Regulace Airbnb bude potřeba, zákazy ale nejsou řešením

Při debatách o potřebě či nepotřebně regulace služeb jako Airbnb je dobré oprostit se od ideologických vyprávěnek a popsat jejich problémy na konkrétních příkladech. Je dobré také upozornit, že že popsané problémy se týkají Airbnb a obdobných platforem pro nabídku nemovitostí, u jiných (Uber, Taskrabbit, Getaround..) vznikají zase jiné problémy. To, že takto rozdílné služby v mediální diskusi hážou do jednoho pytle s nálepkou "sharing economy", pochopení problémů příliš neprospívá. Způsobené problémy a míra potřebnosti regulace jsou zkrátka odlišné.

Airbnb je přesně ten příklad platformy, která přináší velké množství pozitiv a málo negativ v malém měřítku, ale tento poměr se obrací, pokud začne být využívána ve velkém měřítku. Pokud pronajme pokoj či byt promile majitelů, negativní efekty jsou zanedbatelné a pozitiva příjemná: dostupné ubytování a příjemné zážitky poznávání života v místě na straně hostů, zvýšení disponibilního příjmu domácností na straně hostitelů.

Pokud se ale z krátkodobé nabídky pokojů či bytů stane velmi významný způsob ubytování v daném místě (přičemž některé čtvrti v turisticky atraktivních městech se dostávají na 7-10% bytů, které jsou takto pronajímány), výhody plynoucí z malého rozměru mizí. A to i pro hosty, protože sousedství už není autentické, ale plné turistů. Co ale roste úplně nejvíc jsou negativní externality. Skoro celá zelená ekonomie se točí kolem nich a jejich regulace - a proto je Airbnb téma i pro zelené.

K ubytování v soukromí docházelo v turistickém ruchu odjakživa, ale bylo to nepraktické a nepohodlné zařizovat a proto to v "malém" problémy nedělalo. Nyní, když to platforma umožnila řešit pohodlně, problém se dostal do jiného levelu.

Jaké negativní externality zde máme? První a nejzávažnější z nich je již mnohde zmiňovaný růst cen nemovitostí. Dají se dohledat ekonomické výpočty, které zdůvodňují, proč k němu dochází, ale stačí to akceptovat jako prostý empirický fakt, že tam, kde je dostatečně velká poptávka po krátkodobém pronájmu nemovitostí, tak tento krátkodobý pronájem zpravidla vydělává více než dlouhodobý pronájem, To pak vede k nárůstu cen nemovitostí v dané oblasti. Tento nárůst je pak rychlejší než běžné výkyvy na realitním trhu a dosavadní obyvatelé těchto míst nejsou dále schopni si bydlení zde dovolit.

Výsledkem je to, že se rodiny s malými dětmi, důchodci či jiné nízkopříjmové skupiny stěhují pryč a v místě zůstává homogenní skupina vysokopříjmových skupin, která ten nárůst může (dočasně) absorbovat, a k tomu dočasní nájemníci přes Airbnb.

S tím, jak se z těchto ulic stěhují pryč současní obyvatelé, klesá diverzita, což je další negativní externalita, stejně jako klesající diverzita v životním prostředí. V takových místech klesá zájem o sdílený veřejný prostor a participaci na samosprávě, protože turisté zde starosty nevolí. Lidé se v sousedství neznají, což může vést k také vyšší kriminalitě či alespoň apatii.

Veřejné služby se pak logicky zaměřují na krátkodobé obyvatele a ztěžují a zdražují život těm dlouhodobým. Ceny jiných služeb také rostou, protože jak si můžete ověřit sami na sobě, většina lidí je na dovolených štědřejší a je ochotna utratit více peněz, než když chodí denně do večerky za rohem.

Paradoxně se ale s růstem ceny snižuje kvalita bydlení v dané oblasti, což je další negativní externalita. Zeptejte se někoho, kdo bydlí v těsném sousedství, například pod pronajímaným bytem. Večírky a jiné rušení nočního klidu či jiné zásahy do pohodlí bydlení zkrátka rostou. Pronajímatel bytu vydělává, prodělávají sousedi, na které jsou přeneseny externality hluku, nepořádku či méně pečlivého vztahu ke společným částem domu.

