Jak si vybrat hypotéku

Hlavní trendy

Hypotéky trhají rekordy. Jen v uplynulém roce si Češi půjčili na domy a byty asi sto miliard korun, letos by to mělo být ještě více. Velmi vysoká poptávka po hypotékách potrvá minimálně několik dalších měsíců i kvůli dosud nejasným pravidlům kolem sazby DPH na stavební práce na bydlení. Ta by se mohla od příštího roku zvednout ze současných pěti na devatenáct procent. U nových velkých bytů by tak cena vylétla až o několik set tisíc korun.
"Zájem o byty je nyní obrovský. Přibližně osmdesát procent klientů si přitom pořizuje nemovitosti na hypotéku," říká Ondřej Šuch ze společnosti Skanska CZ. Obdobné poměry zaznamenávají i konkurenční developerské firmy.
Letos bude dostavěno 30 tisíc až 50 tisíc bytů. Jejich ceny by přitom měly podle odborníků zůstat na stejné úrovni jako v uplynulém roce. Pouze u velkých luxusních bytů v Praze může dojít k mírnému zdražení.
Zájem o hypotéky se má tento rok ještě zvýšit - a to nejen kvůli daňové nejistotě a stagnaci cen bytů u novostaveb. Svůj vliv budou mít i různá usnadnění, která banky pro poskytování úvěrů plánují.

Méně formalit
Například Komerční banka chce letos zjednodušit poskytování hypoték a zvětšit počet míst, kde bude možné úvěr vyřídit. "Chceme na hypotečním trhu získat přibližně čtvrtinový podíl," uvedl nedávno Laurent Goutard, generální ředitel Komerční banky. Nyní tento ústav ovládá asi pětinu trhu.
Obdobné kroky však připravují i další banky. Podle neoficiálních informací se má jednat především o menší počet dokladů, které bankéři po zájemci o hypotéku požadují.
Navíc analytici odhadují, že by se hypoteční úvěry neměly příliš zdražit, a to navzdory předpovědím, které se objevovaly ještě na konci léta uplynulého roku.

Zdražení? Nic horentního
Zatímco v létě 2005 se dala hypotéka získat s ročním úrokem i kolem dvou a půl procenta, nyní se sazby pohybují o procento výš. Měsíční splátka miliónového úvěru na dvacet let je tak při jednoleté fixaci úroku přibližně o pětistovku dražší a vyšplhá se zhruba na 5800 korun.
Banky se přitom shodují, že hypotéky dál zdraží. O žádné horentní nárůsty však nepůjde. "Odhaduji, že se úroky během letoška zvednou o desetinky procenta," říká Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky. Podle některých úvah se úroky tento rok dokonce nezvednou vůbec.
Hypotéky by měly být v budoucnu výhodnější díky levnějším poplatkům za zpracování. "Poplatky - a to i za hypotéky - v Česku v budoucnu klesnou. Bude to důsledek ještě větší konkurence mezi bankami. A také důsledek dalšího zvyšování objemu bankovních služeb, což umožní peněžním domům snižovat své provize," uvedl přibližně před rokem v rozhovoru pro HN Andreas Treichl, šéf Erste Bank, která je majitelem největší tuzemské klientské banky - České spořitelny. V průběhu letoška však výrazné snížení vyjma jednorázových nabídek ještě čekat nelze.
Zatím s poslední marketingovou akcí na poplatky přišly Komerční a Hypoteční banka. "Klienti, kteří si v únoru podají u nás v bance žádost o úvěr na bydlení s tříletou fixací, nebudou hradit poplatek za jeho zpracování. Ten činí normálně 0,7 procenta z výše úvěru, nejméně však šest tisíc korun a nejvíce 25 tisíc korun," uvádí Věra Tůmová, z marketingu Hypoteční banky. "U průměrné výše hypotečního úvěru 1,4 milionu tak klient v únoru ušetří téměř 10 tisíc korun."

Půjčka na půjčku
Padesát až sto tisíc klientů si bude letos vyjednávat nové podmínky hypoték, které jim banky poskytly v minulosti. Přibližně tolika lidem totiž podle odhadu bankéřů končí období fixace. Tedy doby, během níž mají od banky zaručeny pevné úroky. Lidé přitom nejčastěji uzavírají období fixace na jeden, tři a pět roků.
Obrovského zájmu lidí chce využít i Bawag bank. Ta loni jako první nabídla speciální refinancování hypoték. Princip spočívá v tom, že se původní úvěr zaplatí jiným úvěrem, zpravidla s nižší úrokovou sazbou. Nové úvěry mívají delší dobou splatnosti.
"Zájemce si může u nás přefinancovat i hypoteční úvěr, u kterého dosud neskončilo fixační období. V takovém případě mu refinancujeme hypotéku včetně poplatků za předčasné splacení úvěru," říká Martina Lambert, mluvčí Bawag bank. Podmínkou ale je, že klient musí své původní bance řádně splácet hypotéku minimálně jeden rok a součet zbylého dluhu a poplatků nesmí přesáhnout původní hodnotu úvěru. Bawag bank ovšem poskytuje hypoteční úvěr maximálně do výše 90 procent ceny nemovitosti.
Analytici předpokládají, že se refinancování hypoték začne ve velkém objevovat až letos. "Pokud bude mezi lidmi o refinancování hypoték zájem, pak jim specializovaný úvěr nabídneme," řekla nedávno mluvčí České spořitelny Klára Gajdušková.

