Praskne norská bublina trhu s bydlením?

V dubnové zprávě očekává 56 % dotázaných zvýšení cen i nadále. V souvislosti s minulou hospodářskou krizí v r. 2007-8 klesly faktické ceny v Norsku o 13,7 %. To byl dostatečně prudký pád na to, že se o něm hovořilo jako o krachu cen.   

„Bublina nikdy není viditelná dříve, než praskne:“ Ebba Boyeová z norského think thanku Manifest Analyse připravuje v listu Klassekampen Nory na něco, co na rozdíl od dnešního zdánlivě idylického růstu nebude vonět zrovna po fialkách: „očekávejte náhlý konec norské bubliny trhu s bydlením.“ Podle ní bublina praskne, nebudou-li politici brzy konat...

Největší nebezpečí podle ní spočívá v tom, že růst cen bydlení nesleduje růst příjmu. Tzn. lidé jsou nuceni k tomu, aby si půjčovali ještě více, a dluh norských domácností se pohybuje na rekordně vysoké úrovni – 212 % příjmů. Situaci v Norsku porovnává s irskou v r. 2007. Tam ceny stoupaly 15 let v řadě, v Norsku již 20 let a tento stav trvá. Podle Boyeové jednostranné zasazování se o stavbu nových bytů a domů přemrštěný růst cen na trhu bydlení nezastaví.

I Norský úřad pro dozor nad finančními trhy porovnal Norsko a Irsko. To, co zjistili, bylo, že norská bublina trhu s bydlením může prasknout prakticky kdykoliv. Úřad podrobně porovnával přistěhovalectví a nedostatek bytů v těch městech, kam se tito lidé stěhují především. Komentující ke zjištěním uvádají mj. to, že na rozdíl od přistěhovalců, kteří z drtivé většiny pronajímají byty, si musí domorodci platit za pořizování bytů, či domů, na které se údajně nejen tato vláda starala, že již brzy nebudou mít. Paradoxně se trh s bydlením v Irsku propadl do krachu tehdy, když pracovní migranti zemi houfně opustili, protože jim ta pšenka již nekvetla. Norsko je nyní dáváno všanc tomu samému naplňujícímu se průběhu dění, proti jemuž varovalo mnoho mnoho kritiků.  

Podle hlavního ekonoma sekce trhu norské banky DNB Øysteina Døruma a listu Dagens Næringsliv jsou ceny norských nemovitostí v norminálních hodnotách za 14 let ztrojnásobeny. Zatímco byla v r. 1998 průměrná cena 10000 norských korun, je nyní třeba zaplatit 30000 NOK. Zahraniční analytici jsou téměř bez výjimky znepokojeni možnou bublinou, jež jednou praskne a následky toho. 

Zda se vyplatí vlastnit, či pronajímat, je většinou otázkou času. Mimo jiné zvýhodňují norské daňové předpisy vlastnictví. Nejprve kupovat, či nejprve prodávat – to je otázka, jež měří míru nejistoty na trhu s bydlením. Čím více lidí si přeje pořídit nové bydlení ještě dříve, než prodají to, jenž již má, tím více se zvýší poptávka a obráceně: čím více lidí si přeje prodat dříve, než si pořídí nové bydlení, tím více se zpomalí trh.

Hlavní ekonom Kjell Senneset ze střediska hospodářských analýz Prognosesenteret a ředitel Odd Nymark z realitní kanceláře Eiendomsmegler1 Oslo Akershus poukazuje na to, že zvyšující se vůle získat si byty, či domy jako první, přispívá k velice rychlému obratu. „Typický 2pokojový byt je prodán po první prohlídce, ne-li dříve“ tvrdí Nymark. Nutno říci, že se prohlídky bytů a domů v Norsku organizují tak, že se v určitém časovém rozmezí dostaví všichni, kteří se o koupi daného bytu, či domu, zajímají. Vůle pořídit si bydlení stoupá věkem a tudiž lepšími osobními financemi.

