Hypotéky: není kombík jako kombík

Zejména banky, ale i zprostředkovatelé hypoték motivují klienty především argumenty budoucího růstu sazeb (k čemuž zřejmě skutečně dojde), ale i přinejmenším zavádějícími "akcemi" jednoročních sazeb. Podle nich pak takzvaně "spočítají" splátky na desítky let. Většina bank se navíc přímo macešsky chová ke svým již stávajícím klientům - jim tak nízkou sazbu už nedá. Inu. Když ptáčka lapají...

KTERÉ POČTY

Další zlotřilost jsou mnohé propočty sazeb, které nezahrnují všechny poplatky. Jeden příklad za všechny: statisticky průměrná hypotéka 1,4 milionu korun na 15 let s úrokovou sazbou 4,11 %. S poplatky za vedení účtu jde již o 4,32 %, s poplatkem za schválení úvěru již 4,44 %, navíc s platbou za odhad ceny nemovitosti jsme na 4,5 %.

Problém je i v tom, že ani slavná RPSN nemusí zahrnovat tyto náklady. Takže: nevěřte ani efektivnímu úroku, pokud si jej nespočítáte sami! Je to jako v tom proslulém pořekadle o sekané: musím vědět, který kuchař ji vařil a co do ní dal.

NIC NENÍ JISTÉ

Stále se pohybujeme na tenkém ledě určitých nejistot (rizik). U hypoték jde v první řadě o dobu fixace: krátká je nejnižší (roční dnes i pod 2,6 %), dlouhé fixace jsou dražší (na 20 let kolem 6 %). Kdo si před pěti lety pořídil dlouhou fixaci, dnes pláče krvavé slzy, kdo naopak předloni roční fixaci, má úsměv na rtech. Ale do blízkého budoucna to může dopadnout zcela opačně.

Že se sazby hypotečních úvěrů řídí cenou peněz na trhu, tuší snad každý. Přesto banky mají ve svých maržích (včetně poplatků) ještě značné rezervy. Něco napovídá například porovnání průměrných sazeb (sleduje jej jako Hypoindex finanční server iDnes) se základní reposazbou ČNB (i když ve skutečnosti je podstatnější vliv dlouhodobějších sazeb). Ještě před dvěma lety byl jejich rozdíl citelně vyšší, než je tomu nyní. Konkurence zkrátka pracuje vždy pro klienty.

- V Česku je u hypoték nejvyužívanější 5letá fixace (kolem 40 až 50 %), následuje 3letá a 1letá, jiné typy fixací (ačkoli existují) si klienti prakticky nevolí.

- V "západní Evropě" jsou proti ČR obvyklé tzv. variabilní sazby (tj. fixace kratší než jeden rok, v ČR se nenabízejí), nebo naopak velmi dlouhé fixace na celou dobu trvání úvěru.

ACH TY POPLATKY

Výsledný efekt ovšem značně omezují poplatky, které jsou právě v produktech IŽP velmi citelné. Ostatně jakou "silou" dopadají na celkové dlouhodobé zhodnocení, vidíte na následujících stránkách: zejména v článku "Dlouhodobou investici ovlivňují i detaily".

A nyní k vlastním kombinacím

S KŽP nemůže být hypotéka "výhodnější" z principu, protože její cena (úročení) je dána cenou zdrojů (peněz, přesněji dluhopisů na trhu) plus marže banky. Výnos pojištění je dán zhodnocením rezerv pojišťovny (peněz, přesněji dluhopisů na trhu) minus náklady a zisk pojišťovny. Výše či úrovně těchto dvou ukazatelů se mohou sblížit jen teoreticky, v praxi k tomu nedochází, jen výjimečně v dobách kolísání, např. se starou pojistkou s TÚM kolem 6 %. Daňové odpočty sice rozdíl snižují, ale na principu nemohou nic změnit.

S IŽP je situace odlišná, protože ony dva základní ukazatele se odvíjejí od různých trhů: úročení hypotéky závisí na ceně dluhopisů, ale výnosy IŽP jsou dány výnosem akcií. Vývoj těchto dvou trhů je však velmi nezávislý (s nízkou korelací), dokonce bývá značně protichůdný. Proto zde lze uplatnit přístup podobný tzv. pákovému efektu (leverage) - při němž si investor na akciovou investici půjčí (tzv. obchod na margin). Cíl je jasný: levněji si půjčit na výnosnější investici.

Za tuto šanci se ale opět musí zaplatit - vyšší podstoupenou nejistotou! Taková "sázka" nemusí vyjít. Pravděpodobnost a dostatečně dlouhý horizont sice dávají značnou naději na dobrý výsledek - jistoty však nejsou z "investičního světa". Proto žádná finanční páka není vhodná nejen pro konzervativní nátury, ale ani pro sociálně slabší klienty.

Vývoj sazeb hypotečních úvěrů