Ostrava jako příležitost. Maverick staví na severovýchodě Čech byty za miliardy

V Ostravě připravujete přes 1 150 bytů s předpokládanou prodejní hodnotou téměř šest miliard korun. Proč jste se rozhodli vsadit v takovém rozsahu právě na Ostravu?

Ostrava pro nás nebyla sázkou na levné město. Vidíme zde velkou metropoli se silnou infrastrukturou, univerzitním zázemím, významnými zaměstnavateli a dostupnějším bydlením, jejíž skutečný potenciál se zatím plně nepromítl do cen nemovitostí. To vytváří prostor jak pro vlastní bydlení, tak pro investiční poptávku. Zároveň zde lze získat větší, ucelené lokality, kde developer může ovlivnit kvalitu celého prostředí, nejen postavit jeden izolovaný dům. Když se nám podařilo připravit několik projektů v různých částech města, přestala pro nás být Ostrava jednotlivou investicí a stala se dlouhodobou regionální platformou. Nejde tedy o nahromadění bytů na jednom místě, ale o několik projektů, lokalit a realizačních etap.

První je Nová Cihelní. Jde přitom o lokalitu, která dnes rozhodně nepatří mezi nejvyhledávanější adresy města. Co vás přesvědčilo, že právě tady má smysl investovat?

Souhlasím, že Cihelní dnes není zavedená prémiová adresa. Právě v tom ale spočívá její potenciál. Nachází se v širším centru, jen několik minut od historického jádra, má dobrou dopravní dostupnost a existující infrastrukturu. Jejím problémem není poloha, ale to, že její potenciál dosud nikdo systematicky nerozvinul. My nekupujeme pouze současnou pověst adresy. Posuzujeme, co na daném místě může reálně vzniknout. U Cihelní máme možnost proměnit větší ucelený areál, rekonstruovat stávající objekty, doplnit novou výstavbu a vytvořit kvalitní společné prostředí se zelení, parkováním, soukromím a bezpečností. Nespoléháme tedy na to, že lokalitu jednou změní někdo jiný. Tu změnu chceme sami fyzicky vytvořit.

Navíc náš odborný odhad u projektu Nová Cihelní se ukázal jako správný. Vzhledem k rychlosti prodejů a zájmu klientů jsme se trefili do černého. Velmi pozitivně projekt vnímá také municipalita, které se Nová Cihelní líbí a projekt podporuje, což považujeme za další důležité potvrzení, že jsme se vydali správným směrem.

Na Cihelní má vzniknout 280 bytů. Nakolik je ekonomika projektu založena na tom, že se spolu s novou výstavbou postupně změní i vnímání celé lokality?

Ekonomika projektu nesmí stát na víře, že se jednou změní pověst adresy. Projekt jsme posuzovali podle současných cen, stavebních nákladů, nákladů financování a realistické rychlosti prodeje. Výstavbu navíc etapizujeme, takže můžeme průběžně reagovat na skutečnou poptávku. Změna vnímání lokality je pro nás potenciálem navíc, nikoli podmínkou, bez které by projekt ekonomicky nevycházel. Hodnotu chceme vytvářet konkrétními věcmi: kvalitou bydlení, kultivací celého areálu, zelení, bezpečností a novým standardem prostředí. Marketing sám o sobě špatnou lokalitu ani špatný produkt nezachrání. Nejdříve musí přijít skutečná fyzická změna a teprve na ni může navázat změna vnímání.

Po Cihelní připravujete dalších přibližně 390 bytů v městském obvodu Slezská Ostrava a 480 v Radvanicích. Je Ostrava začátkem širší strategie, kdy se Maverick chce více přesouvat z Prahy a jejího okolí do regionálních měst?

Ano, regionální expanze je součástí naší strategie. Neznamená to ale, že odcházíme z Prahy a středních Čech. Česká republika zůstává naším hlavním trhem, pouze chceme mít geograficky vyváženější portfolio. V silných regionálních městech často dává smysl poměr mezi cenou bytu, kupní silou obyvatel, nájemným a hlavně dobou povolování. Absolutní cena bytu je dostupnější než v Praze, zatímco kvalitativní požadavky zákazníků jsou velmi podobné. Ostrava je prvním místem, kde tuto strategii realizujeme ve větším měřítku. Dalším logickým krokem jsou pro nás ostatní velká regionální města.

Co dnes musí město nebo lokalita splňovat, abyste do ní byli ochotni vložit stovky milionů až miliardy korun?

Nejdříve musí existovat skutečná poptávka, ne pouze hezký příběh. Sledujeme zaměstnanost, kupní sílu, univerzity, nájemní trh, dopravní dostupnost, občanskou vybavenost a připravovanou infrastrukturu. Následně posuzujeme konkrétní mikrolokalitu, protože dvě ulice ve stejném městě mohou mít zcela odlišný potenciál. Stejně důležité jsou územní plán, kapacita sítí, dopravní napojení, předvídatelnost povolování a přístup samosprávy. Nakonec musí projekt projít konzervativním ekonomickým testem i bez optimistického růstu cen. Každý rok posuzujeme řádově stovky příležitostí, ale realizujeme jen několik z nich. U investice této velikosti je schopnost říci ne stejně důležitá jako schopnost rozpoznat dobrou příležitost.

Kde vidíte největší rizika regionálního developmentu?

