Nad bydlení u nás není (a ještě dlouho nebude)

Určitý mezičas před rozvojem skutečných hypoték u nás v 2. polovině 90. let suplovalo stavební spoření. To se nejen stalo nejoblíbenějším finančním produktem z hlediska zhodnocení úspor, ale již v té době ukázalo své možnosti ve fázi úvěrování.

Nyní dochází k určitému poklesu saturace vinou snížení státní podpory: na konci loňského roku bylo uzavřeno 5,5 milionu smluv, zatímco o rok dříve jich bylo 5,9 milionu. Naspořená částka na nich však vzrostla o více než 40 miliard (z 287 na 329 mld.) korun. Také objem poskytnutých úvěrů vzrostl z 84 na 108 miliard korun.

Přes tento pozitivní vývoj se ukazuje, že produkt jaksi nemůže "využít" svou největší výhodu - odolnost proti riziku kolísání inflace. Toto riziko je totiž (zatím) velmi nízké. Stavební spoření může tedy dobře ukázat a využít svoji největší konkurenční výhodu: stabilní úročení pro celou dobu splácení úvěru.

INVESTICE, NEBO NE?

Další zajímavou otázkou je to, nakolik je bydlení považováno za investici. Do značné míry jde nepochybně o obecnější hledisko pojetí majetku domácnosti. V tom je často vlastní nemovitost nejvyšší položkou - zejména v chudších zemích, mezi něž se zatím ještě musíme počítat.

Na druhé straně je však ve světě všeobecně přijímáno, že nemovitost užívaná k bydlení domácnosti není do jejího majetku započítávána.

Pojďme tedy maličko vyzkoušet násobilku: podíl vlastnického bydlení je u nás vyšší než například v Německu a přesahuje 50 %. Jde tedy o cca 2 miliony domácností, které bydlí "ve svém", a je-li hodnota jejich bytu/domku jen kolem milionu korun, jde celkem o majetek 2 bilionů korun.

Ve srovnání s hodnotou úspor domácností ve formách finančních aktiv kolem 1,7 bilionu korun, jde tedy o značný podíl jejich majetku či bohatství.

V makroekonomickém pohledu přes bohatství jde tedy v celku o téměř 4 bilióny korun, což znamená, že na průměrnou domácnost připadá majetek milion korun. Z toho v první řadě vyplývá, že domácnosti mají nejen poměrně značné vlastní zdroje, ale mají i za účelem hypoték čím ručit.

Je totiž zřejmé, že bydlení se nekupuje jen z běžných mezd - důležitou roli hrají právě úspory a jiné formy bohatství či aktiva.

DELŠÍ VÝHLED

Zatímco primární trh již jede jak po másle, refinancování se ještě jen rozjíždí a druhotný trh s hypotékami je teprve v plenkách.

Americká hypotéka ovšem již zdomácněla, takže nás zřejmě čeká ještě tzv. věčná (někdy švýcarská) hypotéka, kdy klient splácí jen úroky, zatímco jistina zůstává netknutá. Byt však je majetkem klienta, a je to prý často oboustranně výhodnější než forma nájmu.

Ke konci loňského roku Češi na hypotékách dlužili 182 miliard korun a letos v lednu si půjčili dalších pět. Jen za poslední dva roky narostl tento dluh o více než 100 miliard korun.

K tomu musíme připočíst úvěry ze stavebního spoření. Loni jich bylo poskytnuto v objemu přes 40 mld. a jejich celkový stav ke konci roku 2005 přesáhl 108 miliard korun (meziroční nárůst o téměř 24 miliardy). Dvěma třetinami se na zůstatcích podílejí úvěry překlenovací.

TRH POROSTE, AŤ SE BUDE DÍT COKOLI

Optimistická očekávání jsou slyšet i pro letošní rok. Zájem o hypotéky potvrzují všechny banky a podle Kamila Kosmana z České spořitelny "trh v budoucnu poroste, ať se děje cokoli - jen uvidíme, jak rychle".

