Levnější nemovitosti a nízké úrokové sazby zvyšují zájem o hypotéky

Nemovitosti jsou levné, úroky hypoték klesly letos na nová minima. Část expertů soudí, že se mohou dál snižovat, zájem o hypotéky ale i tak roste.

Od ledna do září získali občané podle ministerstva pro místní rozvoj 53 047 hypotečních úvěrů, o 3,6 procenta více než ve stejném období loňského roku. Meziročně se jejich objem zvýšil na 87,6 miliardy korun, je to o 3,2 procenta více než za první tři čtvrtletí roku 2011.

Vyjdeme-li z dat Hypoindexu firmy Fincentrum, klesl v září průměrný úrok u hypoték z 3,55 na 3,46 procenta. Vedoucí analytik Fincentra Josef Rajdl přitom soudí, že úroky hypoték ještě mají kam klesat.

"Banky mají bez ohledu na útlum ekonomiky u hypoték dál vysokou marži. Při přebytku depozit na finančním trhu a cenách státních dluhopisů, jejichž průměrný výnos do splatnosti činí u těch střednědobých 1 až 1,5 procenta, nemají navíc banky příliš bezpečných aktiv, do nichž mohou alokovat peníze," vysvětluje Rajdl růst zájmu o hypotéky.

Budou nemovitosti i hypotéky ještě levnější?

K poklesu cen hypoték přispívají snižující se ceny nemovitostí. Milada Kadlecová, jednatelka Institutu regionálních informací, který monitoruje ceny bytů a nájmů v České republice, čeká, že budou dál klesat o procenta ročně. Tržní ceny bytů jsou totiž stále vyšší než nákladové, v Česku je navíc mnohem více bytů, než odpovídá výkonu ekonomiky. Úroky hypoték jsou ale podle ní historicky nízko a jejich další pokles nepovažuje za pravděpodobný.

I podle Rajdla se cena bytů dál snižuje. U starších je to vidět přímo, u nových ukazují pokles nekončící akce developerů. Jeho názor potvrzuje vývoj HB Indexu Hypoteční banky (ta je největším poskytovatelem hypoték na trhu), podle něhož klesla ve 3. čtvrtletí průměrná tržní cena bytů o procento a rodinných domů o 0,8 procenta. Ceny pozemků ale stouply o 1,1 procenta (viz graf). "Tržní ceny bytů je těžké předvídat. U části nových projektů jsou téměř stejné jako u starších bytů v dané lokalitě. Ceny některých nových developerských projektů v Praze jsou díky akčním nabídkám stejné jako v Brně. Čekám spíše malé změny," uvedl ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky Petr Němeček.

Česká spořitelna zveřejní vývoj cenového indexu nemovitostí za 3. čtvrtletí tento týden. Ve druhém klesl o 0,1 procenta na 90 procent počáteční hodnoty z konce roku 2007. Podle analytika spořitelny Josefa Novotného lze v nejbližších měsících čekat spíše stagnaci cen bytů. Mírný růst cen mohou vyvolat jen velmi výhodné podmínky financování, drobnou podporou by mohlo být, kdyby DPH vzrostla o procentní bod.

Výši úroků hypotečních úvěrů ovlivňuje vedle sazeb na mezibankovním trhu také například míra rizika a silná konkurence. Ředitelka úseku retailových produktů České spořitelny Veronika Jančová nečeká do konce roku jejich výraznější změnu. ČNB by měla ještě snížit základní sazbu, trh již ale tento krok do úroků z větší části započítal.

Úroky hypoték mohou změnit různé marketingové akce, v průměru by však měly zůstat u stávající úrovně. "Totéž má platit příští rok. Očekáváme, že ČNB ponechá svou sazbu na úplném dně minimálně celý rok 2013," dodává Jančová.

