Porovnání: Hypotéka či stavební spoření II

Stavební spoření tehdy zastupoval produkt TOP Kredit od ČMSS s úrokem při MÚ 5,7 % a při Ú ve výši 4,8 % a hypotéky produkt TOP Bydlení od České spořitelny s úrokem 4,8 %. Porovnávali jsme jednoho samotného klienta a bezdětné manžele. Výše úvěru byla 1 mil. Kč, resp. 600 tis. Kč na koupi bytu.

Závěrem celého porovnání byl fakt, že v celkovém čistém přeplacení "každý chvilku tahal pilku". Pokud bylo možné použít státní podporu na SS pro jednoho člověka, byly síly vyrovnány, u manželů vítězilo vždy SS. Bez státní podpory na tom vždy byla lépe hypotéka. Pokud by však klienti kupovali starší byt a splnili podmínky pro státní podporu pro mladé na starší bydlení, tak by vždy byla výhodnější hypotéka s výjimkou manželů a úvěru ze SS 1 mil. Kč.

Nové porovnání

Nastal tedy čas na nové porovnání. Znovu jsme pro porovnání zvolili produkt TOP Kredit od ČMSS, protože ve své "třídě" je stále nejlepší. Úroková sazba ve fázi meziúvěru klesla na 4,8 % a ve fázi úvěru zůstala na 4,8 %. Z konkurence hypotečních bank jsme vybrali hypotéku od Wüstenrot hypoteční banky, protože v pětileté fixaci nemá s úrokem 4,55 % na trhu konkurenci. A tento úrok je garantován pro všechny klienty, kteří splní podmínky bonity.

Pro porovnání jsme opět zvolili samotného klienta a bezdětné manžele a úvěr ve výši 1 mil. Kč. Produkt TOP Kredit byl modelován tak, aby byly splněny jeho podmínky a zároveň byla splátka v optimální výši a hypoteční úvěr byl "natažen" na stejnou nebo přibližnou dobu, abychom mohli srovnávat porovnatelné. Do propočtů byly zahrnuty všechny poplatky spojené s jednotlivými druhy úvěrů (poplatek za sjednání SS, vyřízení MÚ, Ú, HÚ, poplatky za vedení účtů atd.) a výsledná čísla jsou v celkovém čistém přeplacení po odečtu úroků od základu daně z příjmů. Naopak do propočtů nebyly zahrnuty poplatky, které jsou pro oba druhy úvěrů prakticky totožné, jako jsou ceny za odhad, kolky, pojištění, zpracování smluv od právníka apod.

Stavební spoření má vždy celkovou CČ 1 mil. Kč, variantu R nebo S. V různých variantách je nebo není použit státní příspěvek. Hypotéka má pětiletý fix. Na "oživení" jsme vždy zkusili v poslední tabulce u každého případu spočítat variantu se spořením do jiného produktu tak, aby bylo stejné měsíční zatížení jako u hypotéky a splátkou vždy po 1. pětiletém období. Pokud někdo namítne, že dnes už nelze vybrat peníze ze SS po 5 letech, tak lze. Udělalo by se to formou malého (třeba jen pár tisíc) úvěru, aby klient peníze mohl ze SS vytáhnout už v období "otočky" fixace.

Pro volbu úvěru ze stavebního spoření však hovořil fakt, že úrok z meziúvěru i úvěru je po celou dobu neměnný, a tudíž nemůže klienta nemile překvapit jeho jednostranné zvýšení po ukončení doby fixace, jako je tomu u hypotéky a možnost prakticky kdykoliv úvěr splatit bez sankcí. Dále pro SS mluvily výrazně nižší poplatky za správu úvěru/meziúvěru.

Pro volbu hypotéky zase naopak hovořily nižší požadované příjmy, než tomu bylo u SS.

Uplynulo však několik měsíců a vše je jinak. Snad nikde se podmínky nemění tak rychle a tak často jako ve finančnictví. Přestože analytici očekávali zvýšení sazeb u úvěrů, u meziúvěrů ze SS, nastal pravý opak. Hypoteční banky naopak některé druhy úvěrů zdražily a jiné zase zlevnily, zejména proběhly a probíhají akce s roční fixací - až 2,89 % p.a.

