Byt na hypotéku se nemusí dítěti vyplatit

Byt na hypotéku se nemusí dítěti vyplatit

Rodiče, kteří chtějí svou ratolest vybavit do dospělosti bydlením a uvažují již nyní o pořízení nemovitosti na hypotéku, by neměli podléhat klamným iluzím. Tento postup nemusí být zrovna výhodný a znamená nemalé starosti. Ve finále pak může být lepší raději potomkovi spořit do dospělosti a za nakumulovaný kapitál pořídit nemovitost až v budoucnu.

Byt pro dítě na hypotéku

Myšlenka je prostá - koupit dítěti byt na hypotéku, tu splácet výnosem z pronájmu, a to až do dospělosti ratolesti. Po zhruba 20 letech pak stačí pronájem ukončit - hypotéka je již splacena a byt má dítě zcela k dispozici. Nutno podotknout, že toto je pouze teorie. Praxe bývá výrazně odlišná.
Na první pohled sice poměrně zajímavá konstrukce, rizikových faktorů je zde ale celá řada. Především jde o to, zda se vůbec podaří získat takového nájemníka, který by měsíčně platil takovou částku, jež by pokryla většinu hypoteční splátky. Pokud se to podaří, jen sotva lze počítat s tím, že tento člověk zůstane v pronájmu celou dobu (oněch dvacet let).
Další věc je, že nákladem není pouze splátka hypotéky. Je nutné také počítat s výdaji na služby (voda, elektřina, plyn a další).
Pokud se rodiče přesto rozhodnou pro tuto variantu, je lepší uvažovat spíše o menším bytu. Kupříkladu miliónová hypotéka na dvacet let s úrokovou sazbou čtyři procenta ročně znamená měsíční splátkovou zátěž více než šest tisíc korun. Za cenu jednoho miliónu korun ale dnes nelze pořídit příliš atraktivní nemovitost (platí zejména v Praze). Kupříkladu nové byty se v hlavním městě prodávají za cenu zhruba od 1,5 miliónu korun (včetně DPH).
V porovnání s tím se nejmenší a nejméně atraktivní bytové jednotky se pronajímají za cenu od šesti až sedmi tisíc korun výše. Měsíční pronájem by v zásadě sice mohl pokrýt hypoteční splátku, záleží ale ještě na tom, kolik bude muset majitel garsoniéry dále platit za služby. Zde se může jednat o částku dvou až tří tisíc korun.
Pro srovnání člověk, který bude každý měsíc ukládat 2500 korun, by se za dvacet let měl bez větších problémů dopracovat k sumě převyšující 800 tisíc korun.

Spoření může být lepší

Je otázkou, jak hodně se vyplatí úvěrová investice do bytu oproti tomu, kdy budou rodiče svým potomkům jen spořit a pak jim v dospělosti darují hotové peníze. Je totiž potřeba uvažovat v horizontu bezmála dvaceti let. Za tu dobu je velkou neznámou vývoj cen nemovitostí, své v neprospěch tohoto investičního modelu provede také deregulace nájemného (někteří odborníci očekávají pokles tržních nájmů až o jednu třetinu).
Navíc po dvaceti letech je třeba počítat i s tím, že pronajímaný byt bude nutné alespoň částečně zrekonstruovat, což znamená další náklady. A hlavně velkou neznámou je, zda se podaří vůbec pokrýt pronájmem skutečně celou dobu splácení hypotéky.
Asi není špatným předpokladem, že do budoucna bude čím dál složitější nalézt stálé nájemníky. Lidé budou raději dávat přednost pořízení vlastního bydlení na hypotéku. Bytových jednotek bude na trhu nadbytek a získat výhodný úvěr nebude velký problém. Proč pak platit tržní nájem.
Jestliže by rodiče svému dítěti chtěli pořídit na hypotéku větší a lépe situovaný nový byt, výsledek je ještě horší. Pokud by se jednalo o kvalitnější byt 3+kk o rozloze alespoň 60 čtverečních metrů, dá se předpokládat cena nejméně okolo 2,5 miliónu korun (v Praze). Dvacetiletá hypotéka (čtyři procenta ročně úrok) znamená měsíční splátku více než 15 tisíc korun.
Byt potom bude možné reálně pronajmout za 12 tisíc korun měsíčně. To znamená, že částku tři tisíce korun plus služby - zhruba další tři tisíce korun - ponese sám investor. Měsíční náklad pro rodiče - šest tisíc korun.
A opět pokud by rodiče raději jen spořili šest tisíc korun každý měsíc, budou mít po dvaceti letech nastřádanou částku přesahující dva milióny korun.
Je přirozeně otázkou, jaké bydlení bude možné po této době za dva milióny korun pořídit? Nabídka bydlení by ale v budoucnu měla být relativně pestrá, trh s nemovitostmi by měl fungovat podstatně lépe než nyní. Proto získat hypotéku na doplněk ceny bytu (domu) by neměl být za nějakých dvacet let problém.

Úvěr nebo spoření

Co je tedy lepší? Mít "svázané ruce" s hypotékou, řešit starosti s nájemníky a být vystaven těžko předvídatelnému budoucímu vývoji na trhu nemovitostí?
Řada lidí proto dává raději přednost běžnému spoření pro své děti. K tomuto účelu mohou rodiče využít velmi širokou škálu nejrůznějších spořících a investičních instrumentů. Je skutečně z čeho vybírat.