Podmínky daňového odpočtu u úvěrů ze stavebního spoření a hypoték

Odpočet může uplatnit pouze zletilý účastník úvěrové smlouvy, který je ve smlouvě o úvěru uveden jako dlužník nebo spoludlužník, přejímatel nebo přistupitel k dluhu, nikoli však ručitel nebo zákonný zástupce nezletilého. Přejímatel nebo přistupitel k dluhu může uplatňovat odpočet úroků až od okamžiku, kdy bude uzavřena příslušná smlouva a tím se stane účastníkem úvěrové smlouvy. V případě nezletilého dlužníka je nutné, pro možnost uplatnění odpočtu úroků, aby se souhlasem opatrovnického soudu byl zástupce nezletilého uveden jako přejímatel dluhu. Pokud bude uveden pouze jako zákonný zástupce a ručitel, nebude možné úroky odečítat.

Více účastníků
V případě více zletilých účastníků smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby, uplatní odpočet buď jeden z nich, anebo každý z nich, a to rovným dílem. Uplatnění způsobu odpočtu úroků mezi účastníky smlouvy je pouze na jejich uvážení a nelze jej měnit v průběhu zdaňovacím období.

Od základu daně z příjmů fyzických osob se odečítá úhrn úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření a z hypotečního úvěru ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podíleli jednotliví účastníci smlouvy o úvěru.

Pokud odpočet uplatňuje více poplatníků, a ti žijí ve více domácnostech (domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby), potom každá domácnost má svůj limit, ale musí být splněna podmínka vlastnictví nebo spoluvlastnictví nemovitosti. Dodržení limitu prokazuje zaměstnanec čestným prohlášením. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže domácnosti, nesmí překročit 300 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

Podmínka vlastnictví
V případě výstavby bytové potřeby, koupi pozemku pro bytové potřeby nebo koupi bytové potřeby je podmínkou pro uplatnění úlevy nabytí vlastnického práva, tj. zapsání vlastnictví do katastru nemovitostí. V roce nabytí stačí, pokud poplatník bude vlastníkem ke konci zdaňovacího období. Prokazování vlastnictví bývá někdy problematické, a to zejména v případě kdy poplatník vlastní pozemek a na základě stavebního povolení provádí výstavbu sám nebo staví na pronajatém pozemku. Nová budova se zpravidla zapisuje do listu vlastnictví až po kolaudaci a po přidělení popisného čísla. Určitou výhodou u těchto případů je, že katastrální zákon umožňuje zapsat i rozestavěnou budovu. Další podmínkou je, že po kolaudaci musí být bytová potřeba užívána k trvalému bydlení účastníka smlouvy o úvěru, nebo alespoň manžela, potomků, rodičů nebo prarodičů. Splnění podmínky se prokazuje čestným prohlášením. Lze proto doporučit, aby poplatník do doby zápisu do listu vlastnictví neuplatňoval odpočet úroků u zaměstnavatele, ale prostřednictvím daňového přiznání, kde je podstatně širší možnost prokázání vlastnictví.

V případě koupě bytu není rozhodující zda je poplatník vlastníkem bytové jednotky a části společných částí domu nebo jen ideální části domu, ale zda byt užívá k trvalému bydlení sám poplatník nebo vyjmenovaní příbuzní. K převodu vlastnictví dochází nikoli uzavřením smlouvy či zaplacením, ale až na základě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Proto je nezbytné počkat s odpočtem úroků až do doby, kdy bude vlastnické právo zapsáno.

U údržby nebo změny stavby ve vlastnictví, kdy poplatník byt jen užívá, lze podle stanoviska MF ČR uplatnit odpočet, ale musí být podáno daňové přiznání a poplatník musí finančnímu úřadu prokázat, že je uživatelem bytu. V případě údržby nebo změny stavby bytu v nájmu nebo užívání se předkládá nájemní smlouva nebo doklad o trvalém bydlišti. Nárok na odpočet úroků má nejen vlastník nemovitosti který provede údržbu nebo změnu stavby, ale i ten, kdo použil úvěr na údržbu nebo změnu stavby bytu v nájmu nebo bytu v užívání.

Limit čtyř let
Od roku 2001 byla zrušena podmínka, že úroky lze odečíst jen tehdy, pokud kolaudační rozhodnutí u stavby pro bytové potřeby nabude právní moci do 4 let od okamžiku uzavření smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb. Tato změna však neplatila zpětně, takže pokud byl prodloužen termín kolaudace nad 4 roky, nebylo možné úroky do roku 2000 odečíst. V případě, že výstavba trvala i po roce 2000, bylo možné úroky za roky 2001 a další odečítat.

U nákupu pozemků stále v zákoně zůstává povinnost zahájit na něm výstavbu pro bytové účely s použitím úvěru na financování bytových potřeb, a to do 4 let od uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku.
Od roku 2001 bylo rovněž umožněno odečítat úroky z úvěru při koupi pozemku v souvislosti s pořízením domu pro bytové potřeby. Mělo by se jednat o pozemky, které tvoří se stavbou jeden celek, jako např. zahrada, zastavěná plocha apod., ale nemělo by se jednat o další pozemky, zejména zemědělské, jako jsou např. pole, louky, pastviny, sady apod.

