Uspějí jen ty nemovitostní fondy, které zvládnou nejen dobře nakupovat, ale také spravovat aktiva a efektivně řídit distribuci

Českému trh dominují otevřené fondy s retailovou distribucí. Tento segment si prošel fází výrazného odlivu prostředků v roce 2023, v letech 2024 a 2025 se tyto fondy vrátili k významným přítokům. Náš odhad je, že v roce 2025 české retailové nemovitostní fondy vyberou měsíčně 100–150 milionů eur vlastního kapitálu. S využitím úvěrového financování to znamená, že trh má kapacitu absorbovat obchody v objemu až čtyři miliardy eur ročně.

Není tedy překvapivé, že domácí investoři zvládají realizovat i ty největší lokální transakce a pravděpodobně letos opět budou mít významný dopad i na polský kapitálový trh.

Pokud se podíváme na to, komu se nejvíce daří, je zjevné, že nejrychlejší nárůst fundraisingu zaznamenaly fondy napojené na banky. I přesto však bude konkurence mezi českými fondy tvrdá – uspějí jen ti, kteří zvládnou nejen dobře nakupovat, ale také spravovat aktiva a efektivně řídit distribuci.

Produkt

Českému trhu nadále dominují strategické exity. Mezi již realizovanými obchody vidíme odchod mezinárodního kapitálu: TPG prodalo podíl v portfoliu Contera, G-City prodalo Palác Flóra, AEW prodalo Myslbek. Stejný trend sledujeme i u probíhajících transakcí – například veřejně oznámený prodej Palladia Unionem.

Vzhledem k tomu, ze většina pokusů o strategický exit do budoucna bude probíhat kvůli charakteru vlastnictví v kancelářském sektoru a zároveň se nálada vůči tomuto segmentu ze strany lokálního kapitálu zlepšuje, očekáváme, že se zde soustředí i většina budoucí uskutečněné aktivity na trhu.

Zároveň – kvůli převisu nabídky nad dostupným kapitálem – bude docházet ke kompresi výnosů téměř ve všech segmentech.

Nájemní trhy

Kancelářský trh v Praze se zlepšuje. Míra neobsazenosti pomalu klesá a takzvaná „shadow vacancy“ (dostupné podnájmy) výrazně ubyla. Neobsazenost je navíc velmi nerovnoměrně rozložena – v oblíbených mikrotrzích, jako je Karlín, prakticky nezůstává žádná neobsazenost. To logicky tlačí nájmy směrem nahoru.

Retail zůstává stabilní a v dobré kondici. V segmentu nákupních center pomáhá absence nové výstavby a růst tržeb (při historicky nízkých nájmech) vytvářet zdravé prostředí pro nájemní trh. U retail parků poptávka nájemců zatím drží krok s rychlým tempem nové výstavby, ale nájmy už pravděpodobně dosáhly svého vrcholu.

Průmyslový sektor je segment, kde vidíme určitou míru „skryté neobsazenosti“ mimo nejžádanější lokality. Shadow vacancy je zde tvořena především shell & core budovami, které jsou technicky nedokončené a čekají na nájemce. Slabší poptávku způsobuje nejistota v automobilovém průmyslu a odeznění covidové vlny e-commerce logistiky. Tento trend se ale může rychle otočit, pokud se německá ekonomika vrátí k růstu.

Autor je partnerem a vedoucím investičního oddělení společnosti Cushman Wakefield.