Splátky třeba do sedmdesáti
Koncem uplynulého roku začala Hypoteční banka jako první v republice nabízet úvěr, který je možné splácet až čtyřicet let. Do té doby se v Česku uzavíraly hypotéky s maximálně třicetiletou splatností.
Podle zástupců Hypoteční banky je tato půjčka vhodná především pro mladé lidi s nižšími příjmy. Díky rozložení na čtyřicet let jsou totiž měsíční splátky v porovnání s kratší půjčkou nižší. "Například u dvoumiliónové hypotéky s třicetiletou splatností a s minimální úrokovou sazbou činí měsíční platba přibližně 9500 korun. Při hypotéce na čtyřicet let tato částka klesne na 8200 korun," píše se na webu Hypoteční banky.
Banka zároveň s tím zvýšila hranici věku, do níž je nutné úvěr splatit, a to ze 65 na 70 let. (Vyšší věk, do kterého lze úvěr splácet, ale nabídly i další banky.) I tak je však otázkou, jestli se spíš nebude jednat o hypotéku pro dvě generace.
Také ostatní banky se snaží mladým lidem s nižšími příjmy vyjít při splácení bydlení vstříc. V některých finančních domech si lze například domluvit progresivní růst splátek. Tento typ půjčky je určen pro lidi, které čeká jasná perspektiva budoucích vyšších příjmů. Hodí se především pro mladé manžele, kteří mají miminko a žena pár let zůstane na mateřské dovolené. Třeba Česká spořitelna pro takovou situaci nabízí novomanželskou hypotéku. Ta dovolí klientům v prvních letech snížit splátky a zároveň prodloužit dobu splatnosti dokonce na více než čtyřicet let.


Kupte byt, zastavte chatu
Většina bank v Česku nyní nabídne klientům financování bydlení až do výše sta procent ceny nemovitosti. To ale ještě neznamená, že úvěr bude na nákup také stačit. Banky totiž půjčují maximálně do výše hodnoty bytu či domu, kterou stanoví odhadce (většinou se jedná o odborníka, jenž s bankou spolupracuje). Jeho odhad však může být nižší, než skutečná pořizovací cena nemovitosti.
Jestliže se žadatel o hypotéku do takové situace dostane, a úvěr na pořízení bydlení nestačí, může bance zastavit i dvě nemovitosti. Vyjma kupovaného bytu nebo domu lze nabídnout k zástavě například i chatu či chalupu na venkově. Hodnota obou nemovitostí se tak sečte a teprve podle toho se stanoví výše hypotéky.
Nic ale není tak dokonalé, jak se může zdát. Tržní cena dvou zastavených nemovitostí má pravděpodobně výrazně vyšší hodnotu, než pouze jedna z nich. Pokud by však nastala situace, že by kupující přestal hypoteční úvěr splácet, má banka právo prodat obě nemovitosti.

Nejdřív úvěr, pak hledání
O hypoteční úvěr lze v Česku požádat ještě dřív, než si klient vybere byt, případně rodinný dům. Specializovanou nabídku na takový typ úvěru předkládá například GE Money Bank nebo Česká spořitelna. Od okamžiku, kdy banka "předúvěr" schválí, má kupující několik měsíců na výběr vhodného bydlení. V případě GE Money Bank se jedná o dobu devíti měsíců, u České spořitelny je to půl roku. Pokud však klient žádnou nemovitost během následujících měsíců nesežene a nákup si rozmyslí, musí počítat s tím, že mu možnost poskytnutí úvěru propadá.


Hypotéka také na auto
Hypoteční banky poskytují úvěry nejen na bydlení. Na hypotéku se dá koupit i auto, dovolená nebo zaplatit studia. Pro tento typ půjčky se vžil název americká hypotéka. Její předností jsou v porovnání s jinými neúčelovými půjčkami především nižší úrokové sazby. Zatímco u běžných spotřebitelských úvěrů se minimální sazby pohybují okolo osmi procent, americké hypotéky bývají o tři procenta levnější. Na druhou stranu jsou však dražší než ty běžné na bydlení.
Základním předpokladem pro schválení úvěrové žádosti je, aby klient měl vhodnou nemovitost, kterou použije jako zástavu. Samotná bonita žadatele - tedy ohodnocení toho, zda bude schopen splácet - podmínkou úvěru zůstává.

