Ceny starších nemovitostí: Prodáváte dům? Nejdřív investujte do nové omítky

Majitel prodávající nemovitost se obvykle snaží na tomto obchodu vydělat. Doufá, že dům či byt na kupujícího dobře zapůsobí a ten bude ochoten přistoupit na co nejvyšší cenu. Podle makléřů existuje několik tipů, jak tomu pomoci.
Rozhodně je třeba byt na "návštěvu" připravit. "Je důležité, aby působil čistým dojmem. Uvnitř nesmí být cítit třeba zápach kouře nebo zvířat," říká Vojtěch Janda, makléř společnosti Real spektrum. "Podobně, jsou-li stěny špinavé, je lepší nejprve vymalovat."
Mnoho lidí také preferuje, pokud je byt či dům při prohlídce už vyklizený. Mělo by tady ovšem zůstat základní vybavení - především funkční kuchyně a koupelna. Většina zájemců se chce do nového stěhovat co nejdříve po podepsání smlouvy, a to bez jakýchkoli nákladných úprav. Naopak v menšině zůstávají ti, kteří hledají co nejlevnější byt, který by si postupně rekonstruovali.
A co budoucí majitelé určitě ocení? "Spoustu z nich uklidní, jsou-li v bytě osazena nová plastová okna. Stejně tak je lepší, když už bývají vyměněné stoupačky," popisuje Vojtěch Janda. Kdybyste srovnali dva stejné byty, z nichž jeden má takovou rekonstrukci za sebou a druhý na ni teprve čeká, rozdíl v ceně může dělat i padesát až sedmdesát tisíc korun.

Co kupce potěší
Při prodeji domu hodně záleží na fasádě a střeše, které zájemce vidí jako první - proto podle realitních makléřů prodávají dům. "Výměna střešní krytiny, krovů a okapů bývá obtížnou a nepříjemnou záležitostí. Každý kupující si tudíž rád připlatí, když nebude muset tuto rekonstrukci v brzké době podstupovat," říká Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní, a. s. "Jestliže tedy vyberete odpovídající kvalitní krytinu, investice se bezpochyby vrátí ve vyšší ceně nemovitosti."
Obdobné je to i s novou fasádou. U ní mohou pozitivní dojem ještě násobit příjemné barevné odstíny, které se hodí k typu stavby i k okolí. Zájemce je potom ochoten zaplatit víc.
Platí to i naopak. Oprýskaná omítka může opticky znehodnotit jinak kvalitní dům. Investice do fasády se tak stává asi nejvýhodnější ze všech stavebních úprav.
Určitě nic nezkazíte, když kupujícím ukážete - třeba na videu či fotografiích - jak vypadala nemovitost v původním stavu. "Jsou-li někde nové omítky, nátěry či podlahová krytina, mohou to někteří brát i tak, že mají zakrýt některé poruchy nebo třeba plesnivé zdi," říká Ladislav Bukovský ze Znalecké a expertní kanceláře Bukovský. Předloženými obrázky můžete dokázat, že ve vašem případě nic špatného nehrozí.
Stejně tak se vyplatí myslet na budoucnost, když stavíte nebo dostavujete garáž. "Doporučil bych zvolit takové rozměry, aby se sem vešly i dnes tolik oblíbené terénní vozy," připomíná Petr Vosmík. Mnoho lidí stále využívá garáž také jako příležitostnou dílnu nebo skladiště zahradního náčiní či sportovního vybavení. Příliš malý prostor proto může řadu zájemců o pozdější koupi domu odradit.

Co kupec neocení
Chcete předat byt ve výborném stavu a samozřejmě za patřičnou cenu? V některých případech to kupující zpravidla moc neocení. Platí to například o sanitární keramice a podlahách. Při koupi totiž málokdo takové investice dostatečně ohodnotí. Mnoho lidí má svoje vyhraněné představy o barvě, kvalitě nebo druhu obkladů či podlah. Pokud jim ty už instalované v bytě nebudou vyhovovat, náklady se majiteli rozhodně nevrátí.
Jinak je tomu u odnímatelných věcí, mezi které se řadí nejen nábytek, ale třeba i osvětlení, kuchyňská linka a podobně. Pokud se nebudou zájemci líbit a nebude je chtít odkoupit, dají se odmontovat a využít v novém bytě nebo prodat.
Ovšem i zde existují výjimky - týká se architektonicky hodnotných domů, například secesních, kubistických či funkcionalistických vil. "Jestliže se někdo o podobné nemovitosti zajímá, přivítá restaurované původní vybavení včetně stylového nábytku jako zajímavou součást domu," říká Petr Vosmík. A za takový celek bude samozřejmě ochotný zaplatit vyšší cenu. n
Nenechte se napálit
Zcela opačné zájmy než prodávající má budoucí majitel staršího bytu či domu. Ten by rád získal za své peníze maximální kvalitu a komfort. Rozhodně nestojí o to, aby ho někdo ošidil. Odborník Ladislav Bukovský doporučuje nechat stavbu prohlédnout nezávislým expertem: "Rozhodně bych nevěřil popisům nedostatků, které jsou uvedené ve znaleckých posudcích pro ocenění nemovitosti či hodnocení realitních firem. Ty totiž bývají velmi často neodborně zpracované či zavádějící."
Na co dalšího si dát při nákupu nemovitosti pozor?
* Dobře zkontrolujete stav až po kolaudaci dokončených či vůbec nedokončených rekonstrukcí, obvykle jsou nekvalitně provedené, proto se často musí rozbourat nebo opravit. Zjistěte si, zda tyto úpravy byly povoleny a zkolaudovány stavebním úřadem.
* Ověřte si neporušenost plomb či pečetí na měřidlech vody, tepla, plynu a podobně.
* Zjistěte, zda dodavatelům tepla, vody, plynu či elektřiny původní majitel nic nedluží a že se nevystavujete uzavření kohoutů.
* Věnujte pozornost trhlinám, deformacím konstrukcí, vlhkým skvrnám a plísním.
* Vyžádejte si stavební dokumentaci od domu, doklady o kolaudaci, případně o změně stavby, výkresy nebo schémata rozvodů instalací. Pokud je prodávající nemá, může si je nechat okopírovat na stavebním úřadu.
* Jestliže nebudete dělat rekonstrukci, pak si nechte minimálně provést revizi elektrické instalace, hromosvodu a rozvodu plynu.

První dojem rozhoduje, říkají realitní makléři. Při prodeji domu doporučují nejprve udělat novou fasádu. Investice za několik desítek tisíc korun ovlivňuje to, jak rychle najdete kupce a jak vysokou částku bude ochotný zaplatit.

Vyměnit původní dřevěná okna za nová plastová přijde v panelovém bytě s dispozicemi 3+1 zhruba na padesát tisíc korun. Tuto částku si můžete klidně připočítat do ceny nemovitosti a zájemce ji bude akceptovat.