Česko patří k top lokalitám pro investice do hal ve střední Evropě. Brzdí ho ale povolování, říká David Vais z Logportu

Logistika představuje nedílnou součást fungování moderní ekonomiky, přesto ji dlouhou dobu většina drobných investorů nevnímala jako oblast, do níž by se mohla snadno zapojit. Zatímco rezidenční nemovitosti byly pro ně přirozenou a dobře srozumitelnou volbou, logistické areály stály spíše mimo jejich pozornost. V posledních letech se však situace výrazně proměnila. Dynamický rozvoj e-commerce, důraz na rychlost doručování a rostoucí význam udržitelnosti posunuly logistické nemovitosti do centra zájmu.

Současně s tím se také otevřely nové možnosti, jak se do tohoto segmentu mohou zapojit i menší investoři, ať už prostřednictvím specializovaných fondů, nebo investičních platforem. Vedle tradičních velkých hal na okraji měst se navíc stále častěji prosazují menší a multifunkční projekty, které vznikají v těsnější vazbě na městské prostředí, často na místě bývalých brownfieldů. Jak se český trh s logistickými nemovitostmi proměňuje, proč se stále více projektů přesouvá blíže k lidem a jaké příležitosti to otevírá investorům, vysvětluje David Vais, zakladatel společnosti Logport.

Logistika je dnes pro fungování ekonomiky nezbytná, přesto ji řada lidí vnímá spíše okrajově na rozdíl od bytů nebo rodinných domů, které jsou jim bližší. Proč je podle vás v dnešním světě tak důležitá?

Každý z nás se s logistikou setkává, i když ne vždy přímo. Všechno, co jíme, nosíme, na čem sedíme nebo v čem jezdíme, muselo projít výrobou, uskladněním a dopravou, než se to dostalo k zákazníkovi. Nejde jen o to, že si objednám před Vánocemi balíček z e-shopu. I ten se musel někde vyrobit, převézt a uložit do skladu. Logistika proto patří do kategorie kritické infrastruktury. Bez ní by ekonomika jednoduše nefungovala. Přestože ji lidé často registrují jen ve chvíli, kdy uváznou v koloně plné kamionů, i ty kamiony jsou na cestách z dobrého důvodu. Zajišťují, že to, co si objednáme, máme druhý den doma.

Jde o celý proces, který začíná výrobou, pokračuje skladováním, dopravou a teprve na konci se promítá do našeho každodenního života. Právě tato na první pohled neviditelná síť umožňuje, že máme v obchodech k dispozici potraviny, oblečení, elektroniku nebo léky přesně ve chvíli, kdy je potřebujeme.

Co vás vedlo k založení společnosti Logport a jak byste popsal filozofii, se kterou k logistickým projektům přistupujete?

V každém projektu Logportu sledujeme mnohem více, než pouze jeho ekonomickou stránku. Při vyhodnocování vhodné lokality přemýšlíme nad tím k čemu sloužila dříve, jaký účel plní nyní, a co tam bude fungovat i v budoucnu. Už před rokem 2020 jsme viděli, že logistika se bude muset posouvat blíže k městům a lidem. A pandemie tuto představu potvrdila. V logistice nemusí jít jen o velké haly u dálnic, ale i o menší projekty na atraktivních místech, protože z hlediska rychlosti, efektivity a zamezení nezbytného transportu je klíčové mít prostory i uvnitř měst.

Naším cílem je proto vytvářet komerční zóny propojující sklady, výrobu, kanceláře i retail na jednom místě. Věříme že právě kombinací různých funkcí vytváříme synergické efekty mezi našimi klienty, ale zároveň zvyšujeme občanskou vybavenost, vytváříme kvalitní pracovní místa, zlepšujeme infrastrukturu, a tím pádem zvyšujeme hodnotu celé lokality a jejího okolí. Velkou roli hrají i brownfieldy. Česká republika má řadu průmyslových areálů na skvělých místech, která už nevyhovují dnešním standardům. Místo zabírání další půdy je chceme revitalizovat a přinášet do nich nový život.

Na pražský činžák vybral za dva dny. Podcaster Žižka zapojil fanoušky do stamilionové investice

11. 9. 2025 ▪ 3 min. čtení

Jedním z vašich aktuálních projektů je revitalizace areálu Poldi Kladno. Proč je pro vás tento projekt důležitý a co přinese regionu?

Poldovka je jedním z největších brownfieldů ve středních Čechách. Logport tam jako první developer zrealizoval kompletní revitalizaci území na ploše 14 tisíc metrů čtverečních a tím odstartoval postupnou proměnu celého areálu. Pro nás je to ukázka toho, že to funguje a že i rozsáhlé a složité lokality lze postupně proměnit v moderní komerční zóny se zachováním původní funkce. Chceme současný charakter zanechat, ale naším cílem je tímto projektem nastartovat něco lepšího.

V posledních letech se hodně mluví o nedostatku bytů. Dá se něco podobného říci i o logistických nemovitostech?

U logistiky sledujeme primárně ukazatel neobsazenosti, tedy kolik je v danou chvíli volných kapacit v rámci všech prostor na daném trhu. V posledních deseti až patnácti letech se tento poměr v České republice pohyboval mezi třemi a osmi procenty. To je zdravé procento, které ukazuje, že trh průmyslových nemovitostí v Česku funguje velmi dobře. Spíše je škoda, že Česko přichází o strategické investice z řad mezinárodních firem, které často naráží na byrokracii povolovacích procesů. Kvůli tomu pak volí alternativu z řad našich sousedů.