Analytik Viktor Kotlán z České spořitelny odhaduje, že růst hypotečních úvěrů v ekonomice by měl zpomalovat z tempa 45 % na asi 30 až 35 % a skokově zpomalit v roce 2008. U úvěrů ze stavebního spoření Kotlán předpokládá v celé ekonomice růst kolem 15 % a opět skokové zpomalení v roce 2008.

ZA NÁRŮSTEM ZADLUŽENÍ HLEDAT VÍCE FAKTORŮ:

1) Silné ročníky se zabydlují, tedy demografické hledisko, protože lidé ze silných populačních ročníků z poloviny 70. let minulého století už pár let pracují a pomocí hypoték si pořizují bydlení.

2) Růstu hypotečního trhu pomohl pokles úrokových sazeb.

3) Neuspokojená poptávka po lepším bydlení nejen nového, ale i rekonstrukcí.

4) Možné dopady voleb a daňových reforem.

5) Investice do bydlení je obecně považována za bezpečnou a racionální,

6) Zadlužení českých domácností je proti západním zemím stále nízké. Navíc zadlužení kvůli bydlení není negativní ani pro ekonomiku (na rozdíl např. od spotřebitelských úvěrů).

DALŠÍ FAKTORY

Bytů a domů není v Česku málo, ale jejich kvalita není vyhovující. Chuť na výstavbu či rekonstrukci stávajícího podporuje i růst příjmů domácností (dobře šlapající ekonomika). I na otázku, zda si Češi mohou bydlení na dluh dovolit, zní odpověď, že jak v průměru, tak i ve značném počtu ano, protože poměr k HDP ani k úsporám není nijak vysoký.

Relativní výše a přiměřenost celkové zadluženosti domácností se obvykle používá poměr půjček a disponibilního důchodu.

Před deseti lety se pohyboval tento poměr kolem 12 %, v roce 2004 již činil 25,8 % a loni podle odhadu dosáhl 32,5 %. Pro srovnání stejný ukazatel dosahuje v EU v průměru asi 65 %, tj. dvojnásobku české hodnoty.

To jsou však pohledy na celkovou zadluženost, vlastní hypotéky + úvěry ze stavebního spoření se ale na ní podílejí stále jen asi polovinou (byť s nejrychlejší dynamikou). V poměru k finančním aktivům domácností jde stále jen o necelou jednu pětinu, k celkovým aktivům domácností pak o jednociferný koeficient.


Hypotéky tehdy a dnes

10 let hypoték v ČR

- 1994 Česká spořitelna jako první banka zavedla v prosinci předhypoteční úvěr
- 1995 První hypoteční banky získávají licence - HVB (Vereinsb.), ČMHB, KB, ČS
- 1996 Zavedení státní úrokové podpory hypoték a kombinace se staveb. spoř.
- 1997 První hypotéky na projekty bytové výstavby
- 1998 Neočekávaný nárůst úrokových sazeb
- 1999 Prodej bank zahraničním investorům - budou mít hypotéky zelenou?
- 2000 Postupné snižování úrokových sazeb ČNB
- 2001 Zahájení programu TOP Bydlení České spořitelny: úroková dotace banky + státní podpora = nejnižší úrok na trhu
- 2002 Zahájení úrokové války mezi hypotečními bankami
- 2003 Progresivní splácení hypoték, 100% hypotéka (ČMHB)
- 2004 Jednoletá fixace 2,99 % (ČS) a rozvoj fixací úrokových sazeb (1 - 30 let)
- 2005 Nejnižší úrokové sazby v historii

ZDROJE RŮSTU:

- 12 % populace a 16 % Pražanů plánují koupi nového bytu/domu
- v minulosti koupě nemovitosti proběhla z 61 % přímo od majitele, 34 % kupujících využilo prostřednictví realitní kanceláře
- nabídka adekvátního bydlení nepokrývá poptávku
- stále vysoké ceny nájemních bytů, deregulace
- průměrný příjem roste, úroková sazba hypotečních úvěrů klesla, americká hypotéka
- roste důležitost kvality nabízených produktů a služeb