Evropa dluží mnohem víc
Podle studie vydané Evropskou hypoteční asociací na podzim 2006, zůstává v Česku nevyužitý ještě velký potenciál pro uzavření nových hypoték. Zadlužení Čechů na bydlení je totiž ve srovnání s vyspělou Evropou stále malé. Na konci roku 2005 připadalo na jednoho Čecha úvěrové zatížení hypotékou 589 eur, což je zhruba 17 tisíc korun. Průměr evropské patnáctky však v té době dosahoval 13 011 eur, tedy téměř 380 tisíc korun. To znamená, že byl dvaadvacetkrát vyšší. n
Hypotéka i na nákup nemovitosti v zahraničí
Chcete si koupit byt v Paříži nebo Londýně, ale o úvěr na jeho nákup byste raději požádali v Česku? Žádný problém. Tuzemské banky na bydlení v cizině peníze půjčují. Podmínkou je, že musíte zastavit nemovitost (případně více nemovitostí), která se nachází v České republice. Může jít například o chatu, chalupu nebo o byt rodičů. Nemovitost v jiné zemi coby zástavu tuzemské banky zatím neakceptují. V budoucnu by však měly poskytovat hypotéky na nemovitosti do zahraničí s tím, že jim bude stačit jako zástava i byt pořízený v cizině. O sjednocení pravidel pro uzavírání hypoték v Evropské unii se mluví již delší dobu a bankéři odhadují, že by se tak mohlo stát během dvou až tří let.

Bude vláda měnit pravidla poskytování státní podpory k hypotékám?
Ministerstvo pro místní rozvoj
Bývalý ministr pro místní rozvoj Petr Gandalovič před několika týdny uvedl, že by rád zrušil takzvané novomanželské půjčky a nahradil je státní podporou hypoték nejen pro mladé lidi, ale pro všechny bez ohledu na věk. Současné vedení ministerstva na otázku, zda se v této oblasti připravují nějaké změny, neodpovědělo.

Ministerstvo financí
Zástupci ministerstva jsou členy skupiny pro hypoteční úvěr v EU při Evropské komisi. První vlaštovkou snahy EK v oblasti hypotečního úvěru bylo "Ujednání o dobrovolném kodexu chování pro poskytování informací o úvěrech na bydlení před uzavřením smlouvy". Účelem tohoto kodexu je sestavení informačních podmínek. Ty by měly spotřebiteli před uzavřením smlouvy o hypotéce zajistit vzájemnou porovnatelnost a transparentnost.
* Zájem o hypotéky poroste a ovlivní ho stanovení výše DPH, která se bude od příštího roku platit na stavební práce spojené s bydlením. Zůstane-li současná snížená sazba na všechny byty a rodinné domy, pak se dá očekávat meziroční růst trhu hypotečních úvěrů mezi 20 až 30 procenty. Pokud vláda přijme současný návrh na limity pro byty do 120 metrů čtverečních a na domky do 350 metrů, pak bude meziroční růst vyšší - až 40 procent

* Nynější úroky vydrží ještě několik měsíců, v polovině roku však může dojít ke zvýšení sazeb ČNB o čtvrt procentního bodu, což by hypotéky mírně zdražilo. Další zvýšení sazeb závisí na vývoji kurzu koruny, inflace a také na pohybu sazeb ECB. Odhady se přiklánějí k tomu, že celkem dojde ke dvojímu zvýšení sazeb ČNB a k možnosti, že hypotéky budou proti současnosti až o půl procentního bodu dražší.
* Banky budou zjednodušovat předkládání podkladů pro hypotéky. Vzroste nabídka speciálních produktů, jakými jsou hypotéky, u kterých není nutné dokládat příjmy.

* Pokračovat budou marketingové akce na odpouštění různých vstupních poplatků.

* Letos a další roky se bude nadále bojovat o klienty, kteří se rozhodnou refinancovat svoje hypotéky úvěrem od jiné banky. Přinese to možnosti získat hypotéku za nižší úrokovou sazbu a také odpouštění různých poplatků - banky například mohou upustit od poplatku za zpracování úvěru. U refinancované hypotéky si zatím obvykle naúčtují poplatek za zpracování, jako by šlo o zcela novou hypotéku. Finanční domy zřejmě nebudou mít ani tak přísné nároky na nové ocenění nemovitosti, které v těchto případech chtějí. Nelze také vyloučit, že začnou akceptovat ocenění nemovitosti, které klient získal u své původní banky. (ska)