Další negativní externalita má podobu bezpečnosti - zde je navíc částečně přenesená na klienty Airbnb. S rozmachem tohoto typu služeb se zvyšuje riziko havárií a požárů, což statisticky popsali např. hasiči v New Yorku. Zatímco hotely jsou nuceny dodržovat přísná protipožární pravidla a zásady (přísnější než obytné domy), soukromí pronajímatelé ne. Proč jsou taková pravidla potřeba? Protože jde o životy. Lidé bydlící na místě krátkodobě jsou vystaveny vyššímu riziku například v okamžiku požáru, protože se v domě příliš neorientují a na zakouřeném schodišti neví, jak se dostat ven. V hotelích najdete všude cedulky s únikovými východy, požární schodiště a hasicí přístroje, v bytových domech je tato věc z logiky věci méně regulovaná.

Další negativní externalitou v oblasti bezpečnosti je obecně přenesení rizika z platformy na majitele bytu, přičemž se toto riziko batagelizuje často. V USA už běží soudní spory lidí, kteří přišli k újmě či dokonce o život při pobytu v Airbnb. Za to ale není zodpovědná platforma, ale hostitel, který na rozdíl od hotelu obvykle žádné pojištění odpovědnosti pro tento byznys nemá. Odpovědnost platformy je tady téměř nulová, lidé si toho ale nejsou vědomi a dochází k nepříjemným situacím.

A pak zde máme samozřejmě problematiku daní a poplatků, kdy krátkodobí pronajímatelé neplatí jak daně z příjmu, tak poplatky z ubytování ("luftovné"), které má většina měst zavedeny a tvoří jejich příjmy, kterými kompenzují náklady na turistický ruch. Tento problém je na rozdíl od jiných řešitelný relativně jednoduše, protože stejně jako dokáže Airbnb bezproblémově zprostředkovat platby mezi klientem a pronajímatelem, dokázal by zprostředkovat i potřebné odvody. V některých světových městech se to už děje - ale pouze tam, kde si to ta města tvrdě na Airbnb vybojovala.

Z podobného ranku je i málo artikulovaný problém vlastnictví bytů - pokud pronajímáte byt či pokoj v bytě, který vám nepatří, často porušujete pravidla nájemní smlouvy. Což je problematické zejména pokud jsou ty byty obecní.

Jak to řešit a proč se zamýšlet nad regulací? Protože každý turismus musí být udržitelný, jinak je pro danou destinaci smrtící. Na druhou stranu, plošné zákazy v tomto směru nic neřeší, protože jsou velmi špatně vynutitelné a samozřejmě odstraňují i existující pozitiva.

Zajímavá je teorie regulace pomocí "transferable sharing rights", což jsou něco jako emisní povolenky v energetice, kdy je pro dané město či čtvrť vydaná na rok přesná kvóta povolenek pro krátkodobé pronájmy. Její množství pak může relativně efektivně regulovat množství realizovaných pronájmů. Zájemci si mohou tyto povolenky mezi sebou přeprodávat a celý systém může reagovat i na externí vlivy - například pokud nějaká čtvrť bude chtít přilákat turisty, vydá povolenek více, pokud bude chtít turisty krotit, vydá jich méně. Věnuje se tomu například tato studie University College London.

Vlivem pohybu cen povolenek pak samozřejmě může v nejatraktivnějších lokalitách růst cena pobytů v Airbnb. To ale vyžene do okolních a levnějších čtvrtí pouze nízkopříjmové turisty, nikoli nízkopříjmové obyvatele.

Dá se očekávat, že diskuse okolo podoby regulace bude ještě hodně zabarvená jak PR aktivitami těch, kterých se regulace bude týkat, tak mnohými pseudoideologickými bitvami. Výrazy jako "hájíte hotelové lobby", "zakazujete soukromé podnikání", ale také "zakázat úplně" se objevují i v jiných městech světa a asi se jim nedá vyhnout. Odpovědný politik se ale při řešení problémů musí snažit proniknout pod povrch těchto nálepek: zkoumat data, zkušenosti odjinud či konkrétní politická řešení. A taky každý z moderních fenoménů "sharing economy" řešit individuálně, protože Uber a Airbnb jsou možná podobné ve svém principu, ale určitě odlišné v dopadech a formách regulace. No a samozřejmě je potřeba se problémem gentrifikace zabývat i z jiných pohledů, než z těch, způsobených krátkodobým pronájmem bytů.

Autor je místopředseda Strany zelených