S pachtem se ještě napachtíme

Nový zákoník totiž nedává pro rozlišení mezi těmito formami jasné, srozumitelné vodítko. Jistě: rychlá nápověda je po ruce – pacht v sobě zahrnuje i možnost brát plody a užitky. To ale moc nepomůže (plodem či užitkem nejsou jen hrušky či telata, ale i kdovíco jiné, co – i s přičiněním člověka – věc poskytuje).

S jistotou víme jedině to, že nájem bytu pro vlastní potřebu nájemce je jasným nájmem a dočasné přenechání zemědělských či lesních pozemků a obchodního závodu (dříve: podnik) je jasným pachtem. Příklady pachtu, uváděné teoretiky, zahrnují i dočasné úplatné přenechání prostor pro restauraci (s inventářem nebo bez) a také třeba pronajmutí (propachtování) domu s nájemními prostorami s tím cílem, aby je nájemce (pachtýř) dále pronajal. Jestliže by však pronajmutí prostor (i nevybavené!) restaurace bylo pachtem, stěží pak najdeme důvod, proč by tomu bylo jinak u trafiky, večerky, butiku, nákupního centra… Ze znění zákona je přitom evidentní, že (ne)pronajmutí inventáře není pro rozlišení rozhodující.

Stará judikatura podle občanského zákoníku z r. 1811, který u nás dříve pacht upravoval, příliš nepomáhá. Jednak už tehdy byla právní úprava kritizována pro nedostatky v rozlišení mezi nájmem a pachtem, jednak se v určitých ohledech lišila (např. hostince se propachtovávaly i „s živností“, což nyní nejde).

Znovuzavedení pachtu se tak stane smutným příkladem legislativní změny, u níž se při debatě, zda je návrat k historickým termínům dobrý či špatný, jaksi zapomnělo hlavně na to, jak zoufale zbytečná taková obnova je. Ano, institut pachtu tu kdysi byl – ale ne odjakživa, a ne nutně navěky. Jeho odlišení od nájmu neznali, podobně jako naše generace, ani staří Římané – a stejně tak třeba parní stroj či telegram. Argument, že v mnohých cizích státech cosi podobného také je, sám o sobě jako důkaz kvality či nezbytnosti rovněž neobstojí. V mnohých dalších státech zase nic takového není. Navíc, důvod, proč některé právní systémy tento institut používají, může být jednoduchý – prostě proto, že je tam po léta zaveden, všichni se v něm orientují, a právo tak jen vhodně reflektuje zažitou praxi. Zatímco u nás je tomu naopak. Uměle obnovujeme cosi praktickým životem dávno zapomenuté.

Toužil, volal snad někdo z tuzemské praxe po obnově pachtu? Neslyšel jsem nikdy o žádném skutečném právním problému, jehož řešení by záviselo na tom, zda u nás taková speciální úprava je či není. To, co nový občanský zákoník pachtem nazývá, je nájmem s pár odlišnostmi, které by šlo snadno řešit několika málo ustanoveními v zákoně. Zda si nájemce může brát i plody a užitky, je sotva dost velké téma na vytváření zvláštní právní kategorie. Strany si to mohou vybrat napsáním do smlouvy a pak stačí jen stručné ustanovení zákona, který (jedním nebo druhým způsobem – to už je jedno) stanoví, co z těchto možností platí, pokud smlouva mlčí.

Zdálo by se, že je to možná jen taková hra se slovy: jako zda si vybírat mezi jablíčky a rajskými jablíčky, nebo mezi jablky a rajčaty. Ale ouha. Nový občanský zákoník se o pachtu rozepisuje ve 26 paragrafech a mnohé řeší jinak než u nájmu – tak třeba výpovědní doby a další důležité podrobnosti. A protože se každá smlouva posuzuje podle svého skutečného obsahu, nikoliv podle (třeba nesprávného) názvu, mohou se mnozí pronajímatelé a nájemci podnikatelských prostor nadát překvapení. Až si jejich „nájemní“ smlouvu soud posoudí jako pacht a použije úplně jiná ustanovení zákona, než by čekali. Už i s ohledem na zmíněnou absenci jasné tlusté čáry mezi jedním a druhým to nebude řídkým jevem.

Přispění k větší právní jistotě a hospodářské prosperitě novou legislativou bych si vskutku představoval jinak, než takové zbytečné právní pasti připravené romantickými návraty ke „starým dobrým“ historickým kořenům.