Jak na hypotéku přes omezení ČNB

Od zavedení prvních doporučení ČNB, tedy od 1. 10. 2016, se dostupnost hypotečních úvěru postupně více a více vzdaluje žadatelům. Ti musejí mít připraveno ideálně alespoň 24 % z kupní ceny a zároveň vyhovět náročnějším požadavkům na posouzení bonity, tedy schopnosti splácet.

Podotýkám, že aplikované ukazatele se budou řešit u všech nových úvěrů pro spotřebitele od kontokorentů přes kreditní karty, nezajištěné neúčelové spotřebitelské úvěry, úvěry ze stavebního spoření až po úvěry hypoteční. V případě čistého refinancování se však ukazatele zadluženosti neaplikují.

Obzvláště ve velkých městech je největším omezením cena nemovitostí, vyšponovaná z velké části nedostatkem nemovitostí ke koupi. Chcete-li koupit byt v Praze či v Brně za pět milionů korun, měli byste mít ideálně 24 % z vlastních zdrojů, tedy 1 200 000 korun a to je právě největším omezením. Před pár lety byly ceny nemovitostí o cca 30 % nižší a stačilo uhradit pouze 10 % kupní ceny z vlastních zdrojů. Ty bylo navíc možné nahradit jiným úvěrem, typicky úvěrem ze stavebního spoření.

Tato praxe je však dnes značně omezena. Vlivem ukazatelů zadluženosti DTI a DSTI je pro většinu žadatelů o hypotéku rovněž výrazně komplikovanější získat druhou a další hypotéku, které se často používají na pořízení investičních nemovitostí, což to bylo jedním z hlavních cílů ČNB, proč vůbec DTI a DSTI zaváděla.

Přes zmíněná opatření byl rok 2018 v řadě ohledů rekordním, respektive patřil k historicky nejlepším z pohledu objemu a počtu poskytnutých úvěrů na bydlení. Rok staré pesimistické předpovědi hlásající výrazný útlum se tak nenaplnily. Otázkou je, jaký bude rok 2019.

Například čísla za leden 2019 jsou nejhorší za posledních pět let. Nutno dodat, že z tohoto pohledu leden patří téměř vždy mezi nejhorší měsíce v roce. Banky se proto snaží oživit trh prostřednictvím dílčího poklesu sazeb. Nicméně vlivem vysokých cen nemovitostí, doporučení od ČNB a všeobecně pokračujícímu růstu sazeb (podle analytiků bude růst pokračovat, koncem roku 2019 mohou úrokové sazby dosáhnout až 3,5 %) se dá očekávat, že rok 2019 již rekordní nebude.

Mladí lidé nejsou bez šance

Z pohledu prokazatelné schopnosti splácet je vhodné žádat o hypotéku ve dvou (typicky páru) a vyhnout se neuváženým spotřebitelským úvěru (kreditní karty, kontokorenty a neúčelové spotřebitelské úvěry). Banka totiž potřebuje nejen doložit, že je žadatel dostatečně bonitní pro splátku hypotéky. Žadatelé tedy musí doložit nejen prokazatelné příjmy, ale též stávající závazky, pravidelné výdaje domácnosti a počet členů domácnosti.

Pokud však v úvodů uvedené parametry doporučení ČNB nesplní, není ještě vše ztraceno. Jistým řešením k překonání stávajících bariér by především pro mladé mohlo být zapojení rodiny, obzvláště rodičů, kteří se snaží svým dětem v oblasti financování bydlení pomoci. Tento jev však není příliš častý. Mnohem častějším řešením komplikace s nedostatkem vlastních zdrojů je dodatečná zástava nemovitosti, kterou rodina poskytne pro navýšení hodnoty zástavy kupované nemovitosti.

Vladimír Weiss, finanční poradce Partners