Mladé rodiny musí mít možnost dobře bydlet. Tepelné čerpadlo a fotovoltaika se u většiny domů nevyplatí

Dva mladí lidé, kteří pracují, by měli mít možnost dobře bydlet. A zvládat splácení hypotéky i v době mateřské,“ říká ředitel firmy Ekonomické stavby David Mencl. Přitom dodává, že je ochoten pro to udělat vše, co je v jeho silách, i když hlavní roli v problematice hraje stát. Mrzí ho, že současná politika hypotečních úvěrů brání mladým dělat odpovědná rozhodnutí, například založit rodinu. Způsoby, jak tyto bariéry překonat, sice existují, jsou ale komplikované a většina lidí o nich neví. Podle Mencla by se kvalitní bydlení mohlo a mělo stát v Česku standardem. Závisí to ovšem na přístupu vlády, bankovního sektoru i samotných obyvatel, kteří nad svojí budoucností a jejím financováním uvažují.

Mladí lidé si dnes často stěžují na nedostupné bydlení. O vlastním domě si mnozí mohou nechat jen zdát. Jsou za tím vysoké ceny pozemků, úrokové sazby hypoték, nebo ještě úplně jiné překážky?

Nad touhle situací hodně přemýšlím. Obávám se, že tím, jak se zhoršuje dostupnost bydlení pro mladé rodiny, si jako země vytváříme obrovské budoucí problémy. Čeká nás zhroucení důchodového systému, což povede k velké mezigenerační nenávisti. Generace mých dětí se bude oprávněně zlobit na současnou generaci, že si nevydělala na důchody a naopak zadlužila zemi. Jako matematik na to mám modely a vychází mi z toho katastrofální výsledky. Dnes je ještě na trhu dost lidí, kteří pracují, a relativně málo důchodců. Ale v době, kdy půjdeme do důchodu my, bude ten poměr jiný a kromě toho se dramaticky zvýší náklady na zdravotní péči. Už teď zkrátka víme, že jako společnost nemáme rezervy ani na mizerný důchod.

Jak to souvisí s bydlením pro mladé lidi?

Jednoduše. Já mám pět dětí, ale na rozdíl od současných mladých dospělých jsem si ve dvaceti letech mohl postavit velký dům. Kdybych bydlel do čtyřiceti let v malém podnájmu, tak bych tolik dětí mít nemohl. Ve chvíli, kdy mladým lidem vezmete možnost dobře bydlet, se rozjede celá série velmi negativních důsledků. Začnou odkládat založení rodiny, mají celkově méně dětí, ti chytřejší odejdou do zahraničí, protože jsou dobře jazykově vybavení a není to pro ně problém.

Možná jsou za tím odkládáním rodiny i jiné příčiny. Co když se mění i hodnotový žebříček mladé generace a víc lidí prostě závazky na celý život mít nechce?

Ano, jsou tam určité kulturní vlivy, ale v této diskusi nejde jen o rodinu. Dobré bydlení má dopad i na další oblasti. Je to základ spokojeného života. Když jsou lidé spokojení, tak se neradikalizují a vede to k dlouhodobé prosperitě. Já jsem v tomto oboru už třicet let a dlouhé roky jsem zaznamenával, že situace se pomalu zlepšuje: bydlení pro mladé lidi bylo díky fungování státu a zvyšování mezd rok od roku dostupnější. To se ale změnilo kolem roku 2020 a v posledních letech je to bohužel horší.

Co za tím stojí?

Určitě v tom sehrálo svou roli skokové zdražení pozemků po inflaci. Další překážkou, o které se hodně mluví, i když to už úplně není pravda, jsou vysoké úrokové sazby. Byli jsme zmlsaní tím, že jsme v minulosti zažívali úroky 1,4 procenta, ale to není standardní úrok hypotéky. Normální úrok je 3,5 procenta a většina lidí se dnes pohybuje zhruba o jedno procento nad tím, což není až tak hrozné. Horší je něco jiného, o čem už se tolik nemluví a co vzniklo dávno předtím, než vyskočily úrokové sazby. A tím je bariéra, kterou uměle vytváří Česká národní banka.

Mnozí si to neuvědomují, leč v Česku velký díl odpovědnosti za špatně dostupné bydlení mladých rodin nese právě ČNB. A je to politická chyba, která přinese Česku velká budoucí trápení. Radikalizující se společnost ohrozí demokratický vývoj v zemi. Na začátku tohoto procesu byla špatná rozhodnutí centrálních bankéřů. 

Myslíte limity pro poskytování hypoték?

