Investice do nemovitostí patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější způsoby, jak ochránit a zhodnotit peníze. Jsou hmatatelné, prověřené časem a všeobecně vnímané jako jistota, a to i v období ekonomické nestability. Nemovitostní investice však už dávno neznamená jen nákup bytu nebo domu za miliony. Díky moderním možnostem je vstup na trh dostupnější než kdy dřív.
4 nejčastější scénáře investorů do nemovitostí
Důvodů, proč investovat, je více. Můžete si pravidelně ukládat menší částky, případně mít k investici jednorázově vyšší obnos, nebo si hledat cestu k pasivnímu příjmu. Každý investor má jiné cíle, finanční možnosti, vztah k riziku, a tedy také investiční preference. Držet se ale můžete čtyř konkrétních scénářů připravených podle typických investičních situací.
Chci měsíčně investovat 1 000 až 10 000 Kč
Chci maximální pasivní příjem a zajištění na důchod
Chci investovat do nemovitostí, ale nemám miliony na koupi vlastního bytu
Chci zajištěnou investici s pevným výnosem, nevěřím akciím ani fondům
1. scénář: Když chcete měsíčně investovat 1 000 až 10 000 korun
Investice do nemovitostí bývají často spojovány s vysokými částkami. V praxi ale není nutné mít k dispozici statisíce či miliony. Na realitní trh lze vstupovat i s menšími, pravidelnými investicemi. Právě pravidelnost, trpělivost a dostatečný časový horizont tvoří základní pilíře, jak postupně vybudovat silné investiční portfolio.
Při dlouhodobém investování menších částek hraje zásadní roli složené úročení. Princip, který Albert Einstein údajně označil za „osmý div světa“. Jde o efekt, kdy výnosy z investice generují další výnosy a portfolio tak v čase roste nikoliv lineárně, ale exponenciálně. Na rozdíl od spoření, které slouží především k budování rezervy a zpravidla nepřináší žádnou reálnou hodnotu, mají investice potenciál peníze reálně zhodnotit. Pokud jsou navíc zajištěné reálnými aktivy, například nemovitostmi, přinášejí vedle výnosu také jistotu, že investice stojí na pevných základech a pracuje s rozumně řízeným rizikem.
Jak a kam pravidelně investovat menší částky?
Pravidelné investování menších částek se v oblasti nemovitostí dnes může odehrávat v několika formách – od nemovitostních fondů, přes crowdfundingové platformy, až po investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi. Každý z těchto přístupů má jiný poměr výnosu, likvidity a rizika a také jinou strukturu portfolia na pozadí.
Pro drobného investora je klíčové rozumět tomu, do čeho své prostředky vůbec investuje a co stojí na pozadí celé investice. „Investiční produkty zaměřené na nemovitosti, do kterých lze zároveň investovat již od nižších částek, se velmi liší mírou a kvalitou zajištění, likviditou i výší výnosu. Některé nabízejí stabilní zhodnocení skrze podíl na portfoliu pronajímaných budov, jiné umožňují investovat do konkrétních projektů přes úvěry zajištěné nemovitostmi,“ říká Nikola Spurná, Marketing & Sales manažer společnosti Ronda Invest s tím, že rozdíly mezi nimi nejsou ale investorům vždy transparentně sdělované a zřejmé na první pohled. „Proto je důležité sledovat především to, jak je investice zajištěná, jaký nabízí výnos a jak rychle se lze dostat ke svým penězům. V neposlední řadě je průkazným vodítkem i historie a spolehlivost investiční platformy jako takové,“ uvádí Spurná.
Zatímco nemovitostní fondy často spoléhají na diverzifikaci a stabilní výnosy z pronájmů, crowdfunding a zajištěné úvěry mohou nabídnout konkrétní účelové investice do projektů, které jsou kryté nemovitostí. Výhodou pravidelných investic je pak možnost postupně budovat svou pozici v nemovitostech a zároveň si udržet úměrnou likviditu i přehled o riziku.
„Z naší zkušenosti většina investorů oceňuje pevné výnosy, které jsou vyplácené měsíčně, protože díky jejich reinvestici mohou urychlovat efekt složeného úročení. Při konzistentní investici 6000 korun měsíčně s ročním výnosem, který se u nás nyní pohybuje těsně pod osmi procenty (průměrný výnos projektů na platformě Ronda Invest, který je připisovaný měsíčně – pozn. red.) se lze k prvnímu milionu ve vlastním mění dostat již po 10 letech,“ radí Spurná. Dodává, že díky moderním řešením tak dnes může investor i s menšími částkami získat expozici vůči nemovitostnímu trhu bez nutnosti vlastnit byt, řešit nájemníky a správu nemovitosti nebo se zadlužovat. „Klíčem k úspěchu zůstává dlouhodobost, trpělivost a porozumění zvolenému investičnímu produktu, nikoliv snaha o rychlý zisk,“ upozorňuje.
