Množství kanceláří roste, výnosy klesají

Stůl, židle a psací stroj už jako vybavení kanceláře dnes nestačí. Firmy požadují strukturovanou kabeláž vedenou ve zvýšené podlaze, optimální denní osvětlení, datové sítě, dostatek parkovacích míst, neprostupnou ostrahu objektu, restauraci a příjezd bez problémů.
Takových kanceláří takzvané kategorie "A" jsou nyní v Praze dva miliony čtverečních metrů.
"Koncem loňského roku dosáhla plocha moderních kancelářských prostor v Praze úrovně 1,954 milionu čtverečních metrů," uvedl Ondřej Vlk, analytik realitní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle Czech Republic.
Celkem se v Praze loni postavilo více než 160 tisíc čtverečních metrů nových kanceláří. Noví nájemci však obsadili mnohem víc.
"Loni se v metropoli obsadilo 230 tisíc čtverečních metrů nových kanceláří," uvedl Milorad Miškovič, obchodní ředitel společnosti Real Estate Karlín Group. Díky tomu kleslo i množství volných prostor, z přibližně dvanácti procent před rokem na 8,9 procenta koncem loňského roku.

Odborníci jsou skeptičtí
S růstem kancelářských prostor zároveň klesá jejich výnosnost.
"Zaznamenal jsem již obchody pod šest procent ročního výnosu," uvedl Milan Janků, prezident developerské společnosti ECM. Ještě před rokem se průměrná výnosnost kanceláří v Praze pohybovala mezi sedmi až osmi procenty.
Výnosy se do budoucna sníží k úrovni běžné na západoevropském trhu, tedy pod pět procent.
"Letos očekávám snížení tempa růstu trhu na úroveň roku 2004, tedy asi 180 tisíc čtverečních metrů. Ziskovost transakcí dosáhne přibližně loňské úrovně, tedy 5,5 procenta," uvedl analytik Vlk.
S tím souhlasí i Richard Curan, vedoucí oddělení pronájmů společnosti CB Richard Ellis. "Výnosy z kancelářských nemovitostí v loňském posledním čtvrtletí klesaly a očekávám, že letos se dostanou pod současnou výnosnost 5,7 procenta." řekl. Proti tomu však podle něho v některých lokalitách, kde je již dnes nedostatek místa pro nové objekty, poroste nájemné.
V Praze jde například o centrum nebo o smíchovský Anděl. Nyní v těchto lokalitách nájemné dosahuje 19 eur na čtvereční metr a měsíc. Ve vnitřní Praze, což zahrnuje například Karlín nebo Holešovice, je kolem 14 eur, na periferii metropole 12 eur.
"Očekávám, že nájemné do pololetí nepatrně poroste, protože budou chybět nové projekty. Ve třetím a čtvrtém čtvrtletí se na trh dostane řada nových projektů, a nájemné se stabilizuje," předpokládá Curan.

Věžák na Pankráci ožije
Letos se v Praze otevřou především projekty, které developeři staví na objednávku investorů, objekty tedy nebudou volně na trhu.
V prvé řadě jde o nové sídlo banky ČSOB v Roztylech. Za více než dvě miliardy korun budovy plné skla a zeleně postavila firma Skanska CZ, bankovní úředníci se začnou stěhovat v dubnu. Objekt má užitnou plochu více než 82 tisíc čtverečních metrů.
V říjnu hodlá developerská společnost ECM dokončit dostavbu bývalé budovy Československého rozhlasu na pankrácké pláni. Objekt City Tower bude nejvyšší kancelářskou budovou v zemi a nabídne k využití téměř 45 tisíc čtverečních metrů. Rekonstrukce přijde na 1,5 miliardy korun.
Ještě v dubnu se do svých sídel v BB Centru nastěhují ČEZ a Teléfonica O2. Každá z firem si u developera Passerinvest Group objednala budovu "na míru", obě stály půldruhé miliardy korun.
V září se otevře Oasis Florenc v centru města. Nabídne více než 14 tisíc čtverečních metrů kanceláří, maloobchodní prostory, zahrady i parkování. Objekt je na trase metra a proto stojí na gumových minipolštářích, které tlumí vibrace způsobené projíždějícími vlaky. Nájemci budou platit kolem 17 eur za metr a měsíc, již dnes jsou dvě patra ze šesti předběžně obsazená.

Kanceláře rostou všude
Investory už neláká jen Praha. Zjistili, že svůj středoevropský byznys mohou řídit z celé České republiky, a proto roste zájem o levnější kanceláře v regionech.
V Ostravě letos developer Red Group dokončí první etapu projektu Orchad, hotel a první administrativní budovu s nájemným 12 eur za měsíc a metr čtvereční. Další dvě přibudou v příštím roce.
V Plzni se letos otevře administrativní centrum Avalon developera Acred. A také Diplomat Center, kde developer ECM spojuje kanceláře přímo s hotelem a prostorami pro služby. V Brně zprovozní další část Spielberk Office Parku společnost CTP a developer Lordship otevře Brno Business Park.