Na začátku před 70 lety byl ušlechtilý cíl, na jeho konci finanční krize. Viník? Politika.

Ve svém předchozím článku jsem psal o dopadu regulace na ratingové agentury. Při studiu příčiny pádu Lehman Brothers jsem přišel na podobně zajímavý scénář.  Pád LB byl zapříčiněn bublinou na hypotéčním trhu. Špatná investice ze strany LB není cílem mých úvah, jde mi spíše o to, jak a kdo hypoteční bublinu vytvořil. Abychom pochopili souvislosti, musíme se vrátit sedmdesát let zpátky. Za celým problémem stojí politici a jejich snaha „efektivně“ řídit hospodářství. Opět osudová domýšlivost lidského mozku, který si myslí, že dokáže řídit cokoliv včetně ekonomických procesů týkajících se milionů lidí? 

Na počátku stál ušlechtilý cíl

Vše začalo v roce 1938, kdy vznikla v USA federální hypoteční asociace (The Federal National Mortgage Association) známá jako Fannie Mae (FM), která byla financována z federálního rozpočtu. Bylo to v době po velké hospodářské krizi za prezidenta Roosevelta. Cílem této asociace bylo poskytovat lokálním bankám federální peníze, aby mohly financovat hypotéky – tj. podpora primárního trhu s hypotékami. Úředníci se snažili zvýšit výstavbu rodinných domů a rozhýbat tak hospodářství.  Tento krok se zdá být ušlechtilý a rozumný. Ovšem nedůslednost a jak už je zvykem i zvyšování působnosti a moci jakékoliv státní instituce, znamenalo zasetí semínka pro vznik dalších problémů.

Fannie Mae vytvořila také likvidní sekundární trh s hypotékami a to především díky spolupráci s federálním úřadem pro bydlení (Federal Housing Administration - FHA). FHA poskytovalo pojištění hypoték. Po hrůzostrašných propadech akcií a osobních bankrotů v první polovině třicátých se banky přestaly bát a mohly začít půjčovat vlastní prostředky na výstavbu domů a bytů, jelikož byly částečně chráněny pojištěním ze strany FHA. Tím dostalo semínko budoucích problémů první vláhu a živiny, aby mohlo pěkně růst.

Zátěž pro státní rozpočet roste, FM přechází do soukromých rukou

Čas běžel a přišla nová vlna úředníků a jiné politické prostředí. V roce 1954 se FM přeměnila na polostátní akciovou společnost, kde stát vlastnil preferenční akcie a privátní investoři běžné akcie. FM ovšem nepřestávala podporovat hypoteční trh a každým rokem rostla a představovala tak větší zátěž pro federální rozpočet. Jelikož se psal rok 1968 a Američané bojovali ve Vietnamu, zátěž ze strany FM byla již příliš vysoká. Proto byla FM v tomto roce přeměněna na soukromou akciovou společnost, čímž se dluhy FM účetně oddělily od federálního rozpočtu. O dva roky později povolila federální vláda FM nakupovat další hypotéky od soukromých subjektů, které nebyly pojištěny u FHA. FM tak mohla dál hezky potichoučku růstu a růst a z původního semínka již vyrostl statný strom. 

Další vlna úředníků a nový prezident pokračovali v nutnosti pomáhat hospodářství pomocí výstavby nových domů. V roce 1992 G. Bush starší podepsal zákon, jehož cílem bylo podporovat nízko příjmové skupiny obyvatelstva. Podíl této skupiny měl být zpočátku 30 procent z rozpočtu FM, ovšem v roce 2007 se tento podíl vyšplhal až na 55 procent. Díky tomuto zákonu dosáhl na hypotéky doslova každý bezdomovec a trh s nemovitostmi měl před sebou slibnou budoucnost. Nyní si téměř kdokoliv mohl dovolit postavit dům. Následující graf znázorňuje prodej nových domů v USA v letech 1964 až 2011. 

Situace se vymaká z rukou, avšak potichu a nenápadně

Je patrné, že prodej se rapidně zvyšuje začátkem devadesátých let, kdy začal platit výše uvedený zákon.  Vyšší poptávka se sebou nese i vyšší ceny nemovitostí. Tím se kola kapitalizmu daly do rychlejšího pohybu a najednou investice do nemovitostí a cenných papírů napojené na nemovitosti byly hitem číslo jedna.  Prostě jedno velké Ponziho schéma, které funguje jenom do doby růstu ceny nemovitostí.  Ale jak se říká, nic netrvá věčně a tak dlouho se chodí se džbánem pro vodu, až se ucho utrhne.  

Po patnácti letech stavění vzdušných zámků přišly první zažívací problémy. Trh byl již přesycen a ceny domů začaly pomalu klesat. Hypotéky tak začínaly být vyšší než hodnota nemovitostí. Banky najednou začaly požadovat vyšší splátky od vlastníků domů nebo dorovnání rozdílu mezi nižší cenou nemovitosti a výší hypotéky. Nízkopříjmové skupiny obyvatelstva na takovouto restrukturalizaci neměly prostředky. Dům jim byl bankou zabaven. Banka se ho (dům) snažila na trhu okamžitě prodat. Začala být tedy převaha nabídky nad poptávkou a to mělo za následek tlak na ceny směrem dolů.

A opět tu máme spirálu, ale nyní směrem dolů. Trh se začínal čistit a dnešní prodej nových domů je na nejnižší úrovni za posledních padesát let, protože trh musí nejdříve absorbovat boom z let 1992-2007.