2. scénář: Očekáváte pasivní příjem z nemovitostí a zajištění na důchod
S přibývajícím věkem často přichází otázka: Z čeho budu žít, až přestanu pracovat? Tato otázka v dnešní ekonomické situaci rezonuje i mezi mladými lidmi, kteří se obávají nejistoty státního důchodu a hledají tak cestu, jak si po vlastní ose zajistit pohodlné stáří. Představa klidného důchodu, který nestojí pouze na nejisté státní penzi, ale také na vlastních investicích, je tak čím dál častější. I proto se stále více lidí snaží vytvářet vlastní dodatečné zdroje příjmu. Stabilní, předvídatelné a ideálně i pasivní.
Nemovitosti přitom patří mezi nejčastěji zvažované nástroje. Nabízejí fyzický základ, dlouhodobou odolnost vůči inflaci a v ideálním případě i pravidelný výnos. Zatímco někteří investoři uvažují o nákupu bytu k pronájmu, jiní hledají možnosti, jak se podílet na realitním trhu pasivnější cestou.
Dnes existuje řada přístupů, jak investovat do nemovitostí i bez nutnosti starat se o nájemníky, řešit opravy nebo daně z příjmů z pronájmu. Každá cesta má jiný poměr výnosu, rizika a úsilí. Někdy vede k pravidelnému příjmu nákup a pronájem nemovitosti, jindy investice do projektu, který výnos vyplácí automaticky a bez nutnosti cokoliv spravovat. Důležité je vědět, co přesně očekávat, jaké výnosy jsou reálné, jak často jsou vypláceny a co z nich po zdanění skutečně zůstane.
Jak si vybudovat pasivní příjem pomocí nemovitostí?
Vytváření pasivního příjmu z nemovitostí má mnoho podob, od inkasování nájmu z vlastního bytu až po investici do produktů, které pravidelný výnos vyplácejí automaticky. Liší se nejen výší výnosu, ale také tím, kdy a jak peníze dorazí na účet, jaké jsou náklady na správu nebo jak se investice daní. Pro každého investora tak může být vhodná jiná cesta v závislosti na výši kapitálu k investici nebo množství času, které chce věnovat správě investice.
1. Nákup nemovitostí na pronájem
Tradiční cesta, která stále patří mezi nejidealizovanější. Koupě bytu a jeho následné pronajímání zpravidla generuje čistý výnos ve výši tři až pět procent ročně, pokud je nemovitost nakoupena za správnou cenu a je stabilně obsazena.
Výhodou je plná kontrola nad majetkem a také dvojí zhodnocení formou příjmu z pronájmu a nárůstu hodnoty nemovitosti v čase. Zároveň je však potřeba počítat s vyšší vstupní investicí, zpravidla v milionech korun, daní z příjmu z pronájmu ve výši 15 procent, správou bytu, komunikací s nájemníky a s případnou neobsazeností. Pasivní příjem z pronájmu tak často není až tak pasivní, jak se na první pohled může zdát.
2. Retailové nemovitostní fondy a REIT
Pro drobné investory, kteří nechtějí řešit provoz nemovitosti, ale zároveň si přejí být součástí realitního trhu, mohou být vhodným řešením nemovitostní fondy, případně akcie nemovitostních společností obchodovaných na burze (takzvané REIT – real estate investment trust – pozn. red.). Ty investují do portfolia komerčních nebo rezidenčních nemovitostí, výnos obvykle vyplácí kvartálně či jednou ročně ve formě dividendy nebo reinvestice do fondu. Výnosy se běžně pohybují v rozmezí čtyři až šest procent ročně.
Výhodou, oproti samotné koupi, je nižší vstupní kapitál, lepší možnost diverzifikace a jednoduchá správa, neboť vše zajišťuje přímo fond či investiční společnost. Na druhou stranu má tento typ investice i svá úskalí. Kromě nižšího výnosu je třeba brát ohled na různou pravidelnost výplaty nebo obtížnější posouzení rizikovosti konkrétního složení portfolia fondu.
Investor by si tak měl vždy před investičním rozhodnutím pečlivě prostudovat statut fondu, historickou výkonnost a způsob výplaty zisků. Pravidelně vyplácený výnos z těchto nástrojů zpravidla podléhá 15procentní srážkové dani.
3. Investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi
Zajímavou alternativou k vlastnictví nebo fondům jsou investice do úvěrů, které jsou zajištěné konkrétní nemovitostí nebo jejich souborem. Tento model v posledních letech využívá stále více investičních platforem, které propojují investory s developery nebo firmami hledajícími financování.
Investiční platformy umožňují investorům zhodnotit svůj kapitál prostřednictvím konkrétních podnikatelských projektů – typicky jde o rekonstrukce, výstavbu nebo jiné rozvojové záměry firem. Odměnou za poskytnutý kapitál je pro investora předem stanovený výnos, a to často kolem osmi procent ročně, přičemž je obvykle vyplácen měsíčně. Díky tomu představují tyto platformy zajímavou možnost i pro drobné investory, kteří hledají pravidelný měsíční příjem. Na rozdíl od fondů si zde investor sám vybírá konkrétní úvěr, zná jeho účel, dobu splatnosti, míru zajištění i očekávaný výnos.
Investice tohoto typu jsou maximálně pasivní, nevyžadují žádnou aktivní správu a zároveň dávají investorům možnost široce diverzifikovat a rozdělit investice do více projektů, a to jak z hlediska typu nemovitosti, lokality nebo i měny. Díky fixní sazbě a transparentnímu zajištění tak mohou představovat vhodnou volbu pro ty, kteří hledají stabilní příjem z nemovitostí již od menších částek, s atraktivním výnosem a bez nutnosti správy nemovitosti. Je ovšem třeba počítat s určitým úvěrovým rizikem. Klíčovou roli vždy hraje přístup platformy ke správě rizika, posuzování dlužníků a právní ochraně investora. Proto by investor neměl hledět pouze na nabízený výnos, ale zejména na risk management společnosti a zajištění projektu, do kterého vkládá své prostředky.
Přes 700 tisíc za rok na garsonce? Zjistili jsme, o kolik krátkodobé pronájmy vydělají víc než běžný nájem
3. scénář: Chcete investovat do nemovitostí, ale nemáte miliony
Dlouho platilo, že kdo chtěl investovat do nemovitostí, musel mít na účtu statisíce nebo rovnou miliony. Vlastnictví bytu nebo domu bylo téměř jedinou cestou, jak se podílet na realitním trhu a inkasovat z něj zisky. Situace se však v průběhu let změnila. Trh se otevřel i menším investorům, kteří chtějí zhodnocovat své peníze ve třídě aktiv, která tradičně patří k těm nejstabilnějším. Možnost investovat do nemovitostí částkou mezi deseti až 150 tisíci korun, nebo i méně, už není výjimkou. Naopak. Díky rozvoji nových platforem, investičních modelů a rostoucí poptávce po dostupných nástrojích se drobným investorům otevřel přístup k investicím, které dříve využívali jen kvalifikovaní investoři.
Nejde přitom pouze o vstupní částku, ale také o to, jak s ní efektivně pracovat. Místo toho, aby drobný investor sázel vše na jednu kartu, může dnes rozumně rozložit riziko do více menších investic a postupně budovat diverzifikované investiční portfolio. Právě v tom je zásadní rozdíl oproti tradičnímu modelu nákupu bytu na přeprodej nebo pronájem.
Vložením několika milionů do jediné nemovitosti se investor vystavuje riziku výpadku příjmu z pronájmu, lokální stagnaci trhu nebo dalším nečekaným situacím. Naproti tomu investice menšího rozsahu umožňují portfolio skládat flexibilně. Rozložit ho mezi více typů projektů s různou mírou rizika, odlišnou délkou splatnosti, ale i mezi různé geografické lokality nebo měny.
Díky tomu je dnes diverzifikace v nemovitostním segmentu dostupnější než kdy dříve. A právě ta se v dlouhodobém horizontu často ukazuje jako jeden z nejdůležitějších pilířů úspěšného investování, bez ohledu na výši vstupního kapitálu.
Méně je někdy více: proč nedávat všechna vajíčka do jednoho košíku?
V tradičním pojetí investic do nemovitostí představuje koupě bytu za několik milionů korun jednu z nejčastějších forem. Investor tak zpravidla získá jednu jedinou expozici na trhu a vlastní nemovitost na jednom místě, s jedním nájemníkem. A právě to může být zároveň jeho největší slabinou. Při výpadku nájmu, nutné opravě, přírodním katastrofám nebo změně tržního prostředí se celá investice dostává pod tlak.
