Konkrétně jsme tento krok zaznamenali například u společností H&M a Reserved.

A co jiná města?

Je řada dalších měst, která mají velký potenciál na budování high street. Jmenoval bych například Liberec, jenž má velmi pěknou, frekventovanou Pražskou ulici s dobrým zastoupením značek. Nicméně toto město si v současné době prochází stádiem, v němž bylo Brno před čtyřmi až pěti lety. V Liberci jsou kvalitní obchodní centra, jako je Nisa, ve výstavbě jsou nebo se plánuje několik dalších, například Plaza či Forum Liberec. Případní nájemníci mají několik alternativ, což může na určitou dobu centrum města ovlivnit. V Českých Budějovicích bych rád jmenoval ulici Lannova, která je přirozenou spojnicí s velkým množstvím procházejících lidí v pracovních dnech. Na nejlepším místě na Lannově třídě chystáme velice atraktivní projekt maloobchodních prostor o velikosti 8,5 tisíce metrů čtverečních.

V této souvislosti bych ještě rád zmínil centrum Olomouce, které má velký potenciál. Jasně definovanou high street mají také Pardubice. Třída Míru s obchodními centry Grand a Palác Pardubice na obou koncích vytváří velmi zajímavý prostor. V loňském roce se tam na 1400 m² otevřely velké prodejny Reserved a Crop Town, jsou zde také společnosti C&A, Terranova, Calliope a další.

Jak je na tom Ostrava?

Ostrava má potenciál do budoucna, ale bohužel trochu zaspala dobu. Jde o přístup města a pronajímatelů, kteří nevěnovali rozvoji centra města náležitou pozornost. Developerům se v Ostravě podařilo vybudovat několik nákupních center a stáhli k sobě mezinárodní firmy. K přirozenému obsazení centra města kvalitními mezinárodními značkami tak téměř nedošlo. Ve většině případů byla Ostrava v preferencích obchodníků až za Brnem, například díky dopravní dostupnosti. Obchodníci jdou raději do Brna, které leží na trase do Bratislavy. Navíc, plánované obchodní centrum Karolína a další fáze Avion Parku podle mě stahují pozornost většiny případných nájemců. Na druhou stranu pevně věřím, že pronajímatelé v centru města budou také chtít pronajmout své nemovitosti dobrým společnostem a budou muset vytvořit takové podmínky, aby jejich prostory byly atraktivní.

Neodpustím se zeptat na západočeskou metropoli.

Plzeň je v tomto ohledu velmi neurčitá. Jinými slovy, její high street nebyla plně definována a nejsou zde zastoupeny klasické módní značky jako v jiných městech, kde je dobře vyprofilována. Možná se do budoucna vyprofiluje okolí ulice Americká. Ale v posledních osmi letech toto město zažilo nárůst obchodních center, která opět přitáhla pozornost nájemníků. Podobně je na tom Hradec Králové. Nemá zatím zastoupení zahraničních značek a velmi těžko se tam bude vytvářet silná destinace. Rád bych ale uvedl Karlovy Vary, jež mají díky poměrně zajímavému centru a turistickému ruchu jistý potenciál. Hlavně jde o celou kolonádu s dražšími značkami, ale i o ulici T. G. Masaryka, kde je McDonald's, Kenvelo, Calliope a další. Nelze také opomenout Ústí nad Labem s Mírovým náměstím. Tam se nám podařilo pronajmout zcela zrekonstruované prostory společnosti Marks & Spencer, jejíž příchod je podle mě pro toto město fenomenální.

Jakou roli si v rámci těchto aktivit připisujete vy sám?

Je to pro mě určitá výzva, realizovat společně s developery a obchodníky, kteří jsou jeden pro druhého nepostradatelní, projekty měnící tváře center měst. Přestože současným trendem jsou nákupní centra, centra měst si podle mého názoru zaslouží oživení a zpestření. Měli bychom se ponaučit z toho, že města v západní Evropě v jisté době zažívala určité vylidňování svých center, a vytvořit něco, co tam lidi bude držet, nebo jim aspoň poskytne alternativní nabídku. Prezence významných společností v centrech měst vytváří atraktivní prostředí pro mnohé další firmy, jež mají o pronájem prostor zájem a hledají vhodné prostory v blízkosti velkých hráčů. Rozvoji center měst pomáhají zkušení investoři a developeři, kteří jsou schopni dodat prostory podle požadavků mezinárodních společností. Tento faktor podstatně pomáhá k rozvoji města.

Je zřejmě řada dalších měst a lokalit, které disponují dobrým potenciálem pro rozvoj retailu v centrech měst.

Ano, v těchto městech je historicky vytvořena nákupní destinace, která je většinou spojnicí důležitých dopravních bodů. Jsem pevně přesvědčen, že postupem času bude docházet k návratu značkových obchodů do center měst a budou vznikat skutečné malé high street i v regionálních sídlech. K tomu je však zapotřebí součinnosti místních orgánů a podpora developerů a investorů, kteří jsou připraveni provádět rekonstrukce nemovitostí podle potřeb obchodníků. Obchodní společnosti jsou schopny uzavřít dlouhodobé nájemní smlouvy a platit odpovídající nájemné, které umožní developerům uskutečnit nákladné rekonstrukce a realizace. Dalším kouzlem centra města je, že pokud budou lidé mít důvod tam chodit, bude skladba nájemců vyvážená, aby i tradiční obchodníci byli schopni normálně fungovat. Umožní to zachovat některé tradiční obchody, restaurace, cukrárny a služby, jež v dané lokalitě působí již desetiletí a dodávají celé oblasti na autentičnosti. A to se nám, myslím, zatím docela daří.

Myslíte, že tento pozitivní trend bude pokračovat?

V loňském roce u nás na high street expandovala řada zahraničních firem, jako jsou Zu Elements, Tezenis, Starbucks nebo Coffeeheaven. Podařilo se uzavřít i několik transakcí, které se budou realizovat letos. Mezi ty významné bych zařadil už otevřenou prodejnu Korres v Myslbeku nebo plánovaný obchod Hugo Boss. Ten se chystá otevřít na jaře Na Příkopě a určitě přitáhne i další potenciální zájemce. Pro centrum Prahy bude také významné otevření Hard Rock Café, a to v domě U Rotta na Malém náměstí, ke kterému dojde v průběhu tohoto jara. Bude jediné v České republice a díky svému marketingu a promotion zase dodá hlavnímu městu určité rozlišení v rámci celé Evropy. V této souvislosti a vzhledem k obrovskému významu turistiky pro Českou republiku si myslím, že se Praha musí podívat na to, jak zatraktivnit destinaci zahrnující Celetnou ulici, Staroměstské náměstí, Karlovu a Mosteckou ulici tak, aby byla zajímavá pro turisty. Musejí například zmizet obchody s levným sklem nebo matrjoškami. Tato tendence je patrná, dobré společnosti ji sledují a zmíněné značky jsou náznakem toho, že by mohlo dojít ke zlepšení.

Letošní rok tedy vidíte také nadějně?

Pro letošní rok cítíme jisté zpomalení a vyčkávání, bez dřívější agresivity. Nicméně očekáváme další expanzi, i když obchodníci budou nabídky více zvažovat. Etablované firmy se určitě zaměří na stabilizaci, ale pokud se naskytne dobrá příležitost, přistoupí k dalšímu pronájmu. Celkově bych řekl, že to bude rok příležitostí, ale i pročištění trhu.

Petr Hříbal

Jan Kotrbáček: "Je řada dalších měst, která mají velký potenciál na budování high street."