Myslím celé směřování českého bankovnictví, které jde opačným trendem než zbytek světa. Českou národní banku vedli v minulosti ekonomové a vedli ji i v mezinárodním srovnání velmi dobře. Neměli důvod mluvit do produktu a soustředili se jen na banky, které vykazovaly špatná čísla. Pak ale přišel do čela ČNB politik, který tam začal usilovat o zvyšování svého vlivu nad celým bankovním sektorem a nařizovat, jak má vypadat produkt. V důsledku toho dnes Česká národní banka nesmyslně omezuje hypotéky, takže si nemůžete vzít úvěr na čtyřicet, ale jen na třicet let. Další bariéra, kterou centrální banka vytvořila, bylo zrušení stoprocentního financování. Dnes vám banky mohou půjčit jen 80 procent hodnoty dané nemovitosti. To je pro mladé rodiny větší problém než úrok. Spousta lidí na začátku své kariéry těch 20 procent nemá a mnozí mají problém posbírat to v rodině.

Když mladým lidem vezmete možnost dobře bydlet, rozjede se celá série velmi negativních důsledků. Budou odkládat založení rodiny, budou mít celkově méně dětí, ti chytřejší odejdou do zahraničí.

Jak jim v takové situaci pomáháte?

Nemá to jen jedno řešení, musíme kombinovat různé nástroje. Ceny pozemků jsou už teď vysoké, a když se podíváme na vývoj v západní Evropě, tak můžeme počítat s tím, že ještě dál porostou. My to například dokážeme řešit tím, že svým klientům navrhneme dvojdům, přičemž původní, třeba osmisetmetrový pozemek rozdělíme na dvě poloviční parcely, což cenu výrazně sníží. Bariéru vlastního kapitálu pak umíme překonat díky programu Nulová hotovost, kde využíváme hodnoty kvalitního domu. To jde udělat u domu, ale v případě bytu by to bylo těžší, protože u něj je často jeho hodnota nižší než samotná hypotéka.

Pozorujete u nastupující generace i odlišné preference při rozhodování mezi rodinným domem a bytem?

Nemyslím si, že by tu šlo o různé generace, ale o různé fáze v životě člověka. Dokud jsme bezdětní a mladí, tak nás baví bydlet v bytě a dojet si domů tramvají nebo metrem. Jakmile ale přijdou děti, tak se to rychle otočí, najednou potřebujeme prostor pro kočárek a chceme, aby si děti mohly hrát na zahradě. Tohle se u všech generací opakuje.

Faktory, které ovlivňují cenu bydlení, různě kolísají. Nakolik jde při investici do rodinného domu o správné načasování? Je vítězem ten, kdo vychytá tu správnou chvíli?

Vítězem je ten, kdo si postavil dům před pěti lety, protože tehdy bych vám dům 4+1 s dobrým pozemkem někde u Berouna postavil za pět milionů. Dneska má hodnotu dvanáct. Lidé jsou dnes hodně zmatení a nevědí, co mají dělat, ale cena pozemků se už snižovat nebude. Hypotéka možná ještě v příštím roce trochu zlevní, ale rozhodně se nevyplatí kvůli tomu cokoli odkládat, protože ceny půjdou jen nahoru, a čím dřív postavíte, tím lépe.

Takže není na co čekat.

Přesně tak. Dřív jsem rozuměl tomu, že si mladí lidé chtějí nejdřív trochu užívat života nebo vydělávat a bydlet pár let v bytě, než se pustí do stavby domu. Ale teď vidím, že to nedává smysl. Dnes mladým lidem radím, aby nejdřív ze všeho vyřešili bydlení. Třeba právě tím dvojdomem, u kterého polovinu domu pronajmou. Tím přinesou i na trh dobrou službu, protože bytů k pronájmu je dost, ale domů k pronájmu je málo. Pronájem domu je dobré řešení pro lidi, kteří potřebují dočasně kvalitně bydlet. V polovině domu bydlíte, druhou polovinu pronajímáte a vychází to téměř tak, že z příjmů za ten nájem zaplatíte hypotéku, takže vlastní úspory můžete investovat do akciového fondu a do budoucna vám zůstane polovina domu, kterou jednou využijí třeba vaše děti.

Vlastní bydlení se českým domácnostem vzdaluje stále rychleji. O střechu nad hlavou může přijít až 1,6 milionu lidí

29. 11. 2024 ▪ 3 min. čtení

Je kvalita stavby přímo úměrná ceně? Dá se říct, že čím kvalitnější chci dům, tím bude dražší?

Bohužel vůbec. Je to velká ostuda, ale popravdě musím říct, že v Česku, v Polsku ani na Slovensku neplatí, že by vyšší cena odpovídala lepší kvalitě bydlení. Klidně tu koupíte drahý dům, který je materiálově i provedením velmi špatný.

Na čem se dá v rozpočtu stavby ušetřit bez kompromisů na kvalitě?