V tomto směru může zdánlivě malý kapitál představovat výrazně větší flexibilitu, pokud se s ním správně pracuje. Místo toho, aby investor soustředil všechny prostředky do jedné nemovitosti, bude pro něj výhodnější rozdělit peníze mezi více menších nemovitostních investic. Namísto jednorázové investice například 500 tisíc korun raději investovat 10–50 tisíc korun do několika různých investičních produktů s různou dobou splatnosti, výnosem nebo lokalitou.
Takový přístup pomáhá výrazně tlumit dopad případných výkyvů portfolia. Zároveň však dává investorovi větší kontrolu a jistotu nad tím, jak se jeho kapitál vyvíjí. Některé investice mohou být konzervativní a kratší, jiné výnosnější, ale s vyšším rizikem, a právě jejich kombinace pomáhá udržet stabilní výnosové tempo bez výraznějších výkyvů. Diverzifikace se ovšem nevztahuje jen k počtu investic. Lze ji chápat jako skládání portfolia podle různých charakteristik: délky trvání, typu zajištění, regionu, výše výnosu nebo třeba i měny.
„Za nás je diverzifikace klíčem úspěšného investování do nemovitostí, a proto se k tomu snažíme vést i naše investory. Není výjimkou, že u nás mají i přes 100 aktivních participací. Téměř 60 procent našich investorů přidává do portfolia novou investici jednou měsíčně, čímž si kvalitně diverzifikují portfolio. Průměrná zainvestovaná částka na jednu participaci se pak pohybuje okolo 50 tisíc korun,“ uvádí Spurná z Ronda Invest. Doplňuje, že klienti zpravidla diverzifikují do různých typů projektů, napříč odlišnými kraji nebo s odlišnou délkou trvání či nemovitostních zajištění, což jim přináší stabilní výnos s rozumnou mírou rizika.
Začít lze již od pár stovek korun
Dnešní doba nahrává drobným investorům, investovat lze už od několika stovek či nižších tisíců korun, například prostřednictvím nemovitostních fondů nebo crowdinvestičních platforem zaměřených na nemovitostní projekty. Právě tato nízká vstupní bariéra otevřela cestu tisícům drobných investorů. Jenže právě zde číhá jedna z nejčastějších chyb, které se investoři dopouští.
Začátečníci se často nechají zlákat jedním projektem nebo fondem, do kterého investují všechny dostupné prostředky, a vsadí tak všechno na jednu kartu. Často na základě atraktivního výnosu, aniž by si projekt skutečně prověřili a racionálně zvážili všechna investiční rizika. Přitom už s deseti nebo 20 tisíci korunami lze budovat menší portfolio a investice si zodpovědně nastavit tak, aby odpovídaly plánovanému investičnímu horizontu, toleranci k riziku i potřebě likvidity.
4. scénář: Chcete hmatatelnou investici a nevěříte akciím ani fondům
Ne každý se cítí dobře ve světě akcií, burzovních grafů a investičních fondů. Zatímco někteří investoři vítají aktivní investování s vysokou likviditou a dynamikou trhu, řada z nich dává přednost investicím, které mají reálný fyzický základ. Mezi nejčastější důvody patří nízká důvěra ve finanční trhy, obavy z volatility nebo preference aktiv, jejichž hodnotu si lze snadněji představit a posoudit. Nemovitosti v tomto ohledu bývají častou volbou. Nabízejí stabilitu, dlouhodobou odolnost vůči inflaci i možnost pravidelného výnosu. Navíc jsou podložené majetkem, který nezmizí během jednoho obchodního dne.
Fakt, že investice směřuje do nemovitostního segmentu, ale sám o sobě nezaručuje bezpečnost ani kvalitu. I fyzická aktiva mohou nést rizika, ať už jde o pokles tržní hodnoty, výpadky pravidelných příjmů, nebo problematickou právní strukturu. Jinými slovy: není investice do nemovitostí jako investice do nemovitostí.
Jaká kritéria si hlídat a na co si dát pozor
Důvěra v hmatatelnou investici nestačí. I když je nemovitost jako podkladové aktivum vnímaná jako stabilní, záleží především na tom, jak je konkrétní investice strukturovaná. Zatímco v případě vlastnění fyzické nemovitosti existuje riziko pouze na straně nákupu, tržní situace a u výběru konkrétního nájemníka, u alternativních investic do nemovitostí je klíčovým faktorem i to, jak je investice zajištěná, jaké podmínky platí v případě selhání protistrany a jakou roli hraje právní a tržní vymahatelnost tohoto zajištění.
Právě proto se v posledních letech dostává do popředí pojem „zajištěné investice“, typicky formou úvěrů krytých konkrétní nemovitostí. Tyto nástroje mohou investorům nabídnout atraktivní výnos a zároveň transparentní strukturu rizika. Neznamená to však, že jsou bezrizikové. Klíčem je pochopit, jak zajištění funguje v praxi, co reálně kryje a jak se investice chová v krizových scénářích.
