Praha zoufale potřebuje nové byty. Bez větší výstavby se ceny nezastaví, říká Oded Ber z Neocity

V Praze se dlouhodobě staví méně bytů, než by bylo potřeba, a rozdíl mezi poptávkou a nabídkou se prohlubuje. Výsledkem jsou rostoucí ceny a stále horší dostupnost bydlení. Debata o příčinách tohoto vývoje se přitom často zjednodušuje na růst cen pozemků nebo stavebních nákladů. Podle Odeda Bera, ředitele developerské společnosti Neocity, je ale problém mnohem hlubší a strukturálnější. „Pokud chceme, aby se ceny bytů stabilizovaly, musíme developerům umožnit více stavět,“ říká. V rozhovoru popisuje, proč dnes některé projekty čekají na povolení i deset let, co stojí za enormním růstem cen posledních let nebo proč se nové byty postupně zmenšují. Vysvětluje také, co by podle něj mohlo situaci na trhu v budoucnu změnit a přispět k jejímu zlepšení.

Český rezidenční trh se v posledních letech výrazně proměnil a dostupnost bydlení se stává stále větším tématem. Co dnes podle vás představuje největší výzvu pro developery v Česku?

Největší výzva se vlastně dlouhodobě nemění. Tou první je vždy najít vhodný pozemek. Hned poté ale přichází samotný povolovací proces, který může trvat velmi dlouho. Někdy máte štěstí a projekt získá povolení za dva nebo tři roky, ale máme u nás také projekty, které čekají i deset let. Podobná situace přitom není jen v Česku. Pracoval jsem i v jiných zemích a každá z nich má svou byrokracii a vlastní postupy. V posledních letech se ale délka povolovacích procesů stává téměř neúnosnou. Pokud se má situace na trhu zlepšit, je podle mě klíčové umožnit developerům stavět více bytů. Jakmile se nabídka začne přibližovat poptávce, začne přirozeně fungovat základní ekonomický princip a tlak na další růst cen může postupně slábnout.

Nový stavební zákon měl proces povolování zjednodušit a zrychlit. Vidíte z praxe, že se situace skutečně zlepšuje?

Nový stavební zákon přinesl například spojení územního a stavebního řízení do jednoho. Postup se tak alespoň částečně zjednodušil. V praxi ale často narážíme na jiný problém. V Česku je poměrně běžné, že lidé proti projektům podávají námitky. Do určité míry je to samozřejmě pochopitelné. Pokud někdo deset let spokojeně bydlí vedle pole a najednou mu má před okny vyrůst patnáctipatrová budova, je přirozené, že se proti tomu ozve. Problém je ale v tom, že každá námitka může celý proces výrazně prodloužit a někdy se námitky týkají i relativně drobných věcí, například vzhledu nebo barvy fasády. Často to pak znamená další rok nebo dva zdržení. Pro developera je to velmi citlivá věc. Pozemek je už v tu chvíli koupený a projekt financovaný, takže každé další zdržení výrazně zvyšuje náklady.

Dá se těmto námitkám nějak předcházet?

Do určité míry ano, i když se to nikdy nedá úplně eliminovat. Snažíme se proto komunikovat s místními obyvateli, vysvětlovat jim naše plány a diskutovat s nimi o tom, co se v dané lokalitě bude stavět. Zkušenost ukazuje, že právě otevřená komunikace může celý proces výrazně zjednodušit. U dvou našich posledních projektů jsme například nezaznamenali žádné námitky a stavební povolení se podařilo získat zhruba do tří let. V jednom případě tomu pomohla právě včasná komunikace s místními obyvateli, v druhém případě jsme měli jednoduše štěstí.

Ceny nových bytů v Praze v posledních letech výrazně vzrostly. Často se přitom diskutuje o tom, kdo za to může. Co podle vás stojí za tak výrazným růstem?

Ve veřejné debatě se často objevuje názor, že za růst cen mohou především developeři. Ve skutečnosti se ale marže developerů za posledních deset let nijak zásadně nezměnily. Výrazně naopak vzrostly náklady na samotnou výstavbu. Dobře je to vidět například na cenách pozemků. Ještě před deseti lety bylo možné v Praze koupit stavební pozemek zhruba za deset tisíc korun za metr čtvereční, dnes se běžně pohybuje mezi čtyřiceti a padesáti tisíci. Podobně rostly i stavební náklady, které se za poslední dekádu zvýšily přibližně z pětadvaceti tisíc korun za metr čtvereční zhruba na pětašedesát tisíc bez DPH. Kromě toho je potřeba započítat také náklady na přípravu projektu, práci architektů a projektantů, právní služby nebo financování. Development je navíc dlouhodobý proces, který často trvá sedm až deset let, a všechny tyto náklady se postupně promítají do výsledné ceny bytů.

Růst cen bytů ale zároveň mění i chování kupujících. Vidíte v posledních letech nějaký posun v tom, jak lidé byty vybírají?

Ano, ten posun je poměrně výrazný. S rostoucími cenami bytů se přirozeně mění i to, jak lidé o bydlení přemýšlejí a jak velké byty si mohou dovolit koupit. Jedním z nejviditelnějších trendů je postupné zmenšování bytů. Pokud je byt menší, může být pro kupujícího dostupnější, i když cena za metr čtvereční zůstává vysoká. Developeři se tak snaží přizpůsobit nabídku kupní síle lidí, takže se více pracuje s efektivním využitím prostoru.