Největším rizikem není region samotný, ale špatně zvolená mikrolokalita a přecenění skutečné poptávky. Regionální trh bývá méně likvidní a chybu v produktu, dispozicích nebo ceně neodpouští. Stavební náklady přitom nejsou o tolik nižší než v Praze, zatímco prodejní ceny nižší jsou. Regiony jsou také náchylnější na ekonomické krize často způsobené vnějšími faktory.

Proto pracujeme s důkladným due diligence, lokální znalostí, etapizací výstavby a konzervativní rychlostí prodeje. Zaměřujeme se převážně na efektivní a cenově dostupné dispozice, po kterých existuje nejširší poptávka. Riziko zároveň rozkládáme mezi více projektů a lokalit. Regionální development může být velmi atraktivní, ale nesmí být postavený na argumentu, že jsou tam levnější pozemky.

Za posledních sedm let jste zrealizovali projekty v hodnotě přes deset miliard korun. Jak se za tu dobu změnil váš byznys – a v jaké fázi vývoje je firma dnes?

Na začátku jsme fungovali jako firma řízená projekt po projektu. V čase se nám podařilo vybudovat profesionální developerskou a investiční skupinu, která pokrývá celý řetězec od akvizice a povolování přes financování a výstavbu až po marketing, prodej a péči o klienty. Máme za sebou patnáct úspěšně dokončených nebo exitovaných projektů a v současnosti pracujeme s velmi silnou projektovou pipeline. Teď vstupujeme do fáze škálování. Posilujeme vedení, controlling, datové řízení a využití umělé inteligence napříč firmou. Chceme si přitom zachovat to, co považujeme za svou největší výhodu: rychlost rozhodování, flexibilitu a schopnost vidět příležitost dříve než naše konkurence.

Takto rychlý růst vyžaduje stále větší objem kapitálu. Jak dnes své developerské projekty financujete?

Používáme kombinaci vlastního kapitálu, prostředků dlouhodobých equity partnerů a bankovního developerského financování. Každý projekt je samostatně strukturován v účelové společnosti a způsob financování odpovídá jeho fázi a rizikovému profilu. Akvizici a povolovací fázi financujeme převážně vlastním a partnerským kapitálem. Bankovní financování zpravidla nastupuje ve chvíli, kdy má projekt povolení, odpovídající hodnotu a potřebnou úroveň předprodejů. Důležité pro nás je nebýt závislí na jediném zdroji kapitálu a mít financování nastavené na celý životní cyklus projektu. Fond má tento systém doplnit o stabilnější a dlouhodobější zdroj vlastního kapitálu, nikoli nahrazovat banky nebo naše vlastní peníze

Součástí dalšího rozvoje má být také fond kvalifikovaných investorů. Proč jste se rozhodli jít právě touto cestou a jakou roli má fond v budoucím růstu Mavericku sehrát?

S růstem projektů roste především potřeba vlastního kapitálu. Pokud chcete současně připravovat několik velkých rezidenčních projektů, nestačí získávat financování pokaždé znovu pro jednu konkrétní transakci. Potřebujete dlouhodobou a předvídatelnou kapitálovou platformu. MAVERICK Fund SICAV nám má umožnit rychleji reagovat na akviziční příležitosti, realizovat více projektů současně a lépe rozkládat riziko. Současně investorům nabídne možnost podílet se na hodnotě, kterou aktivně vytváříme – od nákupu pozemku přes povolení a výstavbu až po prodej bytů. Fond ale nemá být nástrojem růstu za každou cenu. Každý projekt musí projít stejným právním, technickým a ekonomickým prověřením jako dnes a v každém projektu chceme nést vlastní kapitál i odpovědnost.

Do čeho konkrétně má kapitál fondu směřovat? Bude financovat především vaše vlastní developerské projekty, nebo má mít širší investiční záběr?

Kapitál fondu má směřovat především do vlastních rezidenčních projektů Mavericku, které dokážeme řídit od akvizice až po dokončení a prodej. Typicky půjde o financování nákupu pozemků, projektové přípravy, povolování a vlastní kapitál potřebný pro následné bankovní financování výstavby.

Nechceme budovat univerzální realitní fond, který bude nakupovat hotové kanceláře, sklady nebo obchodní centra a spoléhat převážně na nájem a přeceňování aktiv. Naší expertizou je rezidenční development a aktivní vytváření hodnoty. Případné doplňkové investice musí mít přímou vazbu na tuto strategii. Každá transakce bude zároveň podléhat standardnímu ocenění, investičnímu posouzení a pravidlům správy fondu.

Jaké jsou vaše další plány v následujících pěti letech?

Naší ambicí je zařadit Maverick mezi přední české rezidenční developery. Česká republika zůstane hlavním trhem, chceme ale dál růst ve vybraných regionálních městech. Rezidenční development zůstane jádrem skupiny. V širším smyslu se měníme v investiční skupinu, protože propojujeme development, kapitál, financování, marketing a prodej. Nechceme se ale stát konglomerátem, který investuje do všeho, co je právě populární. Chceme být jedním z nejefektivnějších rezidenčních developerů na trhu – s profesionálním týmem, silnou značkou, vlastní kapitálovou platformou, výkonným přímým prodejem a schopností realizovat více kvalitních projektů současně. Růst pro nás není cíl sám o sobě. Rozhodující je schopnost ho dlouhodobě řídit.

Článek vznikl ve spolupráci se společností Maverick Group.