Výsledky propočtů jsou následující:

1. Příklad s běžnou smlouvou o stavebním spoření

1. A
stavební spoření se státním příspěvkem, CČ 1 mil. Kč varianta R:

od 6/2004 do 6/2010 meziúvěr 4,8 %

dospořování 5200 Kč/měs. + úrok 4000 Kč/měs. tzn. 9200 Kč/měs.

od 8/2010 do 12/2017 řádný úvěr 4,8 %

anuitní splátka 7679,70 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 16 000 Kč - samotný klient

19 400 Kč -manželé

Celkový přeplatek: 288 398,80 Kč

hypotéka Wustenrot 1 mil Kč

HÚ na 13 let, úrok 4,55 %

anuitní splátka 8503,70 Kč/měs., popl. za vedení účtu 150 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 15 000 Kč - samotný klient

19 100 Kč - manželé

Celkový přeplatek: 292 677,90 Kč

Další variantní řešení:

K této splátce ještě přidat 550 Kč/měs. (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné - cca 9200 Kč/měs.) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak:

Celkový přeplatek: 281 772 Kč

1. B
stavební spoření se státním příspěvkem, CČ 1 mil. Kč varianta S:

od 6/2004 do 9/2012 meziúvěr 4,8 %

dospořování 3600 Kč/měs. + úrok 4000 Kč/měs. tzn. 7600 Kč/měs.

od 11/2012 do 6/2023 úvěr 4,8 %

anuitní splátka 5821,50 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 14 200 Kč - samotný klient

17 500 Kč - manželé

 Celkový přeplatek: 403 041,16 Kč


hypotéka Wüstenrot 1 mil Kč

HÚ na 19 let, úrok 4,55 %

anuitní splátka 6559,40 Kč/měs., popl. za vedení účtu 150 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 13 500 Kč - samotný klient

17 000 Kč - manželé

 Celkový přeplatek: 438 668,90 Kč

Další variantní řešení:

K této splátce ještě přidat 900 Kč/měs. (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné - cca 7600 Kč/měs.) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak:

Celkový přeplatek: 410 558 Kč

2. V dalším příkladu bylo použito stavební spoření bez státní podpory:

2. A

stavební spoření bez státního příspěvku, CČ 1 mil. Kč varianta R:

od 6/2004 do 6/ 2010 meziúvěr 4,8 %

dospořování 5400 Kč/měs. + úrok 4000 Kč/měs. tzn. 9400 Kč/měs.

od 8/2010 do 1/2018 úvěr 4,8 %

anuitní splátka 7725,70 / M

potřebný čistý příjem: 16 300 Kč -samotný klient

19 700 Kč - manželé

Celkový přeplatek: 311 274,12 Kč


hypotéka Wüstenrot 1 mil Kč

HÚ na 13 let, úrok 4,55 %

anuitní splátka 8503,70 Kč/měs., popl. za vedení účtu 150 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 15 000 Kč - samotný klient

19 100 Kč -manželé

Celkový přeplatek: 292 677,90 Kč


Další variantní řešení:

K této splátce ještě přidat 750 Kč/měs. (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné - cca 9400 Kč/měs.) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak:

Celkový přeplatek: 277 543,50 Kč

2. B
stavební spoření bez státního příspěvku, CČ 1 mil. Kč varianta S:

od 6/2004 do 8/2012 meziúvěr 4,8 %

dospořování 3900 Kč/měs. + úrok 4000 Kč/měs. tzn. 7900 Kč/měs.

od 10/2012 do 5/2023 úvěr 4,8 %

anuitní splátka 5800,60 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 14 500 Kč - samotný klient

17 900 Kč - manželé

Celkový přeplatek: 427 853,32 Kč

hypotéka Wustenrot 1 mil. Kč

HÚ na 19 let, úrok 4,55 %

anuitní splátka 6559,40 Kč/měs., popl. za vedení účtu 150 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 13 500 Kč - samotný klient