Zároveň ale vidíme změnu i v tom, jak lidé byty vybírají. Kupující jsou dnes mnohem informovanější a při rozhodování sledují více faktorů než dříve. Jde už nejen o samotný byt, ale také o to, jaké budou dlouhodobé náklady na bydlení nebo jak energeticky náročná je budova. Velkou roli hraje také prostředí, ve kterém se projekt nachází. Lidé dnes více přemýšlejí o kvalitě života a zajímá je dostupnost služeb, dopravy, zeleně nebo občanské vybavenosti v okolí. V developmentu tak dnes záleží nejen na samotných bytech, ale stále více i na vytváření prostředí, ve kterém lidé žijí.

Oded Ber, Neocity

Foto: HN - Lukáš Bíba

Neocity začínalo jako poměrně malý developer s menšími projekty. Dnes máte ve výstavbě stovky bytů a další projekty připravujete. Co stálo za tímto růstem?

Neocity se nevyvinulo skokově v jednom momentu, byl to postupný proces. Když jsem do firmy přišel v roce 2011, začínali jsme s relativně malými projekty, například s domem o zhruba jedenácti bytech v Podolí nebo projektem kolem třiceti bytů. Postupně jsme ale získávali zkušenosti a projekty se začaly zvětšovat. Jedním z klíčových faktorů byl podle mě tým. Jsme relativně malá firma a máme jen devět zaměstnanců. Lidé u nás však pracují dlouhodobě a vytvořili jsme velmi dobře fungující spolupráci. Většinu klíčových věcí, jako je plánování nebo prodej, děláme interně, zatímco architekty, právníky nebo generální dodavatele řešíme externě. Díky tomu jsme se postupně naučili zvládat větší projekty o stovkách bytů se stejným týmem a podobným úsilím.

Důležitou roli hrála také důvěra investorů a partnerů. Když se podařily první projekty, získali jsme další kapitál a mohli jsme se posouvat dál. Dnes máme ve výstavbě více než 500 bytů v projektech Veni Vidi Vinoř, Simply Prosek a Connect Vršovice a další stovky bytů připravujeme na rok 2027. Máme několik dalších projektů ve fázi povolování a jednáme o projektech, které by v budoucnu mohly přinést přibližně tisíc dalších bytů.

Jaké projekty dnes připravujete a jaká je vaše filozofie při jejich plánování?

V současnosti máme ve výstavbě tři hlavní projekty. Projekt Simply Prosek vzniká v těsné blízkosti metra a je koncipovaný především jako městské bydlení. Tomu odpovídá i skladba bytů, kde je větší podíl menších a středních dispozic, které jsou dostupnější pro jednotlivce, mladé páry nebo investory. Lokalita nabízí velmi dobrou dopravní dostupnost i kompletní občanskou vybavenost, což je dnes pro kupující jeden z klíčových faktorů.

Naopak projekt Veni Vidi Vinoř vzniká v klidnější části Prahy, která má spíše charakter menšího města. Tomu odpovídá i samotný koncept projektu, je tam větší podíl rodinných bytů, komornější zástavba a důraz na to, aby projekt zapadl do okolního prostředí a nabídl vysokou kvalitu rodinného života.

Třetím projektem je Connect Vršovice, který připravujeme ve spolupráci s developerem Daramis. Jde o projekt v širším centru Prahy, kde je velký důraz nejen na samotné bydlení, ale i na kvalitu veřejného prostoru a celkové propojení projektu s okolní čtvrtí. Jdeme cestou butikového přístupu a snažíme se, aby každý projekt odpovídal místu, kde vzniká. Jinak se plánuje bydlení u metra v husté městské zástavbě a jinak v klidnějších rodinných lokalitách. Proto se vždy snažíme přizpůsobit velikosti bytů, architekturu i celkový koncept tomu, kdo tam bude skutečně bydlet.

Když se podíváte na pražský rezidenční trh do budoucna, vidíte nějaký vývoj, který by mohl situaci s dostupností bydlení zlepšit?

Dnes je v Praze jednoduše mnohem více lidí, kteří chtějí bydlet, než bytů, jež jsou k dispozici. Praha nabízí poměrně vysokou kvalitu života a ve srovnání s řadou velkých západoevropských měst je i velmi bezpečná. I proto je o bydlení v Praze dlouhodobě velký zájem a je zároveň radost tady stavět. Pokud je však poptávka vyšší než nabídka, vytváří to přirozený tlak na růst cen.

V následujících letech ale může přijít změna. Velkou roli by mohl sehrát nový Metropolitní plán Prahy. Pokud bude schválen, otevře další lokality pro výstavbu a umožní stavět více bytů než dnes. Samozřejmě se to neprojeví okamžitě. Development je dlouhý proces a nové projekty se na trh dostávají s několikaletým zpožděním. Ale pokud se podaří vytvořit podmínky pro větší objem výstavby, může se během několika let nabídka výrazně zvýšit. V takovém případě by se trh mohl postupně vyrovnat. Neznamená to, že ceny bytů dramaticky klesnou, ale růst cen může postupně zpomalit.

Text vznikl ve spolupráci se společností Neocity.