Trh kancelářských prostor: Přijde houpačka

Přijde houpačka

V prvním pololetí roku 2006 převýšil objem uzavřených nájemních transakcí nabídku nových prostor. V porovnání s loňským rokem se počet uzavřených smluv na kancelářské prostory téměř zdvojnásobil a nová nabídka v prvním pololetí 2006 dosáhla 84 228 m2. Celková plocha kancelářských prostor je nyní přibližně 1900 tisíc m2, z čehož 66 % je nově postavených a 34 % zrekonstruovaných.
V prvním pololetí roku 2006 byly dokončeny následující projekty: Luxembourg Plaza v Praze 3 (23 949 m2), Diamond Point v Praze 8 (18 231 m2), sídlo společnosti Nestlé v Praze 4 (10 tisíc m2), osmá budova projektu Park (7600 m2), Eden v Praze 10 (6488 m2), sídlo společnosti Zentiva v Praze 10 (6415 m2), Korunní Dvůr v Praze 2 (4500 m2).
Hlavními lokalitami pro výstavbu jsou i nadále Praha 4 následovaná Prahou 5, kde bude v letech 2007/2008 dokončeno přibližně 286 tisíc, resp. 82 tisíc m2 kancelářských prostor. Velký potenciál má i Praha 9, kde v roce 2008 vznikne 80 tisíc m2 kancelářských prostor.
Ve druhém pololetí 2006 se očekává dokončení těchto důležitých kancelářských projektů: Palác Křižík, Praha 5 (15 tisíc m2 ), desátá budova v komplexu Park v Praze 4 s devíti tisíci m2 má být dokončena ve třetím čtvrtletí a Smíchov Gate s 10 tisíci m2 v Praze 5 bude dokončena ve čtvrtém čtvrtletí tohoto roku.
Objem pronajatých prostor v prvním pololetí 2006 dosáhl rekordní výše přibližně 159 tisíc m2, a to především díky několika významným, přímo uzavřeným smlouvám bez účasti třetích stran. V porovnání s loňským rokem se jedná o nárůst o 76 %. Pronájmům letos opět dominovaly společnosti z telekomunikačního sektoru, následovány IT firmami a finančními a poradenskými společnostmi. Největší letošní smlouvu na pronájem 30 tisíc m2 v BB Centru Gamma uzavřel Český Telecom/Telefónica bez agenta.
V prvním čtvrtletí kancelářskému trhu však dominoval veřejný sektor. Pražský magistrát si pronajal 23 100 m2 v Jungmannově 29 a Ministerstvo práce a sociálních věcí obsadilo 9335 m2 v objektu Vysočanská Point.
Míra neobsazenosti v prvním pololetí 2006 i nadále klesala a dosáhla 11,03 %. Průměrná míra neobsazenosti u nově postavených kancelářských prostor byla 10,4 %, zatímco u zrenovovaných prostor vzrostla na 12,3 %, což může být důsledek vyšší očekávané kvality kancelářských prostor ze strany nájemníků v Praze. Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 7 na úrovni 19,8 % a nejnižší v Praze 4 ve výši 4,2 %.

Stabilní nájemné

Nájemné zůstalo během prvního pololetí 2006 stabilní. Nájmy za nejkvalitnější prostory kategorie A v centru města se pohybují v rozmezí 17-19 EUR/m2 na měsíc. Ve vnitřní části města se nájemné pohybuje v rozmezí 14,50-15,50 EUR/m2/měsíc. Oblast Prahy 8 se svými vysoce kvalitními a zcela novými prostory dosáhla vyššího nájemného v rozmezí 16,50-17,50 EUR/m2/měsíc. Ve vnější části města, jako jsou Nové Butovice v Praze 5, se nájemné pohybuje na úrovni 13-14 EUR/m2/měsíc a na Chodově v Praze 4 nájemné činí 14-15 EUR/m2/měsíc. V budovách kategorie B je nájemné přibližně o 20 až 25 % nižší než v budovách kategorie A.

