Potenciál lázní stále není plně využitý, říká zakladatel Lázeňského fondu

Miroslav Liška patří mezi významné osobnosti českého lázeňství. Od roku 2014 působil jako generální a finanční ředitel ve společnosti Františkovy Lázně Aquaforum a je jedním ze zakladatelů a aktivním investorem Lázeňského fondu, do jehož portfolia spadá například lázeňský komplex Dr. Adler nebo historický hotel Luisa ve Františkových Lázních.

Cílem Lázeňského fondu je zhodnocování investic a zároveň podpora rozvoje lázeňství v Česku, zejména v oblasti Františkových Lázní. „Mnoho let jsem vnímal, že potenciál Františkových Lázní není dostatečně využitý. Je zde rozsáhlé rozvojové území s mnoha nemovitostmi, které nejsou v provozu a kterým by bylo dobré vdechnout život,“ říká Miroslav Liška.

Lázeňský fond se zaměřuje na Františkovy Lázně. Jak se jim aktuálně daří?

Františkovy Lázně drží krok s ostatními lázeňskými městy a aktuálně se jim daří velmi dobře. Je vidět, že se situace po pandemii zklidnila a lidé se opět zaměřují na péči o své zdraví. To se pozitivně odráží na obsazenosti lázeňských zařízení. V číslech vidíme nárůst jak u samoplátců, tak u návštěvníků, kterým pobyt předepisují lékaři.

Pokud se podíváme na západočeský lázeňský trojúhelník, mají to v něčem Františkovy Lázně složitější?

Záleží na úhlu pohledu. Jestliže bychom chtěli ve Františkových Lázních zaujmout hosty typu bed and breakfast, oproti například Karlovým Varům bude naší nevýhodou absence luxusních obchodů a méně rozvinutá infrastruktura pro tento typ klientely. Na druhou stranu, pokud jde o pobyty zaměřené primárně na léčbu, je tato odlišnost spíše výhodou. Františkovy Lázně jsou ideálním místem pro lidi s problémy s pohybovým aparátem a dalšími zdravotními komplikacemi, jako je neplodnost či onkologické onemocnění. Zachovávají si svou unikátní pozici v oblasti léčebných lázní, jejich poloha v chebské pánvi, tedy v rovinatém terénu, je ideální pro pacienty, kteří hledají úlevu od bolestí a dalších zdravotních obtíží.

Řadu let jste působil jako generální a finanční ředitel ve společnosti Františkovy Lázně Aquaforum. Co vše jste vnímal, že je třeba v oboru změnit a kde jste viděl největší potřebu investic?

Ze své pozice jsem hlavně vnímal, že potenciál Františkových Lázní není dostatečně využitý. Je zde rozsáhlé rozvojové území s mnoha nemovitostmi, které nejsou v provozu a kterým by bylo dobré vdechnout život, a tím přilákat do města více klientů.

Důležité jsou pro nás jak investice do našich stávajících nemovitostí, tak do celkového zážitku klientů. Chceme, aby nejen procedury probíhaly perfektně, ale aby se hosté cítili dobře i mimo léčebný program – tedy aby ubytování, stravování i kulturní vyžití byly na vysoké úrovni. Proto jsme založili Lázeňský fond, abychom mohli rozvíjet Františkovy Lázně. Z vlastních příjmů by nám to trvalo desítky let, díky investorům můžeme celý proces výrazně zrychlit.

 

Miroslav Liška (48)

Je jedním ze tří spoluzakladatelů Lázeňského fondu. Je investorem fondu a současně je plně odpovědný za vztahy s investory. Od roku 2014 působil jako generální a finanční ředitel ve společnosti Františkovy Lázně Aquaforum.

Je lázeňství perspektivní obor?

Je to perspektivní obor, který funguje staletí. Historie dokázala, že lázeňská léčba má dlouhodobě smysl a přináší výsledky. Prokazatelně pomáhá a pacientům přináší úlevu a zlepšení zdraví, potenciál lázeňské léčby je ale nevyužitý. Osobně v lázeňství vidím obrovskou perspektivu, a to nejen v léčbě, ale v celém okolním ekosystému. Navíc tento sektor umožňuje dosahovat zajímavých marží, které jsou pro investory atraktivní.

