Nemovitosti: leasing je pro firmy výhodný

Leasing i pro nemovitosti

- Dnes už zřejmě nikoho nepřekvapí, že se na leasing nakupují auta nebo stroje. Ale nemovitosti byly donedávna v tomto směru spíše popelkou. Pro koho je vlastně leasing nemovitostí vhodný a co způsobilo zvýšení zájmu o tento typ financování?

Leasing nemovitostí je zajímavý pro všechny subjekty, které chtějí nemovitost vybudovat a využívat podle vlastních představ, nikoliv ji však vlastnit. Jinými slovy, pořízení nemovitosti prostřednictvím leasingu umožňuje leasingovému nájemci na míru postavit a přizpůsobit nemovitost podle jeho potřeb, aniž by ji musel vykázat v rozvaze na straně aktiv.

Leasing je takzvaným off-balance financováním, při kterém jsou leasingové splátky jako náklady na pronájem plně odpočitatelné od základu daně. Tato forma financování umožňuje rovněž využít zrychleného odepisování, kdy při uzavření smlouvy na osm let je během této doby nemovitost účetně úplně odepsána do nákladů. Leasingovou smlouvu je ale možné uzavřít i na delší období, než je osm let, obvykle ji uzavíráme na deset až patnáct let.

- Je možné leasingu nemovitostí využít pro všechny typy nemovitostí nebo jsou daná nějaká omezení, ať už plynoucí ze zákona nebo z vnitřních pravidel leasingové společnosti?

V zásadě mohou být leasingem financovány veškeré pozemní stavby. V ojedinělých případech se v rámci oboru dá hovořit i o tzv. speciálních nemovitostech, do nichž spadají například mrazírny nebo zámky, které jsou na základě své povahy pouze podmíněně využitelné. Takovéto nemovitosti proto obecně s největší pravděpodobností nebudou pro financování formou leasingu připadat v úvahu.

Nejčastěji je podle našich zkušeností leasingem financována výstavba nebo rekonstrukce provozních a výrobních objektů, supermarketů a hypermarketů, administrativních budov, provozoven služeb nebo lázeňských a zdravotnických zařízení.

- Stavba nové provozní nebo kancelářské budovy je poměrně komplikovaným procesem. Nelze proto srovnávat postup při uzavírání smlouvy na leasing nemovitosti nebo například automobilu. Jaká je úloha leasingové společnosti v případě leasingu nemovitosti - je pouze financující společností, nebo může poskytnout firmám i další služby, které souvisí se stavbou nebo rekonstrukcí nemovitosti?

Leasingová společnost v takovém případě sehrává roli vlastníka. Právě z tohoto důvodu je více než pochopitelné, že poskytovatel leasingu posuzuje projekt ze stavebně-technického hlediska, přebírá stavební management, a to buď částečně nebo v plném rozsahu, po celou dobu výstavby a vykonává celou řadu činností, jako např. servis pojištění, zajišťování celé řady právních a daňových aspektů apod. Leasing nemovitostí je tudíž výrazně více než pouhé poskytnutí financování. V naší společnosti máme už dlouholeté zkušenosti s realizací takovýchto projektů. Již mnohokrát jsme si prošli procesem získání stavebního povolení i dalšími administrativními kroky, které jsou nutné před samotným zahájením stavby. Orientujeme se v cenách stavebních materiálů a dodavatelských firem, umíme hlídat náklady i termíny získávání různých povolení a kolaudačních rozhodnutí. Tyto zkušenosti předáváme našim dalším klientům.

- V souvislosti s leasingem se hovoří o jeho různých typech. Někdy je vhodnější využít finančního leasingu, některé situace však vyžadují spíše operativní leasing. Jaká jsou rozhodující kritéria, na jejichž základě doporučujete svým klientům použití finančního nebo jiných typů leasingu?

Primárně je zde nutno zjistit vlastní motiv zájemce, který jej vede k této formě financování. Finanční leasing podle českých účetních standardů znamená, že se předmět leasingu nevykazuje u nájemce na aktivní straně rozvahy. Otázkou, zda operativní nebo finanční leasing, se tedy klient dožaduje odpovědi, zda předmět po uplynutí doby leasingu má přejít do vlastnictví příjemce leasingu či nikoliv. V případě, že je český podnikatel nucen podřídit se mezinárodní konsolidační povinnosti, a tudíž vést rozvahu podle mezinárodních účetních standardů IFSR nebo US-GAAP, stává se téma, zda operativní nebo finanční leasing, významným bodem.

Pro komoditu nemovitostí lze u naší společnosti využít i další z forem finančního leasingu, kterou je rozhodně zpětný leasing. Zjednodušeně řečeno i administrativní budovu nebo výrobní halu lze prodat leasingové společnosti a následně si ji zpět pronajmout. Firmy si tak uvolní své vázané finanční prostředky. Jsou s tím spojené i daňové platby, které se týkají převodu nemovitostí, ale podle našich analýz a zkušeností se to může vyplatit. Takto získané finanční prostředky mohou totiž firmám zajistit vyšší výnos, pokud je správně investují do své hlavní činnosti.

- Na tuzemském finančním trhu existuje v dnešní době celá řada produktů, které umožňují firmám financování z cizích zdrojů. Jaké jsou podle vašich zkušeností nejdůležitější faktory, díky nimž se společnosti rozhodují pro financování nemovitostí formou leasingu?

Leasing nemovitostí je určitě více než pouhé financování. Uvedená skutečnost nás zásadně odlišuje od jiných forem financování. Leasing nemovitostí poskytuje možnost stoprocentního financování cizími zdroji - a to je skutečnost, která u ostatních případů spíše nebývá zvykem. Z pohledu firemního účetnictví se leasing nemovitostí chová naprosto rozvahově neutrálně, vylepšuje tím jisté rozvahové ukazatele a orientuje se na tzv. pay as you earn principu.

- Můžete uvést příklady projektů, na jejichž realizaci se v poslední době podílela vaše společnost?

Nemovitosti financované naší společností lze nalézt ve všech krajích naší republiky, počínaje supermarkety a hypermarkety přes obchodní střediska a hotely až po průmyslové výrobní haly. Aktuálně doprovázíme například celou řadu jednotlivých projektů v lokalitě Modletice v blízkosti města Říčany u Prahy.

(msb)