Na český trh v posledních letech vstoupili i velcí globální hráči. Čím je podle vás tato země, z hlediska logistiky, pro tyto investory tak atraktivní?

Mezi hlavní faktory patří poloha a ekonomická stabilita. Česká republika leží v centru Evropy, což samo o sobě nabízí mimořádně výhodné podmínky pro logistiku. Důležitá je ale i skladba nájemců. V českých halách nesídlí montovny, ale high-tech výroba s vysokou přidanou hodnotou a velkou roli hraje také kvalita místních lidí, na kterou by Česko mělo být hrdé. Právě díky ní si náš region vybírají nadnárodní společnosti pro svůj strategický rozvoj. Tyto faktory dohromady garantují stabilitu a dlouhodobou udržitelnost trhu. Neméně důležitým prvkem je mezinárodní kapitál, který už v Česku působí. Všichni přední světoví developeři tu mají své zázemí, a stejně tak investiční fondy. Od amerických skupin typu Blackstone či Invesco až po kapitál z Asie. Pokud k tomu přidáme politickou stabilitu a blízkost německého trhu, vychází z toho, že Česká republika patří k nejatraktivnějším lokalitám ve střední Evropě.

Velcí hráči v logistice dělají v Česku transakce za miliardy. Má ale šanci se do tohoto segmentu zapojit i běžný investor?

Ještě před deseti nebo patnácti lety byla logistika výhradně doménou velkých hráčů. Dnes už je ale možností více. Jednou cestou jsou fondy kvalifikovaných investorů, kde je ovšem minimální investice jeden milion korun. Další možností jsou různé investiční platformy, například Crowdberry, které umožňují zapojit se od částky kolem čtyř tisíc eur, což je již výrazně dostupnější. Investor se tak může podílet přímo na konkrétním projektu a stát se jeho spoluvlastníkem. To je zásadní změna oproti minulosti, logistika už není vzdáleným a nedostupným segmentem, ale stává se oblastí, do které mohou vstoupit i menší investoři a podílet se na růstu trhu, který má dlouhodobě stabilní poptávku.

V posledních pěti letech zasáhlo ekonomiku i logistický trh několik významných událostí. Pandemie covidu, přerušení lodní dopravy v Suezu nebo změny v automobilovém průmyslu. Jak se tyto faktory promítly do vývoje logistických nemovitostí?

Pandemie výrazně urychlila růst poptávky po průmyslových nemovitostech, protože nejméně rizikovým způsobem nákupu se stal online. Dočasně se do něj přesunul i tradiční retail a nájemné v logistických areálech během roku až dvou vzrostlo téměř o 80 procent. Události v Suezském průplavu, ale i geopolitická situace v posledních letech pak ukázaly, jak křehké jsou globální dodavatelské řetězce. Firmy začaly více přemýšlet o takzvaném nearshoringu, tedy stahování výrobních kapacit a skladů blíže k jejich hlavním trhům.

Automobilový průmysl, dlouhodobě klíčový pro českou ekonomiku, zpomalily změny spojené s Green Dealem a přechodem na elektromobilitu. To omezilo část poptávky po prostorech. Skladba nájemců se však zásadně nezměnila. Smlouvy se uzavírají na sedm a více let, nájemci pečlivě zvažují všechny okolnosti, a pokud se pro prostor rozhodnou, stojí si za ním i při ekonomických výkyvech. To vytváří stabilní prostředí, v němž nadále dominují výrobní firmy, dodavatelé pro automotive a e-commerce, která patří k nejrozvinutějším v Evropě.

Co považujete za největší riziko pro rozvoj logistiky a nemovitostní trh v Česku obecně?

Největší hrozbou je povolovací proces. Česko je v rychlosti povolování staveb kolem 150. místa na světě a to ovlivňuje úplně všechno od ceny bytů až po nájmy logistických areálů. Pokud se tato oblast nezlepší, nikdy nevyužijeme plný potenciál, který naše země má. Problém drahých bytů přitom nespočívá v tom, že by developeři chtěli vydělávat více peněz. Hlavní příčinou je právě to, že povolování trvá příliš dlouho. Developer má v projektu vázané prostředky, které jsou drahé, a čím déle proces trvá, tím více se celý projekt stává nákladnějším. Výsledkem je vyšší cena pro koncového zákazníka, ať už jde o rezidenční, nebo logistické nemovitosti.

Kde naopak vidíte největší příležitosti v logistice pro budoucnost?

Za mě je to určitě digitalizace a s ní spojený rozvoj data center. Roste význam umělé inteligence, cloudových služeb a práce s daty, a to všechno vyžaduje moderní infrastrukturu. Už dnes vidíme, že o datacentra je velký zájem. V roce 2021 do nich chtěl investovat například Microsoft, který nakoupil tři lokality v Praze. Projekt ale ztroskotal právě na povolovacím procesu, a to je velká škoda, protože podobně strategického investora tady pravděpodobně jen tak znovu mít nebudeme. Pokud se nám podaří tyto překážky odstranit a zjednodušit povolovací procesy, může Česká republika ukázat světu, že i menší země dokáže hrát v logistice a digitální infrastruktuře první ligu.

Text vznikl ve spolupráci se společností Logport.