Nekupujeme aktiva jen proto, abychom rostli v objemu, říká Tomáš Schmied z nemovitostního fondu Tandem

Zatímco trh fondů kvalifikovaných investorů v Česku v posledních letech rychle roste a téměř každý měsíc vznikají nové investiční platformy, otevřený podílový fond Tandem jde opačnou cestou – staví na užším, butikovém přístupu k rezidenčním nemovitostem. Hodnota jeho aktiv přesáhla miliardu korun, přibližně třetinu tvoří zakladatelský kapitál a aktivní projekty má v Ostravě, Českém Těšíně, Děčíně, Jablonci nad Nisou a nově také v Teplicích. Pro letošní rok fond plánuje akvizice v objemu zhruba jedné miliardy korun. „Když vám někdo svěří bytový dům, často vám svěřuje majetek, který budoval celý život. Nikdy jsme to proto nevnímali jen jako transakci, ale jako odpovědnost,“ říká Tomáš Schmied, promotér a člen investičního výboru fondu.

Jaká je nyní situace na trhu a projevuje se na něm nějak současná geopolitická situace?

Trh je dnes opatrnější a selektivnější než v době levných peněz. Investoři i banky více sledují reálné cashflow, rozumné zadlužení a kvalitu aktiva. Geopolitická nejistota podle nás neznamená odklon od nemovitostí, právě naopak, u konzervativnějších investorů může posilovat zájem o hmatatelná aktiva, která mají reálnou hodnotu a dlouhodobý výnosový potenciál. Současně vnímáme tlak na růst stavebních nákladů, mimo jiné u materiálů navázaných na cenu ropy a energií. U novostaveb určených pro nájemní bydlení se tak mohou více rozevírat nůžky mezi pořizovací cenou a dosažitelným nájemným, což prodlužuje návratnost investice. I proto se nám dnes jeví jako výhodnější soustředit se na hotové a funkční bytové domy. Už generují nájemní výnos, nejsou zatíženy celým rizikem nové výstavby a poměr mezi pořizovací cenou a výnosem je u nich často příznivější.

Co aktuálně nejvíce ovlivňuje zájem investorů?

Investoři jsou dnes čím dál konzervativnější. Hledají investice, kterým rozumí, a kvalitní podkladová aktiva, u nichž je možné jasně vysvětlit, z čeho má výnos vzniknout. Dobře spravované rezidenční nemovitosti tuto potřebu podle nás splňují velmi dobře. Jsou hmatatelné, srozumitelné a při správném výběru dokážou generovat stabilní výnos. Zároveň vidíme, že investoři více řeší kvalitu portfolia, obsazenost, cashflow a schopnost správce vytvářet hodnotu i bez spoléhání na růst trhu.

Jak se mění důvěra investorů v prostředí, kde počet fondů kvalifikovaných investorů dynamicky roste?

Růst počtu fondů kvalifikovaných investorů podle mě povede k větší selekci. Investor se bude čím dál více ptát, kdo za fondem stojí, jakou má historii, jaká aktiva skutečně vlastní a jestli strategie obstojí i v horších podmínkách na trhu. Důvěra se dnes neposuzuje jen podle cíleného výnosu. Důležití jsou lidé, ale i procesy, kontrola rizika, transparentnost a schopnost dlouhodobě dodržet investiční logiku. Fond Tandem OPF proto chceme profilovat spíše jako butikový fond pro kvalifikované investory, nikoli jako masový produkt.

Jaké trendy ovlivňují vaši investiční strategii?

Vidíme hlavně tři: růst významu nájemního bydlení, větší rozdíly mezi Prahou a regiony a konec pasivního investování do nemovitostí. Naše strategie na to reaguje jednoduše: soustředíme se na hotové a funkční bytové domy, které už dnes generují nájemní výnos. Prahu vnímáme pro naše potřeby jako poměrně přehřátou, proto hledáme příležitosti hlavně v regionech a v nemovitostech s konkrétním příběhem. Zároveň nespoléháme na to, že trh všechno vyřeší za nás. Hodnotu chceme vytvářet aktivní prací s nemovitostí – správou, provozem, technickým zlepšením a dlouhodobou strategií pro konkrétní dům.

V Českém Těšíně vlastní fond 14 bytových domů o celkem 168 bytových jednotkách.

Foto: Tandem OPF

Fond Tandem má za sebou patnáct let práce s bytovými domy. Jak tahle historie vypadá ve zkratce?