17 000 Kč - manželé

Celkový přeplatek: 438 668,90 Kč


Další variantní řešení:

K této splátce ještě přidat 1200 Kč/měs. (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné - cca 7900 Kč/měs.) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak:

Celkový přeplatek: 400 351,90 Kč

3. Další příklad je vhodný pouze pro manžele (dvě smlouvy)

3. A

stavební spoření se stát. příspěvkem, CČ 2 x 500 tis. Kč varianta R:

od 6/2004 do 7/2010 meziúvěr 4,8 %

spoření 2 x 2500 Kč/měs. + úrok 2 x 2000 Kč/měs. tzn. 9 000 Kč/měs.

od 9/2010 do 1/2018 úvěr 4,8 %

anuitní splátka 2 x 808,80 Kč/měs. tzn. 7617,60 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 19 200 Kč/měs.

Celkový přeplatek: 275 915,32 Kč

hypotéka Wüstenrot 1 mil. Kč

HÚ na 13 let, úrok 4,55 %

anuitní splátka 8503,70 Kč/měs., popl. za vedení účtu 150 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 19 100 Kč

Celkový přeplatek: 292 677,90 Kč

Další variantní řešení:

K této splátce ještě přidat 350 Kč/měs. (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné - cca 9000 Kč/měs.) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak:

Celkový přeplatek: 285 960,50 Kč

3. B
stavební spoření se stát. příspěvkem, CČ 2 x 500 tis. Kč varianta S:

od 6/2004 do 10/2012 meziúvěr 4,8 %

spoření 2 x 1700 Kč/měs. + úrok 2 x 2000 Kč/měs. tzn. 7400 / M

od 12/2012 do 6/2023 úvěr 4,8 %

anuitní splátka 2 x 2908,60 Kč/měs. tzn. 5817,20 Kč./měs.

potřebný čistý příjem: 17 300 Kč/měs.

Celkový přeplatek: 388 595,80 Kč

hypotéka Wüstenrot 1 mil. Kč

HÚ na 19 let, úrok 4,55 %

anuitní splátka 6559,40 Kč/měs., popl. za vedení účtu 150 Kč/měs.

potřebný čistý příjem: 17 000 Kč

Celkový přeplatek: 438 668,90 Kč

Další variantní řešení:

K této splátce ještě přidat 700 Kč/měs. (celkové měsíční zatížení bude po dobu 5 let stejné - cca 7400 Kč/měs.) a tyto peníze vkládat do SS se státní podporou a po 5 letech si vzít drobný úvěr a částečně splatit hypotéku a dále pak pokračovat v normálním anuitním splácení, tak:

Celkový přeplatek: 416 513 Kč

Závěr:

Ze všech uvedených propočtů tedy vyplývá, že razantní snížení úroku ve fázi meziúvěru u stavebního spoření vedlo k velkým změnám celkového přeplacení u úvěru ze stavebního spoření. Dokonce ve většině případů (5 ze 6) je úvěr ze stavebního spoření levnější, a to poměrně výrazně. Tyto rozdíly ještě více prohlubuje použitý státní příspěvek u SS i když je použit ten méně výhodný, platný od 1. 1. 2004.

Pokud by klient měl státní příspěvek ještě dle starého zákona, byly by rozdíly ještě výraznější.

Použitá variantní řešení s ukládáním peněz do jiných finančních produktů pouze v některých případech převážila výhodnost na stranu hypotéky.

Nesmíme však zapomínat na hrozbu zvýšení úroků u hypotečních úvěrů. Dříve výrazně nižší potřebné příjmy u hypotéky se prakticky srovnaly na úroveň SS. Spekulovat o případné úpravě poplatků u obou produktů nelze, musíme je brát tak, jak jsou v současné době.

Vzhledem k výše uvedenému je nadmíru potřebné, aby potenciální klient oslovil buď více finančních institucí a tím zároveň ztrácel čas, nebo se obrátil na skutečné profesionály, kteří se orientují v celé šíři finančního trhu a kteří mu dokáží poradit a vybrat nejvhodnější variantu.