Podíl těch, kteří hodlají kupovat nové bydlení dříve, než prodají stávající bydlení, za rok poklesl z 36 na 32 %. Zároveň podíl těch, kteří mají v úmyslu nejprve prodávat své dosavadní bydlení, poklesl z 42 na 38 %. Jinými slovy se rozšiřuje skupina těch, kteří jsou na vážkách, na prozatímních 30 %. Tehdy, když byl trh s byty nejpomalejší před Vánocí v r. 2008, si přálo méně, než 10 % nejprve kupovat, zatímco chtělo napřed prodávat přes 70 % účastníků transakcí.

Zmíněné středisko hospodářských analýz Prognosesenteret a realitní kancelář Eiendomsmegler 1 přesto ve zprávě uzavírají tím, že naposledy změřená hladina svědčí o poměrně velké důvěře domácností k tomu, že se jim podaří prodat své stávající bydlení, až bude na trhu nabízeno k prodeji.

Zpráva agentury hodnotící cenu nemovitostí Eiendomsverdi ukazuje, že 73 % všech prodejů bytů a domů v Oslu za poslední rok bylo uskutečněno za vyšší výslednou cenu, než byla ustanovená hodnota předmětných objektů, a 84 % všech prodejů se odehrálo za vyšší cenu, než byla orientační cena. 

Asociace norských realitních kanceláří příjala plán opatření na to, aby učinila přítrž vábení cenami jednou provždy. Píše to list Dagens Næringsliv. Podle předsedy Asociace Christiana Vammervolda Dreyera se šířila zhoubná praxe, kde makléři užívají nerealisticky nízkých orientačních cen, aby přiměli potenciální kupce k tomu, aby si přijeli byty a domy prohlížet. Asociace míní, že je důležitou zásadou, že prodejci mají možnost inzerovat cenu, za niž jsou prodejci ochotní byty, či domy, prodávat a že prodejci musí mít možnost volně akceptovat, či zavrhnout nabídky.

Po usnesení Asociace nejen, že se makléři mají držet branžové normy, nýbrž take písemně informovat všem prodejcům bytů, či domů, kteří si přejí v rámci marketinku inzerovat orientační ceny nižší, než jsou ustanovené hodnoty nemovitostí, o tom, že trh bude očekávat příjetí nabídky orientační ceny. Kromě toho nemohou makléři bez zvláštních důvodů inzerovat nemovitosti za nižší orientační ceny, než ty, které prodejci již odmítli. Kritici toho poukazují na to, že prodejcům by mělo být dovoleno užívat jakékoliv strategie, aby si pokud možno co nejvíce zpeněžil to, co je jeho majetkem. Jinak se snad blížíme státu s veřejným ustanovováním cen bydlení. A to snad nepatří k tomu, co si nejvíce přejeme?

I kupující mívají své strategie, např. „bezostyšně” velkorysé nabídky, či velké skoky v nabídkách, aby vzali soupeřům chuť pokračovat tak, že postupně od přihazování nabídek odpadnou. Jiní si zase myslí, že “rafinované” způsoby financování, které dostanou lidi na lep mj. nízkým prvním vkladem a odloženými splátkami za určitých podmínek jsou nemorálnější, než jsou umělé orientační ceny na navnadění. 

Doba zprostředkování je definována jako čas, jenž uplynul od poslední inzerce bytu, či domu, na hlavním norském serveru na prodej nemovitostí, až je dotyčný objekt zaznamenán jako již prodán. Průměrně byla tato doba v minulém měsíci, v dubnu 2013, 27 dní. Nejkratší byla v Bergenu /13 dní/, Trondheimu /15 dní/ a Oslu /16 dní/ a nejdelší v regionech Aust-Agder a Vest-Agder na nejzazším jihu Norska /72 dní/.   

Bublina nejspíše praskne tehdy, až začnou lidé ve velkém prodávat byty a domy ze strachu, že je předběhne pád cen.