Trvání podmínek
Jde-li o výstavbu potřeby pro bydlení, koupi potřeby pro bydlení nebo pozemku a údržbu nebo změnu stavby ve vlastnictví, může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby vlastnil a předmět bytové potřeby užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.

Jde-li o splacení členského podílu nebo vklad právnické osobě, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví nebo úhradu za převod členských práv, může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník takto získanou bytovou potřebu užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Zálohy na daň zaměstnanců
V průběhu roku se při výpočtu měsíční zálohy na daň z příjmů ze závislé činnosti úroky odečítají ve výši 1/12 předpokládané roční výše úroku, nejvýše ve výši 1/12 stanoveného limitu, a to za předpokladu, že jsou splátky placeny včas a ve stanovené výši. U hypotéky se předpokládaný úrok snižuje o předpokládaný státní příspěvek. Podkladem pro výpočet 1/12 je potvrzení vydané stavební spořitelnou nebo bankou. V případě, že splátky nejsou včas nebo ve stanovené výši spláceny, není v příslušném měsíci nárok na odpočet 1/12 předpokládaného úroku. Povinností poplatníka je písemně oznámit tuto skutečnost zaměstnavateli, a to nejpozději poslední den v měsíci, kdy tato skutečnost nastane.

Aby mohl být odpočet úroků uplatněn, musí poplatník nejpozději do 30 dnů po nástupu do zaměstnání a potom každoročně do 15. 2. podepsat zaměstnavateli čestné prohlášení, ve kterém potvrdí, že jsou splátky řádně spláceny, zda ještě někdo jiný a v jaké výši uplatňuje odpočet, že předmět bytové potřeby ve vlastnictví je užíván k trvalému bydlení a úhrn uplatněných úroků nepřesahuje stanovený limit. Tím se odpovědnost za dodržení podmínek přenáší na poplatníka.

Pro odpočet úroků po skončení roku je rozhodující skutečná výše zaplacených úroků a je omezena na maximálně 300 tisíc Kč na domácnost, nebo pokud je placeno jen část roku, tak na 25 tisíc Kč za každý měsíc placení.

Zaměstnanec, který uplatňoval odpočet úroků z úvěru od stavební spořitelny, pokud nemá povinnost podat daňové přiznání, může požádat o roční zúčtování záloh. V tomto případě musí předložit do 15. 2. potvrzení stavební spořitelny o skutečně zaplacených úrocích. Toto potvrzení musí předložit i zaměstnanec, který nežádá o roční zúčtování, protože zaměstnavatel má od roku 2001 povinnost ověřit, zda skutečně zaplacené úroky nebyly nižší než předpokládané. Pokud by rozdíl byl vyšší než 100 Kč, je zaměstnavatel povinen přepočítat výši sražených záloh a rozdíl vybrat od zaměstnance nejpozději do konce března. Přepočet se musí provést a vypořádat před provedením ročního zúčtování, protože v rámci zúčtování se případný nedoplatek poplatníkovi nesráží.

Česká spořitelna
Státní podpora je u stavebního spoření poskytována k uspořené částce účastníka spoření a nárok na zálohu uplatňuje stavební spořitelna souhrnně za všechny účastníky stavebního spoření. U hypotéky je poskytována státní podpora jako příspěvek na placené úroky, a to na základě žádosti poplatníka bance, se kterou má uzavřenu smlouvu o hypotečním úvěru. Tento rozdíl má za následek, že odpočet úroku od základu daně lze u stavebního spoření uplatnit v plné výši, ale u hypotéky pouze po odpočtu státního příspěvku. U hypotéky se státní příspěvek odečítá ve skutečné výši, v jaké byl v daném období připsán, tj. nepřihlíží se k tomu, že např. část poskytnutého příspěvku se týkala předcházejícího období.

Uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně z příjmů fyzických osob nebo ze základu pro výpočet zálohy na daň z příjmů ze závislé činnosti a funkčních požitků lze za předpokladu, že poplatník je účastníkem smlouvy o úvěru a v případě bytové potřeby uvedené v odst. 10 písm. a) až c) zákona též jejím vlastníkem (spoluvlastníkem). Za účastníky smlouvy o úvěru se považují osoby, které jako dlužníci přejímají práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru jakož i osoby, které i když nejsou uvedeny ve smlouvě o úvěru, před vyčerpáním úvěru závazek z úvěru převzaly nebo k závazku z úvěru přistoupily na základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. Ve smluvní praxi jsou dlužníci jako strany v úvěrové smlouvě označováni např. též jako spoludlužníci nebo klienti. Nepatří sem ručitelé. Od základu daně z příjmů fyzických osob se odečítá úhrn úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření a z hypotečního úvěru ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podíleli jednotliví účastníci smlouvy o úvěru.