Co konkrétně generuje zajímavé marže?

Lázeňství je specifické tím, že díky své velikosti umožňuje efektivní rozložení fixních nákladů. Samozřejmě to neplatí donekonečna, ale když se podíváme na naši konkurenci, vidíme, že se pohybuje v podobných ziskových hladinách. Naším cílem je stát se s kapacitou 2000 lůžek jedničkou na trhu. K tomuto cíli směřujeme i díky tomu, že Františkovy Lázně mají velmi kompaktní uspořádání a z manažerského pohledu se dají velmi dobře řídit. Mimochodem, náš fond v roce 2024 zhodnotil investice o více než 15 procent.

To je výrazně více, než jste plánovali.

Při tvorbě plánů pracujeme s mírně pesimistickými scénáři, nedáváme si nesplnitelné cíle ani neslibujeme investorům nereálné výnosy. Takže ano, očekávali jsme o něco nižší výsledky, doufali v lepší a skutečnost byla nad očekávání. Důležitým faktorem je i to, že fond drží majoritní podíl v provozní společnosti, a podle všeho v roce 2025 získáme plnou kontrolu nad jejím vlastnictvím. To znamená, že výnosy společnosti přímo doputují k našim investorům bez jakýchkoli ztrát na cestě.

Současně umí lázeňství poskytnout fantastický odpočinkově terapeutický zážitek.

Foto: Lázeňský fond

Jaký tip investorů Lázeňský fond přitahuje?

Jsme fondem kvalifikovaných investorů, ze zákona je tedy minimální investice jeden milion korun, což přirozeně zužuje okruh potenciálních investorů. Nicméně se zásadně nelišíme od jiných fondů – kvalifikovaní investoři obvykle diverzifikují své portfolio a nevsázejí na jediný projekt. Na základě našich zkušeností lze říct, že profil našich investorů se podobá těm v jiných fondech a investičních sektorech. Máme však jedno specifikum – každý investor má každoročně garantované poukazy na léčebný pobyt v lázeňských nemovitostech fondu ve výši dvou procent investovaných prostředků. Svou investici si tak investoři mohou doslova zažít tím, že přijedou na léčebný či relaxační pobyt osobně.

Jaké investice nyní plánujete?

V prvé řadě investujeme do stávajících kapacit, nedávno jsme dokončili investice, které rozšířily naše portfolio o dalších 50 lůžek. Dále plánujeme akvizice nemovitostí ve Františkových Lázních, další projekty, od kterých si slibujeme stovky nových lůžek. Soustředíme se také na nákup zdravotnických zařízení, nedávno jsme koupili fyzioterapeutickou kliniku v Karlových Varech. V této oblasti plánujeme další projekty v hodnotě přibližně 200 milionů korun. Zdravotnická zařízení nám dávají obrovský investiční smysl, protože přinášejí zisky i mimo lázeňský sektor, ale zároveň generují synergické efekty. V neposlední řadě plánujeme investice do oblastí antiaging a longevity, ve kterých vidíme narůstající investiční příležitosti vzhledem k prodlužující se délce života. Máme za sebou některé studie a jsme připraveni investovat do nemovitostí spojených s tímto sektorem. Jen ve Františkových Lázních cílíme celkově na investice přes dvě miliardy korun.

Františkolázeňská sirnoželezitá slatina je účinná i při léčbě pohybového aparátu

Foto: Lázeňský fond

Máte v plánu investice i mimo lázeňský trojúhelník?

Určitě, pokud se objeví vhodné příležitosti. Víme, že lázeňský sektor je perspektivní nejen v rámci lázeňského trojúhelníku, ale i mimo něj. Naší prioritou je však aktuálně území Františkových Lázní, ve kterých se opíráme o dlouhodobé zkušenosti, silnou pozici a kde spravujeme přírodní léčivé zdroje.

Františkovy Lázně se zaměřují na gynekologické problémy a léčbu neplodnosti. Jak je tato oblast náročná na investice do nových zařízení?