Samotný fond tu patnáct let není. To, co je dlouhodobé, je naše zkušenost s bytovými domy a tímto typem transakcí. Bytové domy jsme řešili řadu let ještě mimo fondovou strukturu – na vlastním kapitálu, od akvizice přes správu až po aktivní práci s hodnotou nemovitosti. Fond je pro nás až další krok. Nástroj, jak tento model dělat systematičtěji, profesionálněji a ve větším objemu. Důležité je, že nevycházíme z teoretické prezentace. Vycházíme z reálné zkušenosti s konkrétními domy, nájemníky, technickými problémy, právními otázkami i ekonomickým řízením jednotlivých projektů.

Cílené zhodnocení fondu je minimálně 9,5 procenta ročně. Odkud se to číslo bere?

Z kombinace akviziční disciplíny a aktivní práce s nemovitostí. Nekupujeme aktiva jen proto, abychom rostli v objemu. Každá transakce musí dávat ekonomický smysl už při vstupu. Zajímá nás nemovitost, která má existující výnos, ale zároveň u ní vidíme jasný prostor pro další zhodnocení. Dobrým příkladem je Kokonínská v Jablonci nad Nisou, kde jsme společně s fungujícím bytovým domem získali také navazující povolený developerský projekt. Pro nás je klíčový existující bytový dům a jeho nájemní výnos. Pokud ale součástí transakce vzniká další rozvojová příležitost, může představovat dodatečný upside a prostor pro další monetizaci projektu. Podobně v lokalitě Cihelní v Ostravě jsme systematickou prací pomohli vyřešit složitou vlastnickou strukturu v celé lokalitě a tím ji odblokovat pro další rozvoj. Samotný navazující development už ale není naše hlavní role. My se specializujeme na existující bytové domy, jejich akvizici, správu a práci s hodnotou. Pokud se u nich objeví další rozvojový potenciál, umíme ho rozpoznat, ekonomicky vyhodnotit a případně předat dál odborníkům, kteří se specializují právě na development. Neexistuje jeden univerzální scénář. Výnos vzniká tím, že máte oči otevřené příležitostem, ale zároveň je vyhodnocujete disciplinovaně a zdravě. U každého projektu proto individuálně posuzujeme, jestli dává větší smysl dlouhodobé držení, další práce s nemovitostí, nebo v určité fázi divestice.

Říkáte, že Tandem je především o správě bytových domů. Co to v praxi znamená?

Znamená to, že nejsme pasivní držitel nemovitostí. Správa pro nás není jen vybírání nájemného a řešení oprav. Je to aktivní práce s hodnotou nemovitosti. Díváme se na technický stav, strukturu nájemních vztahů, provozní náklady, právní nastavení, možnosti energetických úspor i dlouhodobou strategii pro dané aktivum. Naši silnou stránku vidíme hlavně na akviziční straně a následně v profesionální práci s nemovitostí. Cílem je koupit správné aktivum za správných podmínek a potom s ním systematicky pracovat tak, aby se zvyšovala jeho hodnota a stabilita výnosu. Pokud to dává jasný ekonomický smysl, nebráníme se ani divestici.

Dá se krátce říct, jaký typ bytového domu pro fond pořizujete?

Zajímá nás hotový a funkční bytový dům. Nejsme primárně developmentový fond, který staví od nuly. Hledáme aktiva, která už dnes generují výnos, ale zároveň u nich vidíme možnost další optimalizace a rozvoje. Dobrým příkladem je naše poslední akvizice v Teplicích, projekt Boží prst. Jde o existující rezidenční objekt se 118 jednotkami, z nichž většina je pronajatá a funguje jako výnosová. Budova je po rozsáhlé rekonstrukci a je unikátní i tím, že jde o nejvyšší budovu v Teplicích. S nadsázkou říkáme, že díky ní bude fond Tandem v Teplicích konečně opravdu vidět. Pro nás je ale podstatné hlavně to, že projekt přesně odpovídá typu aktiva, který hledáme: má stávající nájemní výnos, funkční provoz a zároveň nabízí prostor pro další profesionální práci s hodnotou nemovitosti. Typicky jde o rezidenční nemovitosti, kde dokážeme přidat hodnotu díky dobré akvizici, profesionální správě, technickému zlepšení, stabilizaci nájemních vztahů nebo lepšímu provoznímu nastavení. Klíčové je, aby tam byla konkrétní přidaná hodnota, kterou umíme realizovat.

Text vznikl ve spolupráci s Tandem OPF.