1. Jaká je forma zajištění a co vlastně představuje?
Ne každá investice, která je „krytá nemovitostí“, představuje totožnou úroveň zajištění. Klíčové je pro investora vědět, zda jde o zapsané zástavní právo v katastru a v jakém pořadí, nebo například o zajištění skrze ručitelský závazek nebo směnku. To jsou nástroje, které pro investora představují daleko vyšší riziko a menší míru zajištění.
„U nás se každý úvěrový klient přezkoumává, co do účelu projektu, historie podnikání, zdrojů splácení a všeobecné solventnosti. Nezbytnou součástí je také odhad tržní hodnoty nemovitosti, posouzení likvidity oblasti, ve které se zástavní nemovitost nachází, a řada dalších kritérií. Ke každému úvěru kromě zástavního práva v prvním pořadí sepisujeme notářský zápis se způsobilostí k přímé vykonatelnosti, abychom pro investory zajistili maximální možnou míru bezpečí,“ doplňuje situaci Spurná z Ronda Invest.
2. Poměr zajištění hodnoty nemovitosti vůči výši úvěru (LTV)
Parametr Loan to Value vyjadřuje poměr mezi poskytnutým úvěrem a tržní hodnotou zastavené nemovitosti.
Solidní platformy a zodpovědné fondy drží LTV zpravidla pod 70 procenty, u konzervativnějších projektů dokonce pod 50 procenty. „LTV (Loan to Value) patří mezi klíčové ukazatele, které investorům napovídají, jak moc je úvěr krytý hodnotou zajištění. Čím nižší číslo LTV, tím větší klid. Zastavená nemovitost přesahuje o to více hodnotu poskytnutého objemu, a tvoří tak i rezervu pro případné propady tržní hodnoty. Díky tomu je pravděpodobnost, že v případě problémů bude možné prostředky efektivně vymoci, násobně vyšší. Pro investora tak nízké LTV představuje vyšší míru jistoty a ochranu vloženého kapitálu,“ vysvětluje Spurná.
3. Jaká je historie dlužníka a čím bude úvěr splácet?
Z pohledu investora je zásadní vědět nejen to, čím je investice zajištěná, ale také kdo úvěr čerpá a z čeho ho bude splácet. Dobrý projekt totiž nestojí jen na nemovitosti samotné, ale také na reálném a udržitelném cashflow dlužníka. Kvalitní platformy nebo fondy tak důsledně posuzují účel financování, bonitu dlužníka a plán jeho splácení. „K získání podnikatelského úvěru u Ronda Invest vždy od dlužníků požadujeme předložení podkladů k nemovitosti a k bonitě, kde jsou nedílnou součástí předchozí daňová přiznání, výpisy z účtu, podnikatelský plán a podrobnosti k účelu úvěru. Díky tomu dokážeme daleko efektivněji předcházet potenciálně problematickým případům již před poskytnutím úvěru,“ uvádí Spurná
4. Transparentnost platformy a přístup k informacím
Jedním z často opomíjených, přesto klíčových aspektů investování prostřednictvím alternativních investic do nemovitostí je jejich míra transparentnosti a otevřenosti vůči investorům. V posledních deseti letech zažil segment alternativního investování, zejména v oblasti nemovitostních investic, výrazný rozmach. Spolu s tím se však na trhu objevilo množství nových subjektů, jejichž přístup k řízení rizik, poskytování informací nebo řešení problematických případů se může zásadně lišit.
Platforma by měla fungovat jako dlouhodobý partner investora, nikoliv jen jako prostředník. Právě proto je důležité si všímat, jaké informace o jednotlivých investicích poskytovatel sdílí, v jaké míře je komunikace otevřená a jak se staví k řešení problémů.
Důležité je rovněž to, jak společnost komunikuje v průběhu investice, pokud nastanou obtíže, například v případě zpoždění výplaty nebo technického problému. Ochota sdílet informace, aktivně informovat o vývoji a poskytovat investorům dostatek podkladů není samozřejmost, ale v praxi velmi dobře odlišuje zodpovědné subjekty od těch, které fungují čistě transakčně.
Transparentnost by tak měla být jedním z hlavních kritérií při výběru platformy, a to nejen kvůli důvěře, ale především jako nástroj pro zodpovědné řízení rizika. Dobrým odrazovým můstkem mohou být i veřejné recenze a reference napříč odlišnými diskuzními fóry nebo investorskými skupinami.
Text vznikl ve spolupráci se společností Ronda Invest.
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