Velké množství žen, které řeší problémy s neplodností, nejprve vyhledává IVF centra. S některými z nich spolupracujeme. U problémů s neplodností má na celkový výsledek vliv i psychika, často ženy zjistí, jak pomůže, když k nám přijedou a na měsíc „vypnou hlavu“. Navíc naše léčivé zdroje obsahují přírodní estrogeny, které mají léčivé účinky. V tomto případě se tedy většinou opíráme o přírodní zdroje, technologie zde nehrají hlavní roli. Využíváme metody, které jsou ověřeny staletími. Na druhou stranu investujeme do diagnostiky, přístrojového vybavení, ale i do vzdělávání personálu. Chceme mít špičkové lékaře, fyzioterapeuty, zdravotní sestry, maséry.

Správná diagnostika musí být následována odpovídající terapií. Neustálá modernizace vybavení proto musí jít ruku v ruce s přírodními léčivými zdroji.

Foto: Lázeňský fond

Jaké jsou nyní vaše největší výzvy?

Výzvou je nadchnout pro naši vizi další investory, abychom mohli realizovat naše dlouhodobé plány. Pracujeme s horizontem nejméně deset let. Další zásadní výzvou je držet krok s dobou, zejména pokud jde o lázeňskou léčbu. Stále je nutné přesvědčovat klienty i zdravotní systém, že lázeňství dává smysl. Nejde jen o samotné léčebné procedury, ale i o ekonomický přínos – správně indikovaná lázeňská léčba může výrazně snížit náklady na akutní medicínu.

Proč investovat do lázeňství?

Odpověděl bych vám, proč jsem se já sám rozhodl investovat do lázeňství a proč jsem v tuto chvíli se svými kolegy zatím největším investorem Lázeňského fondu. V byznysové části lázeňství se pohybuji mnoho let, zároveň mám rád čísla a data, když obojí spojíte, uvidíte obrovský potenciál. Včetně léčebného, kdy skutečně nastává zlepšení zdraví, úleva od bolesti či se zdravotní problém a komplikace zcela vyřeší. Potřeba propojit přírodní léčivé zdroje s moderní medicínou bude v populaci trvale narůstat. Současně se v lázeňství naplňují dlouhodobé trendy akcentující dlouhověkost a zdravý životní styl, respektive celostní přístup k životu jako takovému. Lázeňská léčba v tomto, troufnu si říct, nemá konkurenci. A demografický vývoj společnosti nám jasně ukazuje, že klientská základna se bude neustále rozrůstat. Současně umí lázeňství poskytnout fantastický odpočinkově terapeutický zážitek. Například Františkovy Lázně Aquaforum, kam investoval Lázeňský fond v loňském roce, propojuje relaxaci s léčebnými procedurami, čímž otevírá nové možnosti rozvoje. A jsme teprve na začátku.

Největší aquapark českých lázní uspokojí jak kondiční plavce, tak děti či rodiče toužící po uvolnění a odpočinku.

Foto: Lázeňský fond

A z pohledu investičního potenciálu?

V českém lázeňství je řada investičních příležitostí, kdy lze navýšit lůžkové kapacity a začít poskytovat léčebné služby. Na tuto část máme léty prověřený a vyladěný proces a jsme na škálování připraveni. A protože lázeňství je vždy spojeno s lázeňskými domy, hotely, resorty a současně s léčebnými úseky, tak investice jsou skutečně kapitálově exponované. Proto až doposud mohly do lázeňství investovat jen obrovské investiční subjekty a také investovaly, protože ekonomický potenciál je zřejmý. My jsme se rozhodli, že chceme sektor otevřít i kvalifikovaným investorům. Lázeňský fond tak otevírá investiční příležitost v oboru, který byl až doposud výhradně v rukou velkých společností. A protože to bereme opravdu vážně, hledáme investory, kteří v lázeňství uvidí dobrou investiční příležitost jak z finančního pohledu, tak z pohledu přínosu pro jejich zdraví i pro celou společnost.

Text vznikl ve spolupráci s Lázeňským fondem.