Na trhu komerčních nemovitostí dominují domácí investoři, do akvizic se však znovu zapojují i evropské investiční fondy

O tom, že domácí kapitál hraje na českém trhu komerčních nemovitostí klíčovou roli, není pochyb, avšak aktuální otázkou zůstává, kde je dnes mezinárodní kapitál – a zda se do Česka opět vrátí. Jednoduchá odpověď zní, že domácí investoři mají větší důvěru ve svůj „domácí“ trh, a to díky znalosti jeho ekonomiky, širšího podnikatelského prostředí, bariér vstupu pro nové developery i nájemního trhu. To jim umožňuje lépe posoudit poměr rizika a výnosu, promítnout do svých modelů budoucí optimismus skrze očekávaný růst nájmů a využívat složitější a promyšlenější kapitálové struktury. Díky tomu dokážou nabídnout vyšší ceny než mezinárodní kapitál. Přestože tomu tak je, širší geopolitické a ekonomické faktory nadále omezují návrat mezinárodních toků kapitálu do Česka i celého regionu.

Ačkoliv Mezinárodní měnový fond (IMF) hodnotí českou ekonomiku jako vyspělou, s vysokými příjmy a fungující na principu sociálně-tržního hospodářství, společnost Morgan Stanley Capital International (MSCI) ji stále řadí mezi rozvíjející se ekonomiky. Zatímco region střední a východní Evropy (CEE) byl v minulosti často vnímán jako atraktivní destinace pro investice do nemovitostí v rámci rozvíjejících se trhů, jeho struktura se v poslední době výrazně proměnila. Ještě před pěti lety byl region investory často považován za jeden celek, dnes je však mnohem roztříštěnější. A přestože členské státy sdílejí společný rámec pravidel EU, jejich implementace se v praxi liší a často odráží širší geopolitické rozdíly. Tento vývoj je stále více patrný také v kapitálových tocích. Velké fondy soukromého kapitálu (private equity) potřebují pro své investice určitý objem, který je – s výjimkou ojedinělých portfoliových transakcí – obtížné dosáhnout pouze v rámci České republiky. Proto je nutné přistupovat k investicím regionálně, tedy z pohledu celého CEE. Geograficky neutrální přístup k regionu CEE již do značné míry zanikl – a oprávněně. Alokace kapitálu do Česka však i nadále probíhá v rámci širší regionální strategie pro CEE. A přestože stále panují obavy ohledně dynamiky polského trhu komerčních nemovitostí, kapitálové alokace do Česka zůstávají omezené. Pozitivní zprávou je, že pozorujeme návrat evropských investičních fondů – německých, francouzských či britských –, které se opět zapojují do akvizičních procesů v Česku. Zatím však jde spíše o jednotlivé případy zaměřené na specifické typy nemovitostí, zpravidla s dlouhodobými nájemními smlouvami, a obvykle buď na tom nejvíce konzervativním, či naopak nejvíce oportunistickém konci rizikového spektra.

V prvních třech čtvrtletích roku 2025 dosáhl objem investic přibližně 2,5 miliardy eur, což představuje meziroční nárůst o 130 procent. Domácí investoři se na tomto objemu podíleli z 78 procent. Po silném prvním i druhém čtvrtletí dosáhl objem transakcí ve třetím čtvrtletí pouhých 390 milionů eur. Jde tradičně o nejslabší období roku z hlediska obchodní aktivity. Za hlavní kancelářskou transakci třetího čtvrtletí lze označit vstup společnosti Axelor, a jejího fondu Aurelia, na trh prostřednictvím akvizice komplexu River Garden II & III, čímž se objem kancelářských investic v roce 2025 zvýšil na 532 milionů eur. Prodej smíšeného objektu na Jungmannově náměstí 1 zároveň poskytl cenný vhled do cenového nastavení na prémiovém konci trhu. Prodej Olympie Olomouc ze strany Catalyst Capital pak představoval největší maloobchodní transakci čtvrtletí. Zajímavostí je, že všechny tři zmíněné prodeje realizovali mezinárodní investoři. Vzhledem k několika významným transakcím, které by měly být dokončeny do konce roku – včetně, ale nikoli výhradně prodeje obchodního centra Palladium –, se očekává silné čtvrté čtvrtletí napříč všemi segmenty trhu.