Jednou z možností jsou například alternativní pozemky. To jsou lokality, které mají nějakou nevýhodu, takže o ně není moc velký zájem. Například pozemky ve velkém svahu nebo na místě, kde nejsou energie. Tyto problémy umíme vyřešit, stojí to nějaký čas, ale klient tím získá levnější pozemek. Obecně se orientujeme spíš na menší pozemky. Některé nejdou dělit, ale tam zase přichází v úvahu ta možnost dvojdomu. 

Jak se při plánování staveb rodinných domů díváte na otázku udržitelnosti? Dávají vám smysl standardy pro bezemisní budovy, které plánuje zavést Evropská unie?

Myslím si, že tak jako dnešní generace zanechává té budoucí velký ekonomický dluh, tak v globálním měřítku zanecháváme také obrovský dluh v oblasti péče o životní prostředí. Zároveň ale poslední dobou zažíváme určitý tlak na udržitelnost, která ztratila míru, což začalo být kontraproduktivní. 

Když se podíváme na současné novostavby v Česku, tak vidíme, že každý dům s energetickým průkazem minimálně na úrovni B je vlastně vysoce udržitelnou stavbou. Teď jde o to, jestli chceme jít ještě za práh toho rozumného nastavení, kde momentálně jsme, a uměle tlačit lidi do něčeho náročnějšího, co už bude těžko splnitelné. Já jsem přesvědčen, že tudy už Evropská unie nepůjde.

Zastánci ekologických řešení často argumentují tím, že přinášejí i dlouhodobé úspory.

Někdy přinášejí a někdy ne, proto je potřeba pracovat s přesnými daty. V Česku si například spousta lidí myslí, že tepelné čerpadlo a fotovoltaika se vždycky vyplatí. Podle našich loňských výpočtů to tak ale u většiny klasických rodinných domů nevychází. Při ceně a životnosti těchto zařízení a odpovídajících úsporách energií tam bez dotací není ekonomická návratnost. Výhodné je to až u větších staveb nebo starších domů, které mají velké tepelné ztráty. Moderní domy s izolací a prosklenou jižní fasádou tepelné čerpadlo nepotřebují.

Zmínil jste, že návratnost tepelného čerpadla nebo fotovoltaiky je u rodinných domů závislá na dotacích. Má z vaší zkušenosti smysl se tím řídit?

Dotace jsou jeden z nástrojů, které mohou sloužit k tomu, aby se udržitelné technologie prosadily. Další cestou je vynucování určitého chování pomocí zákazů a nařízení. Nebo emisní povolenky, což ale nebyl úplně šťastný systém, spousta lidí s nimi spekulovala. Teď se ten zákon mění a snad bude fungovat dobře. Peníze získané prodejem emisních povolenek mají formou dotací podporovat řešení, která jsou k životnímu prostředí šetrná, což je principiálně v pořádku.

V praxi je to ale tak, že Státní fond životního prostředí v lednu otevře velký balík dotací pro moderní domy a ty jsou pro většinu lidí velmi obtížně administrativně vyčerpatelné. Je to opravdu nepředstavitelná byrokratická nálož. Když jsem si zjišťoval, kolik lidí tu dotaci vyčerpá kompletně, jsou to jen dvě procenta. Přitom po sečtení všech vypsaných dotací pro rodinný dům se dostanete na 950 tisíc! My jsme se rozhodli tenhle servis našim klientům nabízet, protože taková úspora se vyplatí. Je to ale extrémně náročné, především kvůli tomu, že podmínky dotací se neustále mění. 

Jaké trendy ve stavebnictví považujete za inspirativní a jaké domy byste chtěl vidět v Česku za deset let? 

Největší trend mého života jsou iontové domy. Jde o stavby s vysokou hladinou záporných iontů kyslíku, které způsobují, že dochází k výrazně lepšímu prokrvení většiny buněk v těle člověka. Lepší prokrvení způsobuje výrazně pomalejší stárnutí buňky a také výrazně větší odolnost proti většině civilizačních chorob. Lidé se tedy dožívají vyššího věku a jsou během svého života zdravější.

Obecně bych si do budoucna přál, aby mladí lidé, kteří pracují, měli zkrátka možnost dobře bydlet.

Co konkrétně to pro vás znamená?

Dobré bydlení je pro mě dům, kde jste se svou rodinou spokojení a nic vám nechybí. Takový prostor vám umožňuje vytvořit si drobné rituály, mohou to být i maličkosti, které dohromady vedou ke šťastnému životu. Zároveň je to pro mě dům, který má pozitivní vliv na zdraví a dlouhodobě vysokou hodnotu. Proto nenabízíme dřevostavby, u kterých hodnota nemovitosti naopak klesá. U dobře postavených domů hodnota postupem času roste. Po letech ho můžete prodat nebo vyměnit a nepřijdete o to, co jste do něj investovali.

Text vznikl ve spolupráci se společností Ekonomické stavby.