Podle Jiřího Bečváře z oddělení Treasury/ALM LBBW Bank je další pokles sazeb hypoték málo pravděpodobný. Spíše mohou stagnovat. Silněji mohou klesnout, snad jen když se výrazně sníží úroky spořicích účtů. Čím víc banky klientům platí za depozitní produkty, tím výše musí držet sazby u úvěrů, včetně hypoték. Aktiva a pasiva bank jsou totiž, jak dodává Bečvář, spojené nádoby.

Pozor na slůvko "od" a pohyblivý úrok

Nejlevnější je s 1,99 procenta ročně dotovaná hypotéka Crestyl. Týká se ale jen projektů této firmy a trh příliš neovlivňuje. Ze srovnání průměrné hypotéky 1,7 milionu korun na 85 procent hodnoty dvoumilionové nemovitosti tak vyplývá, že nejnižší fixaci (pevný úrok) 2,99 procenta na jeden a tři roky nabízí UniCredit Bank, na pět let je to Raiffeisenbank - 2,89 procenta. Nejvíce by klient zaplatil na úrocích Volksbank. Část bank má ale u úroků kouzelné slovo "od". Při výběru hypotéky si je tedy třeba ověřit, co skutečně klientům nabízejí.

V tabulce vlevo dole najdete 11 bank, které poskytly potřebné podklady. Fio banka data kvůli krátké nabídce hypoték nevyplnila, Waldviertel sparkasse von 1842 a mBank odpověděly jen obecně. Waldviertel nicméně nabízí hypotéku na tři a pět let od 3,09 procenta, mBank nyní za 2,81 procenta, ale s variabilní sazbou. Mluvčí mBank Rostislav Kocman doporučuje zájemcům právě pohyblivé úrokové sazby.

"Cena peněz na mezibankovním trhu, od níž se sazba těchto hypoték odvíjí, je velmi nízko," souhlasí mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek. Podle Veroniky Jančové z České spořitelny je ale hypotéka s pohyblivou úrokovou sazbou vhodná pro klienty, kteří znají situaci na finančních trzích. Podíl těchto hypoték na trhu odhadla na pět procent. Češi zkrátka preferují jistotu stejných splátek na delší dobu.

Vydělejte na refinancování

Komu končí fixace, tedy období, po které měl pevně stanoven úrok hypotéky, může při vyjednávání o nové výši úrokové sazby ušetřit tisíce korun za rok. Pokud měl totiž zafixován úrok před třemi nebo pěti lety, je nyní úrok jeho hypotéky o několik procent výše, než je v současnosti běžné. O nových úrokových sazbách by měl ale začít klient jednat včas a nikoliv jen s bankou, od níž má hypotéku. A nepřistoupit na první nabídku.

Roli hrají i další okolnosti, jako je poplatek za zpracování hypotečního úvěru a správu účtu, různé úrokové bonusy, slevy při pojištění úvěru a akční nabídky. Refinancované hypotéky tvoří v Česku asi pětinu trhu, u GE Money Bank třetinu, u dalších hráčů na trhu, třeba mBank ještě více. Některé banky se přitom takto snaží zvýšit podíl na trhu, čehož je možné rovněž využít.

Řada zájemců o hypotéku či její refinancování si kvůli nízkým úrokům fixuje jejich výši na pět i více let. Úroky jsou pak nižší, než za kolik lze získat úvěr ze stavebního spoření, což zvyšuje oblibu hypoték. Představitelé stavebních spořitelen ale tvrdí, že nikoliv na úkor úvěrů od stavebních spořitelen. Hypotéky totiž dál slouží především ke koupi větších nemovitostí nebo rozsáhlých rekonstrukcí, zatímco úvěry od stavebních spořitelen na menší projekty, případně k vybavení domu nebo bytu. Oba úvěry je samozřejmě možné kombinovat a byt zakoupený díky hypotéce rekonstruovat pomocí úvěru od stavební spořitelny.

Hypotéka je navíc v poslední době častěji využívána i z jiného důvodu: jako prostředek, jehož pomocí je možné konsolidovat více úvěrů od několika bank nebo nebankovních věřitelů do jediné půjčky.