Investiční trh

Stejně jako na západních trzích je i v České republice vysoká poptávka po investičních příležitostech a velké množství kapitálu k investování. Výnosy jsou stále atraktivní, ale trh zaznamenal tlak na snížení výnosů na úroveň západních trhů. Poptávka po nových projektech předčila nabídku a odpovídajícím způsobem i zvýšila ceny. Je možné očekávat, že nejvyšší ceny mohou začít klesat.
V roce 2005 vzrostl nákup projektů před jejich dokončením (tzv. předprodej); měl hodnotu 525 mil. eur. Lze předpokládat, že tento trend bude pokračovat i v roce 2006, protože po těchto investičních příležitostech je stále velká poptávka. Očekává se, že se na trhu objeví více majetkových portfolií plně nebo zčásti vlastněných státem. Ačkoliv tyto nemovitosti nemají vysokou úroveň, jsou pro investory atraktivní svou velikostí.
V prvním čtvrtletí 2006 byl přijat zákon o kolektivním investování s účinností od června. Umožní malým investorům vstup do realitních fondů (v minulosti byla minimální požadovaná investice ve výši dva miliony Kč). Odborníci nyní očekávají vyšší zájem ze strany investorů. Investiční limit bude stanoven správcem fondu.
Celkový objem institucionálních investic činil za prvních šest měsíců 650 milionů eur.
Stejně jako na ostatních evropských trzích tak i na českém investičním realitním trhu dominovaly v prvním pololetí 2006 investiční transakce s kancelářskými prostory, které činily 95 % všech transakcí, následované průmyslovými a logistickými nemovitostmi.
Výnosy v České republice směřují na úroveň západních trhů. Na českém investičním trhu pokračuje pozitivní vývoj, a to díky příznivému ekonomickému rozvoji, nízkým úrokovým sazbám a očekávanému budoucímu růstu nájemného.
V poslední době začínají být velmi aktivní i lokální investoři a tento trend bude díky legislativě o kolektivním investování pravděpodobně pokračovat.

Průmyslový a logistický trh

Český logistický a průmyslový trh neustále roste díky pozitivnímu vývoji v maloobchodním sektoru, nižším nákladům, vládním pobídkám, dobré infrastruktuře a strategické pozici v transevropské dopravní síti.
Celková plocha průmyslových skladových prostor na konci druhého čtvrtletí převýšila milion m2. Tento rok by se měla ještě zvýšit velikost skladových prostor o více než 200 tisíc m2 v Praze a přibližně o 150 tisíc m2 na sekundárních trzích. Převážná většina nových skladových prostor v Praze a okolí bude dokončena v druhé polovině roku 2006. V první polovině roku 2006 dokončila developerská společnost CTP výstavbu 200 tisíc m2 a v druhé polovině roku plánuje dokončit výstavbu dalších 100 tisíc m2.
Praha je v rámci České republiky považovaná za primární lokalitu. Zde se soustřeďuje výstavba na jihozápadní a jihovýchodní okraj města. Praha je stále charakteristická dominantní pozicí na českém logistickém trhu, ale sledujeme i rostoucí trend výstavby projektů v regionech.
Plzeň a Brno jsou klíčovými regionálními městy sekundárního trhu. Ostrava se také stává stále oblíbenější a má vysoký potenciál. Plánovaná investice firmy Hyundai láká další společnosti a dodavatele ke vstupu do tohoto regionu, což vede ke zvýšené poptávce po vhodných prostorech. Strategická dálnice D8 vedoucí do Drážďan zvýšila atraktivitu oblasti severních Čech, jinak spíše méně populární lokality.
Za terciární trhy jsou považovány oblasti v blízkosti hlavních dálnic D1, D5, D8. Na regionálních trzích stále dominuje síť parků a CT Points developerské společnosti CTP Invest. Mezi ostatní developery, kteří působí v regionech, patří Amesbury v Křimicích nedaleko Plzně, IIG v Karviné a Kadani v severních Čechách. Společnost VGP vyvíjí nové projekty v Plzni, Mladé Boleslavi ve středních Čechách a v Příšovicích na Liberecku.
Lze očekávat, že celkový počet uzavřených pronájmů za rok 2006 bude převyšovat už tak vysokou hodnotu za rok 2005. K největším transakcím patří pronájem v CTP Ostrava nejmenovanému nájemníkovi (21 tisíc m2). V logistickém parku Southpoint uzavřela logistická společnost Hopi v prvním čtvrtletí smlouvu o pronájmu 24 tisíc m2 a společnost Schenker na 12 tisíc m2. Na straně poptávky dominuje maloobchodní a potravinářský sektor. Průměrná velikost poptávaných prostor se pohybuje od 3000 do 5000 m2.
Míra neobsazenosti skladových prostor v okolí Prahy na konci čtvrtého čtvrtletí roku 2005 byla 4,9 % a klesla na 2 %, v ostatních oblastech se snížila z 1,8 % na 1,5 % na konci druhého čtvrtletí. Pokles je zapříčiněn nedostatkem nových skladových prostor.
Výše nájmů v Praze se pohybuje mezi 4,50-4,80 EUR/m2/měsíc pro větší jednotky a 5,50-6 EUR za menší jednotky. Úroveň nájmů je vyšší v západní než ve východní části Prahy (přibližně o 0,75 EUR/m2/měsíc). Nájem skladových prostor kategorie B činí 3,50-4 EUR/m2/měsíc. V oblastech mimo Prahu dosahují nájmy 4-4,50 EUR/m2/měsíc. Nejnižší nájemné nalezneme ve slezském regionu. *